中小房企生存危機(jī) 開發(fā)商洗牌求生

　　“這房子買得真讓人心窄。”購(gòu)房者小王說(shuō)，位于唐山市高新區(qū)的尚唐國(guó)際樓盤陷入停工狀態(tài)、開發(fā)商人去樓空令很多像他一樣的業(yè)主非常焦急。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，近期唐山等部分二三線城市在建住宅項(xiàng)目停工現(xiàn)象頻頻發(fā)生，“爛尾樓”似乎存在重現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，尚唐國(guó)際銷售的實(shí)際上是“圖紙房”，開發(fā)商的銷售行為并不規(guī)范。規(guī)范運(yùn)作的大型房企布局二三線城市，或許能為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走向成熟提供契機(jī)。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌已經(jīng)開始，運(yùn)作不夠規(guī)范的中小開發(fā)商將出局。

　　尚唐國(guó)際 違規(guī)銷售資金斷檔

　　在唐山方言中，“心窄”可以用來(lái)形容一切讓人煩心的事情。小王買的是位于唐山市高新區(qū)的樓盤尚唐國(guó)際二期。小王發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤自從春節(jié)之后就沒有繼續(xù)施工，包括小王在內(nèi)的尚唐國(guó)際業(yè)主們懷疑，開發(fā)商的資金鏈可能出現(xiàn)了問題。事實(shí)正是如此，目前該樓盤的售樓處已經(jīng)人去樓空，項(xiàng)目全部停工。小王介紹，唐山多個(gè)在建樓盤處于停工或緩建狀態(tài)。

　　2010年秋天，小王前往尚唐國(guó)際的售樓處時(shí)，被告知該樓盤一期已經(jīng)售罄，而當(dāng)時(shí)在距離售樓處不遠(yuǎn)的項(xiàng)目工地上，仍一片荒蕪。售樓小姐建議小王購(gòu)買二期，她表示一期在2011年底可以交房，二期在2012年底交房。售樓小姐當(dāng)時(shí)稱二期朝向、戶型較好的房源已經(jīng)售完。小王介紹，他最終是“找了人”才選中了二期一套相對(duì)滿意的戶型。

　　尚唐國(guó)際的售樓方式在唐山十分典型。開發(fā)商在剛剛?cè)〉玫貕K、各種手續(xù)尚未完備之際，即開始廣告營(yíng)銷。2009年末，尚唐國(guó)際在沒有開始任何施工的情況下開盤，同時(shí)啟動(dòng)“團(tuán)購(gòu)”。在唐山，“團(tuán)購(gòu)”往往是開發(fā)商賣樓的第一步，主要面向大型國(guó)企、機(jī)關(guān)事業(yè)單位，或由個(gè)人依靠人際關(guān)系組織的購(gòu)房團(tuán)銷售。據(jù)一位一期業(yè)主介紹，尚唐國(guó)際剛剛開盤時(shí)，第一批房源被迅速搶光。她在搖到房號(hào)之后，參加了由一名開發(fā)商工作人員組織的團(tuán)購(gòu)，得到了95折的優(yōu)惠。幾輪團(tuán)購(gòu)之后，開發(fā)商開始提價(jià)，此時(shí)不僅可以利用前期購(gòu)房者的口碑，漲價(jià)還能給準(zhǔn)購(gòu)房者形成房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲的假象。尚唐國(guó)際在這種銷售模式之下，一、二期房源迅速消化，而房子始終只存在于圖紙上。

　　開發(fā)商曾口頭承諾，尚唐國(guó)際將在2010年年中開工。事實(shí)上，直到2010年秋天第二期開售之時(shí)，尚唐國(guó)際依然沒有開工。據(jù)多位業(yè)主回憶，尚唐國(guó)際一期開工已是2011年，當(dāng)時(shí)二期也已經(jīng)基本售罄。時(shí)至今日，尚唐國(guó)際依然沒有取得預(yù)售許可證，也沒有與購(gòu)房者簽訂正式的購(gòu)房合同。

　　尚唐國(guó)際的開發(fā)商同購(gòu)房者簽訂的是一紙名為《借款協(xié)議》的合同。協(xié)議顯示，購(gòu)房者向借款人“靳XX”提供借款，由唐山大恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供擔(dān)保，以項(xiàng)目商品房抵償借款，協(xié)議上也沒有標(biāo)明交房日期。這意味著，這個(gè)共四期、總規(guī)模超過3000套的大型住宅項(xiàng)目，開發(fā)商并沒有投入太多的資金。

　　如果房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上揚(yáng)的趨勢(shì)，開發(fā)商大恒地產(chǎn)的資金鏈或許可以維持，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，唐山的住房成交量開始明顯下降，開發(fā)商的融資渠道越來(lái)越少。一位購(gòu)房者猜測(cè)，尚唐國(guó)際本是許鄄子村的舊改項(xiàng)目，不能取得預(yù)售許可的原因有可能是部分土地的性質(zhì)為耕地。

　　中國(guó)證券報(bào)記者未能聯(lián)系到尚唐國(guó)際的開發(fā)商大恒地產(chǎn)。大恒地產(chǎn)在開盤時(shí)對(duì)外宣稱隸屬于北京一家“實(shí)力雄厚”的開發(fā)商盛世企業(yè)集團(tuán)。截至記者發(fā)稿時(shí)，在“盛世企業(yè)集團(tuán)”的網(wǎng)頁(yè)中，還能找到公司“權(quán)轄”唐山大恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資料。中國(guó)證券報(bào)記者致電盛世企業(yè)集團(tuán)，一位工作人員表示，公司和大恒地產(chǎn)已經(jīng)沒有關(guān)系。

　　深圳盛唐律師事務(wù)所黃輝律師表示，尚唐國(guó)際開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的《借款協(xié)議》中并沒有指明抵押物，同時(shí)存在不平等條款，但是這一民間借貸行為本身并無(wú)明顯違法之處，民事訴訟是主要的法律解決途徑，并且維權(quán)存在一定難度。

　　監(jiān)管乏力 樓盤停工隱情重重

　　尚唐國(guó)際項(xiàng)目停工并非個(gè)案，目前唐山多個(gè)在建項(xiàng)目處于停工或緩建狀態(tài)。這些開盤即被搶購(gòu)的樓盤，工地上已是冷冷清清，多為類似尚唐國(guó)際這樣的“圖紙房”。停建現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在河北唐山，在調(diào)控的重壓之下，二三線城市資金鏈發(fā)生斷裂的中小開發(fā)商不在少數(shù)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在湖南長(zhǎng)沙，近期就有湘江700、楓樹園二期等多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)停工、開發(fā)商跑路等狀況；在江蘇常州，近期也有樓盤在工地門口高懸起“工程已經(jīng)停工”的標(biāo)志，建筑商承認(rèn)停工是因?yàn)殚_發(fā)商出現(xiàn)資金缺口。而在廣東惠州大亞灣，據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，這個(gè)被深圳投資需求支撐起來(lái)的“空城”，也出現(xiàn)了在建樓盤大面積停工現(xiàn)象。當(dāng)?shù)厝朔从?，因?yàn)闃潜P停工，目前在大亞灣的建筑工人明顯減少。

　　房地產(chǎn)基金德信資本高級(jí)經(jīng)理劉聰對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，據(jù)他了解目前二三線城市出現(xiàn)停工的樓盤并非個(gè)別現(xiàn)象。這些樓盤有的是開發(fā)商沒有投入或較少投入資金的“圖紙房”，有的是因開發(fā)商同時(shí)投資多個(gè)項(xiàng)目導(dǎo)致資金不足，不排除一些開發(fā)商跑路的原因是無(wú)力償還高利貸。而房地產(chǎn)基金，基本上不會(huì)考慮為這些資金鏈斷裂的中小開發(fā)商提供融資，因?yàn)闊o(wú)法評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。“銀行貸款大門緊閉，我們房地產(chǎn)基金也避而遠(yuǎn)之，如果不是其他開發(fā)商收購(gòu)，這些瀕于爛尾的住宅項(xiàng)目還真看不到別的出路。”但即使是實(shí)力相對(duì)雄厚的大開發(fā)商，現(xiàn)在的日子也不好過。

　　一位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，一部分實(shí)力不強(qiáng)的中小開發(fā)商在市場(chǎng)遇冷之際選擇停工緩建本是正常的經(jīng)營(yíng)決策。如果地方政府嚴(yán)格行使監(jiān)管職責(zé)，開發(fā)商便無(wú)法銷售沒有取得預(yù)售許可的樓盤，即使停工也不會(huì)產(chǎn)生較大的社會(huì)危害。近期出現(xiàn)的二三線城市停工現(xiàn)象，之所以引發(fā)購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，地方政府監(jiān)管不力是重要原因。

　　實(shí)際上，前些年房地產(chǎn)熱之下的政績(jī)沖動(dòng)、對(duì)土地財(cái)政的依賴是二三線城市政府監(jiān)管不力的重要原因。以河北唐山為例，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2009年唐山共有13宗住宅用地出讓，土地出讓金8.32億元；2011年，唐山住宅用地出讓數(shù)量猛增至107宗，土地出讓金92.67億元。這期間，唐山啟動(dòng)了環(huán)城水系、鳳凰新城等大手筆建設(shè)工程，房地產(chǎn)成為這些工程中的重要一環(huán)。三年間，唐山市區(qū)有多個(gè)震后新建小區(qū)拆除重建，被劃入“平改樓”范圍的市郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)就有19個(gè)。尚唐國(guó)際項(xiàng)目的所在地許鄄子村也是被納入“平改”范圍的村莊之一。

　　唐山尚唐國(guó)際項(xiàng)目停建后，業(yè)主多次向政府主管部門求助，相關(guān)部門表示，已經(jīng)協(xié)助聯(lián)系另一家本地開發(fā)商，爭(zhēng)取項(xiàng)目早日復(fù)工。有唐山本地業(yè)內(nèi)人士表示，傳聞可能接盤的本地開發(fā)商，其自身開發(fā)的樓盤也出現(xiàn)了停工緩建現(xiàn)象。接手一個(gè)處于停工狀態(tài)的樓盤需要進(jìn)行大量的核算清查工作，尚唐國(guó)際項(xiàng)目未來(lái)的前景仍充滿了不確定性。

　　大浪淘沙 中小房企面臨洗牌

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來(lái)，客觀存在的城市化進(jìn)程與地方政府的政績(jī)沖動(dòng)裹挾在一起，將部分二三線城市的房地產(chǎn)建設(shè)熱潮推高，大量不規(guī)范的中小開發(fā)商參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施，這些“外行”開發(fā)商的劣勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，生存環(huán)境遭遇危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌已是大勢(shì)所需。不規(guī)范的中小開發(fā)商將被洗出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌大幕已經(jīng)拉開，去年時(shí)已經(jīng)有大量非房地產(chǎn)主業(yè)公司退出地產(chǎn)行業(yè)。有消息稱，法院3月底已受理杭州市金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)案。這家杭州的開發(fā)商成為此輪調(diào)控中第一家申請(qǐng)破產(chǎn)的開發(fā)商。

　　河北唐山等地近期發(fā)生在建住宅項(xiàng)目停工事件，充分體現(xiàn)出一些地區(qū)城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟。

　　深圳地產(chǎn)人士林曉華介紹，在樓市同樣遭遇嚴(yán)寒的2008年，也出現(xiàn)了大批資金鏈發(fā)生斷裂的爛尾樓盤，如果不是后來(lái)市場(chǎng)反彈，這些爛尾樓盤問題很有可能遺留至今。林曉華認(rèn)為，中小開發(fā)商的不規(guī)范操作為爛尾樓盤的轉(zhuǎn)讓造成了巨大阻礙。“一些爛尾樓盤在拿地過程中不規(guī)范，在拿到預(yù)售許可前違規(guī)出售，其他開發(fā)商接受這樣的樓盤后無(wú)利可圖。中小開發(fā)商的爛尾樓盤的轉(zhuǎn)讓和接收過程都比較復(fù)雜。”

　　不過，隨著多家龍頭房企大舉向二三線城市擴(kuò)張，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)了新生力量。大型房企、特別是上市房企市場(chǎng)行為的規(guī)范程度通常會(huì)高于本地的中小開發(fā)商。在唐山，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、綠城、嘉里建設(shè)等大型房企均已進(jìn)駐，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，這些大型開發(fā)商的在售樓盤都已經(jīng)取得了預(yù)售許可。

　　然而大型房企在二三線城市拓展之路似乎并不順利。在大多數(shù)二三線城市，購(gòu)房者選擇項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是地段和項(xiàng)目，開發(fā)商品牌并不是重要考慮因素。大型開發(fā)商在本地開發(fā)商面前的優(yōu)勢(shì)似乎也不明顯，本地開發(fā)商利用當(dāng)?shù)刭Y源在拿地、建安上往往能實(shí)現(xiàn)更低的成本，導(dǎo)致品牌開發(fā)商受挫。

　　雖然近期成交乏力，龍頭房企對(duì)于二三線城市的信心并沒有降低。4月6日，萬(wàn)科宣布2012年第一次出手拿地，地塊正是位于河北唐山，至此萬(wàn)科已經(jīng)在唐山擁有3個(gè)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)，中小開發(fā)商的生存空間愈發(fā)有限，這或許為大型房企提高市場(chǎng)占有率提供了契機(jī)，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望通過洗牌走向成熟。