承和·書香庭
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7月1日起，成都二手房交易將參考“評估價”征稅，這將對成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？二手房交易會不會在7月1日之前出現(xiàn)“末班車行情”，導(dǎo)致交易量大幅井噴？從長遠看，二手房與新房交易占比會出現(xiàn)怎樣的變化？隨著交易成本的上升，長期以來，買房一方承擔(dān)交易稅金的模式是否會改變？昨日，記者就此專訪了業(yè)界人士。
末班車行情會在6月出現(xiàn)
華西都市報(微博)：從政策層面觀察，7月1日將是二手房交易參照舊有的房屋指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)計稅的最后大限，參照評估價核稅將意味著二手房交易成本的增加，這是否會導(dǎo)致“新政”執(zhí)行前，出現(xiàn)交易量的集中爆發(fā)？
舒寧：從我們目前監(jiān)測的市場數(shù)據(jù)來看，今年3月份的二手房交易成交量比2月份稍微多一點，每周的成交量大約是五六百套左右。一旦7月1日，“評估征稅”實施，很有可能在今年6月份，市場會出現(xiàn)集中過戶的現(xiàn)象。一般來說，在時間表現(xiàn)上，市場的交易成交量上會有一個“臨界點”，購房者可能會在新政實施之前搶趕“末班車”。在此之前，購房者會花去一段時間對市場進行考察，包括對房屋的價格、地段、戶型等進行多方位的比較。因此，我認(rèn)為，6月份很有可能達到“臨界點”，出現(xiàn)集中過戶的現(xiàn)象。
曾亮：從成都市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三個月，二手房的交易成交量分別為1109套、1953套和3343套。從今年一季度的表現(xiàn)來看，二手房成交量呈現(xiàn)出一個走高趨勢，有一定程度的反彈。從這段時間的市場表現(xiàn)來看，購房群體可能會發(fā)生“末班車效應(yīng)”，趕在新政實施之前，釋放購房需求。
陳輝：這是毫無疑問的。“評估征稅”一旦實施，購房者的換房成本提升，有這方面意向的群體肯定會在新政落地之前，入手二手房。目前，廣大市民對這個政策的知曉度較低，新政確定實施之前的幾個月，會面向社會對政策進行“廣而告知”。我認(rèn)為，離7月1日新政實施前的最后一個月，成交量會有一個集中式的爆發(fā)。
華西都市報：二手房交易成本的上升，從長期看是否意味著“二手房”的市場競爭力下降？二手房交易將會進入量價齊跌的冰河期？
舒寧：我認(rèn)為，“二手房交易將按評估征稅”的舉措對二手房市場的整體影響應(yīng)該不會太大，只是可能會對今年準(zhǔn)備買房或者賣房的群體影響較大。
曾亮：從短期來看，“評估征稅”可能會對市場起到一定的促進左右。從長遠來看，新政策能有效抑制投機、投資性的購房行為。
陳輝：我認(rèn)為還沒有那么嚴(yán)重。關(guān)于二手房交易稅費這個問題，從2000年到2007年，再從2007年到今年的“評估征稅”，這是一個聯(lián)動的過程，是對以往政策的延續(xù)和發(fā)展。首先，“評估征稅”會對投資、投機性購房起到一定的抑制作用；其次，“評估征稅”對市場還將起到導(dǎo)向作用，從而達到市場的一種平衡狀態(tài)。實際上，按照公布的政策，“新政”對持有時間長短不同的物業(yè)影響程度并不相同，更何況二手房往往集中在中心城區(qū)，相對新房集中于二三環(huán)以外，具有一定的不可替代性，二手房市場應(yīng)該不會因此進入持續(xù)低迷狀態(tài)。
二手房交易將進入冰河期？
新房交易占比會提升？
華西都市報：一手房交易量在整個市場的占比會因此增加嗎？
舒寧：我認(rèn)為，這個問題必須基于一個假設(shè)條件來回答，如果開發(fā)商繼續(xù)實施目前的低價銷售策略，那么，就有可能使原本打算購買二手房的群體，轉(zhuǎn)投新盤的懷抱。但是，一旦新盤在價格上沒有優(yōu)勢，那么，該買二手房的，還是會選擇二手房。一般來說，二手房集中在配套成熟的區(qū)域，生活便利，交通快捷。新盤一般都離主城區(qū)較遠，在短時間內(nèi)，居住條件還不能滿足生活需求。而二手房購買者一般屬于“剛需”，是“居住剛需”，而非“面積剛需”或是其他。
曾亮：購房二手房的群體也不會因為稅費的改變而改變購房行為，買二手房主要還是取決于價格、地段等因素，買新盤還是要看市場走勢。因此，在交易成交量上，實施“評估征稅”不會對二手房和新盤產(chǎn)生太大的影響。
陳輝：我認(rèn)為，二手房和新盤之間還是存在很大差別的。不能說因為實施新政而影響二手房交易，或者說提升新盤交易量，這個問題應(yīng)該區(qū)別看待。“評估征稅”的實施更大程度上起到稅收監(jiān)管的作用，讓二手房稅費的繳納更加公平和透明，從長遠來看，對市場起到一種推動作用。我認(rèn)為，交易量的影響因素是多元化的，并非只是這一個層面。
買方獨自承擔(dān)稅賦模式或?qū)⒏淖儯?/strong>
華西都市報：長期以來，二手房交易一直是賣方市場，稅金多由買入方承擔(dān)，新政后隨著納稅額的增加，這種模式是否會被打破？
舒寧：“評估征稅”一旦實施，對買賣雙方肯定會造成一定程度的影響。對于賣方而言，可能會做出讓步，有可能產(chǎn)生議價的空間；對于買方而言，新政則可能成為他們的一個談判條件。其次，目前的二手房交易所產(chǎn)生的稅費是由買方來承擔(dān)，如果啟動“評估征稅”，可能會對目前的納稅模式產(chǎn)生影響，不過，我認(rèn)為這種影響也是可以通過買賣雙方的協(xié)商來解決。
曾亮：我認(rèn)為，從本質(zhì)上來說，稅收的模式是沒有改變的。目前，成都市場的“潛規(guī)則”是由買方來承擔(dān)二手房交易稅費，其實，這是因為采取一些不規(guī)范的手段造成的。不過，從市場操作來說，“評估征稅”實施之后，買賣雙方可能會有一定的協(xié)商余地。其次，即使按照評估價征稅，交易稅費也并沒有本質(zhì)增高。
二手房稅收新政對樓市影響幾何？
華西都市報：新政將對一手房市場產(chǎn)生怎樣的影響？
舒寧：從我國其他城市的經(jīng)驗來看，新政的實施都會有一個市場消化期。例如，北京就用了差不多三個月的時間來進行新政的“消化”，再進入市場的調(diào)整期。
曾亮：一旦在二手房交易過程中實施“評估征稅”的新政，可以規(guī)避“陰陽合同”的簽訂，有效打擊這些不規(guī)范的市場行為。首先，新政會將主城區(qū)住宅房地產(chǎn)分為19個片區(qū)，將房屋大致價格、房屋數(shù)量、總面積作為參考，并且對評估價原則上每半年更新一次。這樣一來，區(qū)域劃分得更細了，更新周期更短了，評估價更貼近于市場，從而使得交易市場能操作的空間變小，在一定程度上，能有效打擊“陰陽合同”。
陳輝：從宏觀層面上講，“評估征稅”是對國家政策的一種呼應(yīng)，是對以往二手房交易政策的延續(xù)和發(fā)展，從長遠來看，新政對投資二手物業(yè)有一定的抑制作用。其次，從其他國家的經(jīng)驗來看，新政的實施會讓二手房交易市場變得更加透明化、公開化。
