嚴(yán)控保障房牟利空間 如何劃分新老房成關(guān)鍵

“對(duì)于控制購(gòu)置型保障性住房再上市的牟利空間，最為關(guān)鍵的就是如何確定‘新房新辦法、老房老辦法’的新老劃斷時(shí)間。”一位接近住建部的人士表示。

日前，有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司、政策法規(guī)司、住房改革與發(fā)展司正會(huì)同法律界、學(xué)界的相關(guān)人士，研究起草《基本住房保障條例》，預(yù)計(jì)今年年底之前完成，并上交國(guó)務(wù)院法制辦進(jìn)入訂立的后續(xù)流程。

其中，對(duì)于購(gòu)置型保障性住房的再上市交易問(wèn)題，《基本住房保障條例》擬規(guī)定這類保障性住房再上市交易，必須由所在地政府優(yōu)先回購(gòu)，而不得自行進(jìn)入普通商品住房市場(chǎng)再行流通。

牟利空間巨大

“買了經(jīng)適房或者限價(jià)房，住上幾年轉(zhuǎn)手一賣還可以賺上一筆。”北京市民李先生對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。最近他剛剛申請(qǐng)下來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買資格，現(xiàn)在還沒(méi)有決定到底是買經(jīng)適房還是限價(jià)房。“因?yàn)槁?tīng)說(shuō)經(jīng)適房以后都要政府回購(gòu)了，所以現(xiàn)在更傾向于可以再上市交易的限價(jià)房。”

其實(shí)，在具有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的中低收入人群中，擁有這種想法的人并不在少數(shù)。

而以北京天通苑一套1999年購(gòu)進(jìn)的120平方米經(jīng)濟(jì)適用住房為例，當(dāng)年的購(gòu)入成本為2600元/平方米，加上契稅、公共維修基金等相關(guān)費(fèi)用，全部購(gòu)置成本也不過(guò)約32萬(wàn)元?，F(xiàn)在該套房如果以二手房的形式重新上市交易，其均價(jià)約為17000元/平方米。一買一賣之間，原持有者一套房可獲利170余萬(wàn)元。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任楊斌此前就表示，經(jīng)濟(jì)適用房是全社會(huì)的資源，也是老百姓的公共資源，其目的是為了解決住房困難，確保全社會(huì)中低收入人群住有所居，而不是獲得經(jīng)濟(jì)利益。

對(duì)此，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房配售時(shí)，要明確界定政府與購(gòu)買人的資產(chǎn)份額，并按照政府回購(gòu)、適當(dāng)兼顧保障對(duì)象合法權(quán)益的原則，確定經(jīng)濟(jì)適用住房出售所得價(jià)款的分配比例。限價(jià)商品住房的上市交易收益調(diào)節(jié)辦法，由市縣人民政府制定。”

可見(jiàn)，國(guó)家層面的統(tǒng)一規(guī)定并沒(méi)有完全消除經(jīng)適房和限價(jià)房再上市的牟利空間。

各地規(guī)定不一

實(shí)際上，在上世紀(jì)90年代末經(jīng)濟(jì)適用房剛剛出現(xiàn)的時(shí)候，與市場(chǎng)中的商品房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾。因此，專家普遍認(rèn)為，禁止老的經(jīng)濟(jì)適用房的出售不符合客觀歷史情況。各地方政府大多規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房五年內(nèi)不得出售，對(duì)于經(jīng)適房五年后的再上市也往往采取“新房新辦法、老房老辦法”。

2008年4月，北京曾出臺(tái)已購(gòu)經(jīng)適房上市出售的規(guī)定。該政策以當(dāng)年4月8日為“分水嶺”，之前的“老房”和之后的“新房”，采用不同的政策。滿5年后上市交易的，可按市場(chǎng)價(jià)出售，但需繳納出售價(jià)的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。但部分房主在出售經(jīng)適房時(shí)，仍用“陰陽(yáng)合同”等方式予以規(guī)避并牟利。

隨著住房保障路徑的逐漸清晰，以及保障房體系的不斷健全，各地對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的再上市規(guī)定也在加以完善。

上海就在去年宣布，經(jīng)濟(jì)適用房將采用共有產(chǎn)權(quán)，或稱有限產(chǎn)權(quán)制度，五年后經(jīng)適房可以上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，住房保障機(jī)構(gòu)享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，并規(guī)定住房保障機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

北京今年初出臺(tái)的《北京市貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的實(shí)施意見(jiàn)》則進(jìn)一步將這一牟利空間取消。

該《意見(jiàn)》規(guī)定，北京將實(shí)施經(jīng)適房封閉運(yùn)行。新購(gòu)買的經(jīng)適房將不得上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的由經(jīng)適房家庭戶籍所在區(qū)縣住保部門回購(gòu)，執(zhí)行的時(shí)間和具體辦法將另行制訂。據(jù)楊斌透露，經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)方案草稿已經(jīng)提出，并且已經(jīng)進(jìn)入了程序階段。北京市住建委將爭(zhēng)取在今年第二季度公布經(jīng)濟(jì)適用房的方案，其中將會(huì)明確經(jīng)濟(jì)適用房的回購(gòu)價(jià)格。

住建部住房保障司副司長(zhǎng)張學(xué)勤近日在接受媒體采訪時(shí)就表示，今后，對(duì)購(gòu)置型保障房，要完善并嚴(yán)格執(zhí)行上市交易收益調(diào)節(jié)政策，消除牟利空間。

“此類國(guó)家級(jí)的行政法規(guī)一般只是對(duì)大的原則和方向進(jìn)行約束，而具體的執(zhí)行還是要向地方放權(quán)，因此最終究竟能在多大程度上對(duì)購(gòu)置型保障房的牟利空間進(jìn)行控制，還取決于地方政府出臺(tái)的落地細(xì)則。”前述接近住建部的人士如是說(shuō)。