“抄底”時機到了嗎？

　　去年10月底以來，眾多開發(fā)商開始順應降價輿論趨勢，紛紛絞盡腦汁創(chuàng)新出形形色色的打折優(yōu)惠活動。

　　時下的房東心態(tài)各不同，二手房成交變數(shù)多。二手房市場房東方面各自心理預期的差異化直接導致了房源掛牌價格難以達成房東間的共識，市場同時參雜跌價與漲價，更無法迎合購房看跌房價的普遍看法。房價調(diào)整已經(jīng)到了重要關頭，但是多數(shù)房東并未真正意識到。漢宇地產(chǎn)市場研究部對3月份掛牌房源分析指出，從目前的總體形勢來看，房東心態(tài)已經(jīng)大致分化為三大類。

　　去年10月底以來，眾多開發(fā)商開始順應降價輿論趨勢，紛紛絞盡腦汁創(chuàng)新出形形色色的打折優(yōu)惠活動，像“買房送車”、“五折特惠房”、“買房直降百萬”等噱頭紛紛出現(xiàn)。樓盤與樓盤之間的較量已由“是否有優(yōu)惠”向“有多大優(yōu)惠”轉(zhuǎn)變。今年一季度月均優(yōu)惠項目約為202個，比去年同期增加六成之多。

　　一手房

　　最大優(yōu)惠已突破6折

　　購房者對優(yōu)惠預期：至少打九折，否則沒興趣

　　35個樓盤折扣超9折

　　從優(yōu)惠幅度上看，折扣達到或者超過9折的樓盤也已經(jīng)達到了35個之多，最大幅度已經(jīng)超過6折。如佘山某別墅項目特價房最低5.8折起；浦東中環(huán)某樓盤9.2折，特價房源限時6.9折最高直降110萬元；普陀中環(huán)某樓盤指定戶型總價降100萬元等。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心分析師曲鵬表示，隨著優(yōu)惠樓盤的數(shù)量越來越多，樓盤與樓盤之間的較量已經(jīng)由“是否有優(yōu)惠”向“有多大優(yōu)惠”轉(zhuǎn)變，由于大多數(shù)購房者對于打折優(yōu)惠的預期幅度越來越大，不足9折的折扣已難以吸引購房者的注意。在此基礎上，部分開發(fā)商只能選擇加大折扣力度。在樓市調(diào)控政策不出現(xiàn)松動的前提下，購房準入人群數(shù)量不會有明顯增加，如何在有限的購房人群中吸引更多購房者前來簽約，大幅優(yōu)惠將成為最至關重要的因素之一。“樓市驟然遇冷使大多數(shù)開發(fā)商顯得措手不及，由于對政策影響力估計不足，在短時間內(nèi)很難拿出有效的應對手段。”曲鵬認為，從去年四季度開始，上海樓市優(yōu)惠項目數(shù)量呈現(xiàn)一個大幅上升的趨勢。而在今年的第一季度，由于政策未見松動，導致開發(fā)商仍然需要面對較大的銷售壓力，所以不得不紛紛在優(yōu)惠措施上尋求突破，也就造成了在打折優(yōu)惠市場上與去年相比高達6成多漲幅的現(xiàn)象。

　　從位置上看，在今年一季度中，來自外環(huán)外的優(yōu)惠項目數(shù)量占比達到80.33%。外環(huán)外的項目由于總價較低，目標客戶群基本均為剛需購房者，其中首套房置業(yè)亦占較大比例，此類購房者不缺乏購房資質(zhì)，僅僅是因為購房能力略顯不足才導致其一直以來的觀望態(tài)勢。而大幅優(yōu)惠活動的推出可以說正好是投其所好，這種直接節(jié)省購房成本的方式可以很容易將市場上現(xiàn)存的購買需求轉(zhuǎn)化為成交。從區(qū)縣上來看，浦東新區(qū)由于地大盤多，當仁不讓的成為優(yōu)惠項目最多的區(qū)域。

　　“大折扣甩賣”有水分

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，當前市場情況下，樓盤降價幅度在10%－15%均屬于正常的市場行為，從實際操盤經(jīng)驗來看也是如此，樓盤實際降價10%（相對于前期成交均價）就可以激活市場了。但是，本輪市場中樓市降價幅度還是有一定水分的。

　　首先，“大折扣降價”的樓盤中，真正“大折扣”的房源非常有限，不少這樣推盤的項目只有少數(shù)房源甚至有的項目只推出一套。還有部分樓盤以起價報低和報價調(diào)高手段迷惑市場，進行市場炒作，降價幅度言行不一。

　　從開發(fā)商角度而言，“大折扣降價”這樣的方式推盤無非有兩個原因：第一、由于短期內(nèi)資金壓力比較大，通過為購房者短期內(nèi)所謂“大折扣”，以吸引客戶盡快購房成交，緩解由于持續(xù)調(diào)控而導致的公司財務方面的壓力；第二、“大折扣降價”成為一種營銷手段，主要還是作為一個新聞炒作話題，為樓盤后期推盤做一些品牌推廣和鋪墊。

　　不過，從開發(fā)商角度而言，“大折扣降價”成為一種營銷手段其目的關鍵還是為了消化庫存，在一定時期內(nèi)達到一定的市場成交量，但并不是以清倉為目的。從消化庫存的角度而言，張宏偉認為，每一個開發(fā)商都會以自己的方式去把握這個度，而不是一味地降價促銷消化庫存甚至清盤清倉。“如果開發(fā)商都抱著清倉的目的，那么也就意味著清倉之后這個開發(fā)商也就退出了房地產(chǎn)市場。顯然，這不是以標桿房企為主導的降價行為的主要目的。”因此，對于當前市場中出現(xiàn)的所謂“大折扣降價”現(xiàn)象購房者和投資者應該理性看待。

　　二手房

　　賣得比新房貴

　　賣方看好后市 價格重歸堅挺

　　晨報訊 去年年底，上海外圍區(qū)域的一手新房紛紛打出了降價牌，價格優(yōu)惠幅度在10%－30%不等，而二手房業(yè)主讓步相對較少，所以多個板塊甚至出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。但今年2月份以來，隨著樓市交易逐漸回暖，部分一手樓盤陸續(xù)收回優(yōu)惠力度，一二手房價格倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，并且一定程度上帶動了二手房價格回升。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部研究總監(jiān)宋會雍表示，近期二手房市場出現(xiàn)的房價小幅回升現(xiàn)象，主要是由于交易釋放帶來的回暖跡象助長了賣方對后市看好的心態(tài)。另一方面則是因為市場上降價幅度大、性價比高的房源已逐漸被消化，價格自然出現(xiàn)上揚。但兩會結束后，中央調(diào)控從嚴定調(diào)，上海限購令明確不放松，與近期賣方姿態(tài)調(diào)高形成鮮明對比，阻礙成交量的持續(xù)高速攀升，交易量回落也必然會讓房價面臨壓力再次下行。

　　記者在嘉定區(qū)格林世界中介門店看到，去年年底一手房市場顯現(xiàn)的一波降價潮，最高優(yōu)惠達到25%左右，導致該板塊樓市曾出現(xiàn)一二手房價格倒掛局面。但今年2月份以來，隨著剛性需求不斷入市，樓市交易出現(xiàn)回暖，房價相比去年年底也出現(xiàn)回升。一手房價格也逐步恢復原價，一二手房價倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，一定程度上拉動了二手房價格的上揚。

　　如去年12月份，區(qū)域內(nèi)一手樓盤新城公館，同樣品質(zhì)的房源均價由9月份的24000元/平方米，降到了18000元/平方米，而當時南翔板塊的二手房單價大多在20000元/平方米以上，朗詩綠色街區(qū)均價為20000元/平方米，金地格林世界的二手房源則是21000元/平方米。而今年2月份以來，新城公館的價格恢復到22000－23000元/平方米之間。一手樓盤的價格上漲也為二手房東重建房價信心，區(qū)域中二手房的讓步空間也逐漸縮減。如同樣是金地格林世界森林公館相同戶型的二手房源，去年12月份房東要價128萬元左右，今年2月份價格提升到137萬元，而3月份這類房源的價格幾乎不低于145萬元。

　　在寶山區(qū)月浦中介門店，區(qū)域內(nèi)在售的一手新盤并不多，均價也在14000元/平方米左右，而二手房次新房房源售價在15000元/平方米左右。雖然看起來是出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，但一手房樓盤地理位置較為偏遠，生活配套也相對匱乏，所以價格相對便宜也在情理之中，且目前一手房價格相比年底也有所提高。如中冶尚園，樓盤并無軌交到達，去年12月份價格優(yōu)惠到12000元/平方米，2月份至今價格在13000元/平方米左右，一二手房價格倒掛有所改善。區(qū)域軌交附近的老公房均價約為12000元/平方米，次新房也保持在15000元/平方米左右。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，月浦板塊投資客較少，購房者基本上都是寶鋼的員工或板塊內(nèi)的自住客組成的剛需和置換客戶，所以二手房價也難以出現(xiàn)大幅波動，整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

　　主流房東

　　觀望待漲型無緣由不降價 靜待市場回暖

　　無限時的觀望，這部分房東的心態(tài)基本屬于時下二手房市場的主流，也構成了促進成交的最大阻力。這部分房東并無需依靠賣房維持生計，或者說并沒有理由必須要盡快出售房源，尤其在當前“喊跌”聲四起的樓市，他們更不愿意來趟這個價格博弈的渾水。

　　點評：盡管2月份全市二手房成交套數(shù)再度破萬，而漢宇地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計顯示市場并非全面回暖，中高端房源成交比重僅20%，市中心房東心態(tài)依舊平和且價格把持度很高，有高級置業(yè)顧問就表示近期內(nèi)他接觸到的房東心態(tài)都十分好，但他對后期的成交量表示憂慮。

　　投資客房東

　　急于套現(xiàn)型盡快出手、盡快變現(xiàn)

　　與一些市中心房東未雨綢繆的悲觀心態(tài)不同，親眼目睹幾輪新房降價潮的外圍地區(qū)房東在面臨周邊新房房價已開始下跌的現(xiàn)象時，一些更看重收益率的投資客房東再也坐不住了。

　　在顧村區(qū)域，隨著板塊新房市場以價換量的表現(xiàn)愈發(fā)凸顯，二手房市場的需求被極大地掠奪，不少投資客房東就顯得頗為焦急，部分中介門店內(nèi)掛牌價格出現(xiàn)下調(diào)的房源有進一步增加的趨勢，如保利葉上海的兩房公寓前期的普遍掛牌價格在120萬元左右，如今出現(xiàn)較多110萬元以內(nèi)的此類房源，且基本都是出自投資客之手，他們共同的愿望就是盡快出手、盡快變現(xiàn)。

　　點評：與以價換量的單純銷售思路有本質(zhì)區(qū)別，二手房市場中房東的心態(tài)對價格起到絕對主導作用。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認為，目前二手房市場對價格走勢的預期并未能達到新房市場的共識，房東與購房者之間對價格的預期仍存在難以逾越的界線，二手房市場若要復制出如新房市場明顯的小陽春行情，短期內(nèi)難度會很大。

　　非主流房東

　　積極務實型看跌房價 割肉出手

　　相比上述或看不清未來樓市走向或抱有盲目樂觀心態(tài)的房東不同，在宏觀環(huán)境以及成交停滯不前的現(xiàn)實背景下，目前二手房市場還是有一小部分對未來房價走勢看跌的房東。在悲觀的心理暗示下，這類房東會對房價作出快速、精準的反應，選擇寧可在當前“零回報”出手而避免在日后落到“跌無可跌”的大虧本境地。

　　點評：類似于上述抱有悲觀預期或出于個人資金需求而急售的房東數(shù)量還是很少，愿意“零收益”或虧本賣房而促成的交易仍屬于個案，因此對二手房市場總體影響十分有限。