樓市“小陽春”難以持續(xù) 此輪回暖將很快消退

    看似已經(jīng)“回暖”的樓市，在推動一季度成交量上升的剛性需求得到部分釋放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房價壓力，很難推動成交量再次上漲。

    低迷的樓市終于出現(xiàn)了回暖跡象。3月份上海新房成交創(chuàng)下了自去年6月份以來的最高水平，北京、廣州、杭州等地也出現(xiàn)了明顯的成交量攀升。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份監(jiān)測的40個城市中，33個城市成交量環(huán)比上漲。樓市似乎出現(xiàn)“冬去春來”的跡象。

    是什么原因造成了樓市成交量突然反彈呢？

    首先，離不開政策微調(diào)的刺激，市場對調(diào)控放松的預(yù)期有所增加，雖然部分政策調(diào)整被中央叫停，但多少向市場傳達(dá)出了中央政府的默許態(tài)度，這自然改變了購房者對樓市的判斷，使得部分觀望人群唯恐出現(xiàn)2009年那樣的房價全面反彈、匆忙入市。其次，銀監(jiān)會、央行等也多次表態(tài)要支持自住需求的首套房置業(yè)的貸款需求，隨著貨幣政策的放松，銀行信貸投放能力也有所增強，這也在一定程度上拉動了購房需求。與此同時，面對資金壓力和持續(xù)的銷售慘淡，不少開發(fā)商嘗試推出各種優(yōu)惠措施，也帶動了交易量的增長。

    很顯然，政府部門最樂于看到的，莫過于房價略跌而成交回升。但以往的經(jīng)驗顯示，成交的回升將帶來價格的上漲、至少是停止下跌。歷史會不會重演？

    對于中國的房地產(chǎn)市場來說，政策是最重要的影響因素，樓市的起起伏伏往往取決于政策的博弈，尤其是中央與地方政府的博弈。

    地方政府出于保增長和保收入的雙重考慮，在房地產(chǎn)調(diào)控政策上挖空心思，而從“兩會”前后中央政府的表態(tài)可以看到，調(diào)控政策沒有放松的跡象。中央政府之所以“默許”部分城市的政策微調(diào)，是因為“微調(diào)”并沒有涉及方向性的轉(zhuǎn)折，而只是對政策著力點和結(jié)構(gòu)的合理化，但對于某些明顯的“托市”行為，則是堅決予以制止。

    可以確定的是，微調(diào)只是為了防范樓市硬著陸風(fēng)險、實現(xiàn)軟著陸，而絕不是打算重新刺激房價上漲；一旦市場重新出現(xiàn)看漲苗頭，地方“微調(diào)”很快就會被中央政府叫?；蚣m偏——住建部近期加快推進(jìn)城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)（這是房產(chǎn)稅擴容的必備前提），或許這便是為繼續(xù)強化調(diào)控而提前做政策準(zhǔn)備。

    至于看似已經(jīng)“回暖”的樓市，在推動一季度成交量上升的剛性需求得到部分釋放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房價壓力，很難推動成交量再次上漲。同時，這些都將導(dǎo)致此輪成交量回暖很快消退，在樓市調(diào)控政策仍然從緊的大背景下，樓市仍將回到成交低迷的膠著狀態(tài)。