小產權房清理大幕將啟 占全國住房面積或超四成

　　飽受爭議的小產權房試點清理或將掀開大幕。
　　國土部日前召開發(fā)布會稱，今年將選擇"小產權房"問題相對突出的城市，開展試點清理，根據國土部初步的清理思路，將采取分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產權房，有望列入清理范圍。
　　在全國工商聯(lián)房地產商會理事陳寶存看來，此舉并不能解決市場上小產權房的種種弊端，讓其補交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份"合法化"的一條出路。然而，對于建筑標準和保障房完全不同的小產權房建筑模式，其"轉正"之路又絕非補交出讓金那么簡單。
　　價格優(yōu)勢
　　國土部門不完全的統(tǒng)計，截至2007年上半年，全國小產權房面積已經達到66億平方米，近年來小產權房存量逐年增加。
　　"盡管沒有統(tǒng)一的數(shù)據，目前北京地區(qū)的小產權房面積已經占所有住房面積的20%，而且從全國來看，北京和其他城市的小產權房并無很大的區(qū)別，粗略預算，目前小產權房的規(guī)模已經占去四成。"中國房地產協(xié)會副會長陳國強如實分析。
　　在陳國強看來，小產權房最大的吸引點就是價格優(yōu)勢，"相對國有土地上的商品房，小產權房價格更低，一般只有商品房價格的三分之一，有的甚至低于經適房的價格。"而在房價趨高不下的情況下，相比單價上萬的商品房，這些小產權房一定程度上成為購房者首選。
　　從現(xiàn)有數(shù)據分析來看，小產權房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū)，種類繁多，情況復雜。"因為沒有土地出讓金、契稅和各種稅費，小產權房在購買的時候既方便又便宜"，而且這種"方便"還包括不受對購買人群條件的限制。
　　但在高房價的趨勢下，購買人群住房郊區(qū)化的現(xiàn)象明顯增加，中心城區(qū)也開始關注小產權房。中國指數(shù)研究院院長莫天全在接受記者采訪時認為，小產權房是經濟發(fā)展過程的產物，雖目前存量很大，但并沒有涉及不安定的因素，當前關鍵的問題是要引導小產權房向合理合法的角度發(fā)展。
　　國土部在召開的一次新聞發(fā)布會上也表示，2012年將開始試點治理小產權房，為下一步大規(guī)模的清理做準備，同時在調查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴格防范、不讓小產權房繼續(xù)蔓延等方面同步推進。
　　莫天全強調，盡管政策上態(tài)度已經很明朗，但是目前建設在集體土地上的"小產權房"仍然沒有得到國家認可的房產證，這樣上市交易很難受到法律的保護。
　　協(xié)議模式
　　事實上，許多小產權房是村集體之間通過整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的。"管理模式上大多是采取協(xié)議模式，即開發(fā)商通過和鎮(zhèn)政府或者村政府進行利益協(xié)調，雙方達成合作默契，以類似開發(fā)商的背景進行開發(fā)，和公開的土地招拍掛方式相比，這類土地省去了很多環(huán)節(jié)，主要由當?shù)劓?zhèn)政府或鄉(xiāng)政府和開發(fā)商自行商議。"陳國強告訴記者。
　　一般來說，開發(fā)商主要集中在一些中小型公司，因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，這些小產權房在后期市政配套方面遠沒有商品房做得完善。然而，即便如此，小產權房還是突破了購買人群的限制，"規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農民才能購買，但是現(xiàn)在市場上很多中心城區(qū)的人也開始購買。有些還買了好幾套，甚至有為將來養(yǎng)老準備的，這也為小產權房的存在提供了一定的市場。"業(yè)內人士告訴記者。
　　但這種龐大的市場需求，以及協(xié)議開發(fā)管理的模式也為未來埋下了隱患。
　　記者了解到，小產權房的流通轉讓目前存在很多的限制，因為小產權房只具備了普通商品房的使用性質，并不具法律性質，所以，法律法規(guī)對商品房的相關規(guī)定和制度對小產權房是無效的，法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。而這種隱患的存在直接影響關系著小產權房的清理。
　　對此，陳寶存坦言，雖然國土部門已經發(fā)文清理，目前來看，清理的方式應該多樣化，對已經成型的，大規(guī)模高端住宅來說，拆除的可能性很小。否則大規(guī)模拆除帶來的村民安置將影響社會穩(wěn)定，"除非嚴重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)建設的小產權房，在補辦相關手續(xù)、補交相關費用之后應當給予相應的正式產權"。
　　"小產權房影響政府收入，擾亂市場秩序，目前清理只是為了保證增量不要上升。如果不能實現(xiàn)稅收和土地出讓金的合法化，就意味著土地收購儲備方法的失敗，對政府而言，補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑。"易居房地產研究院企業(yè)研究中心經理周建成說，就像沒有準生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶口。
　　但周建成并不贊同把小產權房引向保障房，周建成認為，小產權房的建房標準和配套標準都沒有達到保障房的要求，后期可能存在很多質量問題。當前應防止個別地區(qū)因為保障房項目沒有完成任務，而用小產權房充數(shù)的行為。