豪宅集體降價促銷 樓市新一輪"降價潮"或到來

　　豪宅開始出現(xiàn)集體降價促銷，或許將是樓市新一輪更大規(guī)模和更大幅度降價潮的有力“開場白”。

　　最新樓市數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市新建商品住宅成交均價達(dá)2.57萬元/平方米，環(huán)比提升17.8%，為近9周最高。但這并不是市場價格反彈，相反，恰恰或?qū)⒓铀傩乱惠啒鞘薪祪r潮的來臨。

　　“豪宅項目集中成交所造成的結(jié)構(gòu)性因素是促使該周新建住宅均價出現(xiàn)大幅提升的主要因素。”21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師黃河滔告訴記者。換言之，在周成交均價創(chuàng)新高的背后，其實是豪宅項目集體降價集中成交，樓市一直以來價格最堅挺的這部分終于破冰了。目前的統(tǒng)計顯示，上海今年4月份將有優(yōu)惠的樓盤數(shù)量將創(chuàng)下自2011年以來的新高。

　　中原集團(tuán)研究中心表示，由于房地產(chǎn)調(diào)控政策未見松動，銷售萎縮和庫存高企成為近期房企重新開啟大規(guī)模降價促銷活動的主要原因。相對而言，通過豪宅項目降價回籠資金的效率較普通項目或許更具優(yōu)勢。

　　不僅上海，廣州豪宅市場最近也普遍出現(xiàn)以價換量的勢頭，位于珠江新城的天鑾商務(wù)公寓，開盤價比吹風(fēng)價低，一線望江的單位4萬元/平方米；位于CBD中軸線上的嘉裕公館目前也將以3.5-4萬元/平方米的單價入市；保利·天悅商務(wù)公寓18800元/平方米起，均低于市場預(yù)期。

　　豪宅降價擊潰多方最后信心？

　　在豪宅云集的上海市場，豪宅大規(guī)模集體降價近期率先到來。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海市場研究部統(tǒng)計顯示，上周全市單價在5萬元/平方米以上的高端住宅共計成交61套，上次樓市豪宅出現(xiàn)單周成交破60套還是在近60周以前。截至3月25日，上海全市3月份至今已累計成交豪宅139套，而今年2月僅成交44套。

　　記者注意到，近期上海知名豪宅項目突然間在價格層面“驚喜不斷”。

　　上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園于3月23日開盤，均價16萬元/平方米，而非之前業(yè)界猜測的天價30萬元，甚至低于鄰居湯臣一品17萬起/平方米在售價格。佘山別墅區(qū)招商佘山瓏原推出20套低特價疊加和聯(lián)排別墅，其中一套6折，其余主體7-8折。

　　中房信分析師黃丹坦言，上海兩大豪宅區(qū)一個“低價開盤”，一個特價房促銷，再次引發(fā)豪宅降價浪潮。

　　值得一提的是，在剛需和改善需求為主的市場中，豪宅要破成交堅冰，降價促銷同樣有效。2011年12月17日星河灣旗下上海兩盤8折和8.5折促銷，其中浦東星河灣在年末兩周成交31套。豪宅受困于限購，客戶來源有限，在中低端住宅降價之風(fēng)勁吹下，“豪宅剛需”或者高端改善型客需持幣觀望情緒濃厚。佘山瓏原去年6月125套別墅，定價4.8萬-5.2萬之間，一套未成交，而本次推出的20套特價別墅一周內(nèi)已基本去化完畢。

　　近期，漢宇地產(chǎn)市場研究部通過數(shù)據(jù)監(jiān)測報告指出，上海表現(xiàn)活躍的豪宅項目數(shù)量有所增加。市場信息顯示，降價促銷的豪宅，除了老面孔星河灣以及綠地海珀旭暉表現(xiàn)優(yōu)異外，浦東古北御庭、嘉譽(yù)灣自3月中旬起以來，銷售也有了較明顯的起色，這是因為其實際成交價格均從4.2萬-4.5萬元的報價下調(diào)至3.7-3.9萬元。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，豪宅價格戰(zhàn)已處于一觸即發(fā)的狀態(tài)，關(guān)鍵就在于一個合適的導(dǎo)火索。近期，繼佘山瓏原之后，佘山板塊的獨棟項目佘山東郡拋出了5.7折的更低優(yōu)惠，爭奪有限市場需求的意圖明顯。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理認(rèn)為，別墅項目的降價加深了人們對于其產(chǎn)品資源價值與實際價格之間的博弈，孰輕孰重很大程度上取決于購房者對別墅產(chǎn)品所傳達(dá)的理念是否認(rèn)可，因此對于別墅價格的預(yù)期不如剛需盤那樣容易獲得共識。

　　有多位業(yè)內(nèi)資深人士斷言，近期上海出現(xiàn)的這波大規(guī)模豪宅降價潮，不會僅僅局限在上海區(qū)域，在上海以外更多的區(qū)域市場，類似的情況正在或即將上演。

　　新一輪降價潮來臨

　　黃丹認(rèn)為，豪宅降價的主要動機(jī)，源自開發(fā)商的銷售壓力。招商地產(chǎn)在上海的表現(xiàn)足以說明這一點。

　　“上海陸家嘴和佘山是高檔住宅云集之地，同類型的競品較多，只是交付標(biāo)準(zhǔn)差異，因此存在項目競爭銷售壓力。佘山瓏原所在板塊內(nèi)龍湖好望山、朗庭上郡苑等別墅產(chǎn)品，主力價格在24000-35000元之間，招商地產(chǎn)堅持高價換不來銷售業(yè)績。”黃丹說。

　　由于存貨絕對量高企，招商地產(chǎn)直接采取了降價促銷換業(yè)績的做法。3月初招商首個豪宅——深圳雍景灣直降1萬，由3.5萬/平方米降至2.6萬元/平方米。近期，招商地產(chǎn)又借助140周年慶典，推出14城聯(lián)動優(yōu)惠活動。

　　3月20日招商地產(chǎn)發(fā)布的2011年年度業(yè)績顯示，公司存貨量高企。截至2011年12月31日，招商地產(chǎn)存貨514億元，占總資產(chǎn)比65%，這一比例和2010年持平，但存貨絕對量增加了三成。

　　黃丹指出，上半年“去存貨、搶現(xiàn)金”會成為一線高周轉(zhuǎn)房企銷售主基調(diào)，開發(fā)商均不甘落后。高周轉(zhuǎn)企業(yè)一方面以價換量，爭得客源和現(xiàn)金，一方面儲備糧草，為未來進(jìn)一步擴(kuò)張做準(zhǔn)備。

　　豪宅項目打折促銷，正在掀起新一輪更大幅度的降價潮。

　　這一點，在上海市場已經(jīng)初露端倪。上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至3月23日統(tǒng)計，上海市2012年4月將打折優(yōu)惠樓盤共計212個(含別墅)，總數(shù)再創(chuàng)自2011年以來新高，環(huán)比2012年3月的204個提升了3.9%，同比2011年3月數(shù)字大幅增加了77%，其中34個項目為新增優(yōu)惠。

　　中原集團(tuán)研究中心則進(jìn)一步表示，在依然嚴(yán)厲的政策環(huán)境下，房價下行之勢或?qū)⒊掷m(xù)而暫難逆轉(zhuǎn)，同時降價仍為促成市場成交的關(guān)鍵力量。