控制漲幅 房?jī)r(jià)調(diào)頭？

　　包括北京、上海、廣州等在內(nèi)，全國(guó)已有近40個(gè)城市公布了“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”，除北京提出“穩(wěn)中有降”之外，絕大多數(shù)城市的目標(biāo)是“與GDP和居民可支配收入增幅掛鉤”，控制漲幅10%以內(nèi)。

　　至此，隨著“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)”政策的塵埃落地，一個(gè)限制房?jī)r(jià)快速上漲的體系終于建立。

　　讓我們來(lái)看一下這個(gè)體系的構(gòu)建圖：最上面的是行政手段，包括限購(gòu)、房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)、一房一價(jià)等等；中間是金融手段，包括提高首付比例、提高貸款利率、限貸等等；最下面是增加保障性住房供應(yīng)等等。抑制投機(jī)、分流需求，這是這個(gè)體系的最大特點(diǎn)。

　　有了這個(gè)比較清晰的控制房?jī)r(jià)快速上漲的體系，我們完全可以相信今后房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)像前幾年那樣的瘋狂。但是，我們也要厘清一些片面的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在大多數(shù)城市公布的“控制房?jī)r(jià)漲幅10%”，實(shí)際上是在誘導(dǎo)開(kāi)發(fā)商提價(jià)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體性的漲停板。但筆者以為這個(gè)觀點(diǎn)有點(diǎn)牽強(qiáng)。眾所周知，影響房?jī)r(jià)走勢(shì)有多重因素，其中需求和資金，是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)最為關(guān)鍵的因素。就目前樓市的需求而言，一道限購(gòu)令，可以說(shuō)將樓市很大一部分需求擋在了門(mén)外，剩下的剛性需求，也在金融政策的擠壓下，所剩無(wú)幾?？窟@樣一個(gè)有限的需求量來(lái)支撐房?jī)r(jià)的上升，即使10%的漲幅，也是十分困難的。同時(shí)，各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商情況不一樣，有的家底殷實(shí)，有的可能捉襟見(jiàn)肘。面對(duì)當(dāng)下如此低迷的成交量，撐不撐得牢，或者能撐多久，都是不可同日而語(yǔ)。所以，接下來(lái)的樓市發(fā)展格局，可能更像春秋戰(zhàn)國(guó)，各家演各家的，有會(huì)漲的樓盤(pán)，但更多的樓盤(pán)會(huì)保持平穩(wěn)，也不排除會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)降10%以上的樓盤(pán)。

　　還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在控制房?jī)r(jià)上漲，是不是意味著房?jī)r(jià)要調(diào)頭了。其實(shí)，早在這次房產(chǎn)調(diào)控初期，就有人提出樓市調(diào)頭論。當(dāng)然，沒(méi)有一種商品是只漲不跌的，房子也不可能例外。但筆者以為至少短時(shí)期內(nèi)還不可能。首先，是由于我國(guó)一線城市的土地稀缺，再加土地財(cái)政的制約，決定了土地不可能低價(jià)出讓，這就給了高房?jī)r(jià)一個(gè)充足的理由。其次，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，高收入人群不斷增多，以及受傳統(tǒng)觀念的影響，商品房的需求總是保持一個(gè)上升趨勢(shì)，只要政策、資金等外部環(huán)境許可，需求隨時(shí)會(huì)爆發(fā)。當(dāng)然，隨著保障性住房推進(jìn)，樓市需求會(huì)出現(xiàn)大量分流，但這需要時(shí)間。也許，保障性住房惠及大多數(shù)民眾之時(shí)，可能就是房?jī)r(jià)回歸之時(shí)。