房企資金從偏緊步緊張樓市進(jìn)入去庫存時代

　　負(fù)債8000億 庫存增四成

　　上市房企資金：從“偏緊”步入“緊張”

　　截至3月31日，滬深兩市143家上市房企有74家發(fā)布了2011年財報，其中69家實現(xiàn)凈利潤391億元，但同期負(fù)債超過8000億元，比上年增長31%；存貨達(dá)7230億元，比上年同期增長43%。

　　業(yè)績分化加劇

　　某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)稱，因為房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入法人會計政策，房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營業(yè)收入并不完全一致，2011年財報更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大，要在明年財報中才能反映出來。

　　據(jù)某房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，去年30個典型城市新建商品住宅成交面積為13739萬平方米，較2010年大幅下降26%。一、二線城市的開發(fā)商主動打破僵局，降價促銷。特別是部分城市的外圍區(qū)域，房價下跌幅度甚至達(dá)30%左右。“在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的真實業(yè)績不可能像年報說的增長這么多。”楊紅旭說。

　　盡管年報數(shù)據(jù)有些“失真”，但仍然反映出上市房企業(yè)績分化加劇的事實。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，21家公司去年凈利潤負(fù)增長，而同期一線房企凈利潤增速大都在30%左右。

　　中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，房地產(chǎn)公司強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局越來越明顯。在多家券商的評級報告中，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也因業(yè)績保障度高、財務(wù)安全、盈利能力及成長性好于其他企業(yè)而備受推崇。

　　進(jìn)入去庫存時代

　　年報披露的數(shù)據(jù)顯示，69家公司中庫存同比減少的只有9家，而增幅超過50%的有25家，不少公司的存貨絕對量達(dá)到了歷史新高，存貨增幅明顯超過營業(yè)收入增幅。龍頭企業(yè)萬科的存貨量也達(dá)到了2083.35億元。按照其2011年銷售額1215.4億元推算，需要21個月才能消化完。

　　中國房地產(chǎn)研究會近日發(fā)布的“500強(qiáng)測評研究報告”顯示，2011年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個百分點，500強(qiáng)房企的平均存貨已達(dá)到99.89億元，創(chuàng)歷史新高。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去庫存時代已成為不爭的事實。

　　據(jù)北京師范大學(xué)(微博)金融研究中心主任鐘偉測算，到2012年底，在最悲觀的情況下(新開工下降5%，銷售面積增速為0)，全國商品房屋庫存量為47.3億平方米；在最樂觀的情景下(新開工下降15%，銷售面積增速為10%)，2012年底商品房屋庫存量44.8億平方米。從在建面積看，去庫存可能需要至少3年時間。據(jù)測算，2012年開發(fā)商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元，而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降，則房地產(chǎn)行業(yè)整體上接近盈虧平衡的邊緣。

　　資金緊張導(dǎo)致開發(fā)放緩

　　從69家公司的負(fù)債來看，占總資產(chǎn)比例超過70%的有23家，超過50%的有57家，負(fù)債同比增加有46家。近日一項報告顯示，去年500強(qiáng)房企凈負(fù)債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。

　　開發(fā)商利息支出額度和增長幅度也居高不下，萬科利息支出額度達(dá)到12.52億元，同比增幅為11.26%，華麗家族[簡介 最新動態(tài)]利息支出增長率達(dá)772.67%。

　　申銀萬國發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元，加上單一委托人認(rèn)購的單一類房地產(chǎn)信托，則共有約3062億本息到期，從3月起進(jìn)入償付高峰。

　　有研究報告稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區(qū)間，“可能接近甚至低于2008年水平”。報告稱，今年前兩個月，全國商品房銷售額4145億元，同比下降20.9%，參照去年12.1%的增幅，預(yù)示著今年銷售額有可能出現(xiàn)負(fù)增長。在外部融資環(huán)境難以改善的情況下，房企依靠銷售回籠資金成為主流，前兩個月，房企自籌資金5995億元，同比增長43.3%，在所有資金來源中占比42.3%，比去年提高了1.4個百分點，預(yù)計今年還將保持較高增速。

　　有房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)人士稱，開發(fā)商一般會“市場不好時拿地，市場好時賣房”，但從各大房企近期公布的計劃來看，今年的土地儲備計劃與去年相比，也呈下降趨勢，保利今年的開工、拿地計劃相比去年縮水一半，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新開工面積也減少了4成。由于開發(fā)商慎重拿地或無力拿地，也導(dǎo)致土地價格不斷走低，底價出讓、流拍頻頻出現(xiàn)。