二季度是不是買房良機？

　　兩會期間，溫總理在答記者問時表示："房價還遠遠沒有回到合理價位，因此，調控不能放松。"同時，西安2月份新建商品住宅價格卻不降反漲，同比上漲1.8%。據(jù)此，有觀點認為，在政策如此嚴厲的情況下，西安房價沒有明顯下降，所以現(xiàn)在不應該出手買房。但也有人認為，西安房價一直保持相對穩(wěn)定，說明西安房價已經觸底，所以現(xiàn)在正是購房的好時機。孰是孰非，敬請關注本報"樓市會客廳"本期話題--
　　本期嘉賓：
　　西安創(chuàng)典全程地產咨詢公司總經理徐正茂
　　西安聚陽房地產經紀公司總經理梁桀銘
　　保億西安名都置業(yè)副總經理曹彥萍
　　陜西中寶置業(yè)有限公司企劃總監(jiān)余洪
　　主持人：本報房產新聞部記者孟潮
　　時間：2012年3月25日上午
　　地點:本報房產會客廳
　　精細產品以御風險
　　主持人：從溫總理3月份針對房地產的講話中，我們可以看出，樓市的調控政策將繼續(xù)執(zhí)行。那么各位認為政策繼續(xù)嚴調將會給房產行業(yè)帶來怎樣的影響呢？ 余洪：在談這個問題前，我們有必要對國家的調控政策有一個認識的調整，我認為沒必要一談調控就色變，我對國家的調控是理解和支持的，有了正確的調控，才能保持我國的房地產健康、持續(xù)發(fā)展，所以，我覺得現(xiàn)在的房地產市場，正在逐步走向規(guī)范。作為一個計劃在房地產業(yè)長期發(fā)展的開發(fā)公司，應該是樂于見到的，通過對市場的充分尊重、產品的創(chuàng)新，研發(fā)修建出適合普通大眾需求、不斷提升百姓居住水平的房源，才是開發(fā)商應該關注的重點。 徐正茂：中國的城市化進程和經濟快速發(fā)展產生的大量剛性需求和改善性需求還在一個快速增長階段，我想市場在經歷了去年10月以后極冷清的狀況后，會逐漸活躍起來。當然政府不會容許這種趨勢演變成房價明顯上漲，所以，調控過后，類似于房產稅等系列的撒手锏又會出手。不過調控也有很多好處，比如規(guī)范了行業(yè)行為，引導開發(fā)商認真做出好產品、適銷產品，如果不想認真做，那你就只能離開這個行業(yè)。
　　梁桀銘：今年房地產行業(yè)就是一個資金鏈的博弈。在經歷了2011年的嚴厲調控后，投資開工步伐放緩，量價繼續(xù)下行，全國樓市的投資和投機性需求得到抑制，市場供求關系被改變了，房價上漲的勢頭也得到了扼制，部分城市出現(xiàn)了降價的調整，由此我推斷，2012年樓市銷售難有大的增長。
　　"微利"時代
　　價值看好主持人：在政策的步步緊逼下，一線城市房價終于降了，但是像西安這樣的二線城市價格指數(shù)的變動卻不大，這是什么原因呢？西安房產市場未來的升值空間如何呢？
　　余洪：西安2月普通住宅均價6200元/平方米，在這個價格下，考慮土地成本、建筑成本、管理運營成本、資金成本、相關稅費等，加上區(qū)域價值，我覺得西安的房價沒大的變動很正常。說到升值，我認為，房產升值主要源于兩方面，一是經濟的整體增長，這個幅度不會很大；另一個就是城市的發(fā)展了，城市發(fā)展空間越大，發(fā)展速度越快，那么房產的增值空間和速度就越大，而西安的城市目標是國際化大都市，政府規(guī)劃和城市建設正在如火如荼展開，所以，我覺得西安的升值空間很大。
　　曹彥萍：西安市住房均價目前未超過7000元/平方米，對于二線城市而言是比較低的，所以，降價空間肯定小。西安目前定位為國際化大都市，就這個定位發(fā)展方向而言，城市 GDP， 人口、消費指數(shù)、房價等均有較大的價值上升空間。
　　梁桀銘：房地產開發(fā)成本主要包含土地出讓金、建安工程費、開發(fā)期間稅費等，三項累計就接近4000元/平方米左右。再加上土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及不可預見費等，綜合累計下來費用肯定在4500元/平方米甚至還要往上。在后市看跌、消費者信心不足的情況下，開發(fā)商降低利潤空間的做法無疑刺激了市場，拉動了消費，吸引了許多剛性需求客戶的購買。與此同時，也有部分房地產專業(yè)人士預言：在未來，"微利"將成為西安樓市的常態(tài)。
　　"剛需"購房
　　良機已現(xiàn)主持人：經過大家一番激烈的探討，我發(fā)現(xiàn)各位對未來的預測也都不太一樣，那么，各位認為當下是否是購房的良機呢？
　　梁桀銘：這個問題要分兩個方面來看，一方面，調控政策要打壓的是投機客哄炒房價，所以，對于投資者來說，現(xiàn)在不適合買住宅類商品房作為投資，如果有閑錢，可以考慮投資不在限購范圍內的商鋪或者寫字樓；另一方面，對于剛需族來說，要理性思考，不要一味的聽別人說該買或是不該買，要分析自身的現(xiàn)狀來考慮目前的房價是否符合你的購買能力，如果符合，那么就是購買的好時機。
　　曹彥萍：目前，開發(fā)商之所以會打折促銷，是因為去年有一部分存量房急需消化，所以上半年作為購房者來說應該抓住這個有利的購房時機，等消化時間結束后，開發(fā)商的資金回籠也基本到位，下半年就不可能再降價了，而更多去考慮怎樣贏利的問題了；其次，現(xiàn)在房產行業(yè)的開工項目一直在減少，甚至京、滬、廣、深一線城市開發(fā)商拿地的流失率也在增加，長此下去，可買的房源減少了，市場供需就成了問題，所以降價的時間不會再持續(xù)多久。
　　徐正茂：我認為現(xiàn)在是購房的好機會，但要費些心思和時間去發(fā)現(xiàn)好房子和優(yōu)惠價格?，F(xiàn)在這個時候，開發(fā)商的成交增長很多是用價格優(yōu)惠換來的，所以如果是有置業(yè)需求的，包括改善型需求，現(xiàn)在應抱著積極心態(tài)去選房、談價，特別在西安，我們很可能等不來多少下降空間，反而出現(xiàn)一夜上漲的可能性。