承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2012年2月與1月相比,全國70個大中城市中,房價(jià)下降的城市有45個,持平的城市有21個,上漲的城市有4個。漲幅均未超過0.1%。房價(jià)真的在下跌,房價(jià)還會繼續(xù)下跌么?
今年兩會上,政府立場上首次表態(tài)“房價(jià)必降”,并進(jìn)一步提出保障房與商品房開發(fā)并重,與此同時(shí),人口紅利逐漸喪失,剛需下降。加上央行加息,買房賣房壓力大,購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發(fā)商資金緊張,不得不甩賣樓盤,各地甚至頻現(xiàn)開發(fā)商“跑路”。房價(jià)凸顯五大硬傷,跌勢難止。
因素一:政府首次表態(tài)“房價(jià)必降”
兩會塵埃落定,讓開發(fā)商似乎難逃降價(jià)甩貨的厄運(yùn),讓剛需族暫不出手,似乎有了支撐。
兩會期間,溫家寶總理關(guān)于房價(jià)問題的表態(tài),等于宣告房價(jià)還將繼續(xù)下跌。講話表明要繼續(xù)維持嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,最終使房價(jià)回歸到與居民收入相適應(yīng)的合理區(qū)間。這也預(yù)示房地產(chǎn)業(yè)將面臨更為悲觀的前景。這番話造成的最直接后果,就是地產(chǎn)股票暴跌,與之相關(guān)的其它行業(yè)股票亦紛紛跳水,致使股市以大幅暴跌的局面告別“兩會行情”。
對于溫家寶總理講話的解讀,住建部部長姜偉新指出,全國七八個大城市的房價(jià)如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點(diǎn)的增長速度發(fā)展下去,將來一旦房價(jià)泡沫破裂,后果不堪設(shè)想。“對整個經(jīng)濟(jì)甚至社會的影響都是非常大的。”姜偉新說,“現(xiàn)在下定決心,至少這七八個大城市的價(jià)格一定得降下來。”這是站在政府立場上的首次表態(tài)“房價(jià)必降”,而溫家寶總理的答記者問,無疑將降價(jià)范圍擴(kuò)展至全國,并且明確了降價(jià)目標(biāo),折射出中央對樓市調(diào)控的決心,等于宣告房價(jià)下跌已再無懸念。
因素二:保障房供應(yīng)力度加大
一年前中央提出的建設(shè)1000萬套保障性住房的任務(wù)已然收官。今年的計(jì)劃是開工700萬套,建成500萬套。
今年溫家寶總理的政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)有三個相關(guān)要點(diǎn):堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控,大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),促進(jìn)房價(jià)合理回歸。報(bào)告提出,抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度;采取有效措施,增加普通商品住房供給;加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng),改革房地產(chǎn)稅收制度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這進(jìn)一步表明了保障房與商品住房開發(fā)并重的政策。
眾所周知,保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例,直接影響著房價(jià)的走勢。當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時(shí),對商品房的需求必然減少,開發(fā)商的壟斷定價(jià)權(quán)就被弱化。因此,在我國加大保障性住房供應(yīng)后,房價(jià)必然呈現(xiàn)出下跌之勢。
因素三:人口紅利逐漸下降
2011年,中國第六次人口普查結(jié)果公布。數(shù)據(jù)顯示,我國65歲及以上人口占總?cè)?.87%,比2000年第五次人口普查上升1.91%。與老齡人口占比不斷上升相對應(yīng)的,是人口紅利的不斷下降。
所謂“人口紅利”,是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大,撫養(yǎng)率比較低,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件,整個國家的經(jīng)濟(jì)成高儲蓄、高投資和高增長的局面。
該“紅利”之于房地產(chǎn),我們可以通俗的說,人口紅利高時(shí),需要買房的人口比重較大,而市場的旺盛需求無疑是促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展的最大動力。
過去10年,中國房價(jià)在巨大的需求刺激之下,上漲了近10倍。多年來,學(xué)術(shù)界的一些探討認(rèn)為,在中國人口老齡化加重后,隨著祖輩和父輩的去世,第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達(dá)到8套,這使得市場上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求,最終導(dǎo)致價(jià)格猛跌。
簡單來說,老齡化加快+出生率降低=房地產(chǎn)市場購買力下降。
事實(shí)上,我國房屋空置率真相在最近兩年已經(jīng)不斷的暴露出來。國家統(tǒng)計(jì)局去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進(jìn)行過調(diào)查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),越是遠(yuǎn)郊地區(qū),住房空置率越高??罩梅砍蔀楦叻績r(jià)的一顆毒瘤,但伴隨著人口紅利的下降,可購房人群基數(shù)的減少,家庭房屋持有數(shù)增高,若干年后,房子或許會成為一個“燙手山芋”,人們避而遠(yuǎn)之。
因素四:房價(jià)成本降低
與面粉貴,面包就一定貴一樣,房價(jià)貴與土地貴關(guān)系密切。全國政協(xié)委員、香港沿海物業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席曾文仲表示,地價(jià)高是造成房價(jià)高的最主要原因。地價(jià)不降,打壓開發(fā)商只能對降房價(jià)起到一定作用。
針對土地資源緊張、地價(jià)偏高等現(xiàn)象,國土資源部曾作過系統(tǒng)調(diào)查,結(jié)論是目前國內(nèi)地價(jià)占房價(jià)的15%~30%。去年,調(diào)控壓頂之下的樓市寒冬傳導(dǎo)到土地市場,流拍、底價(jià)成交成為不少城市土地市場的常態(tài)。
近日,有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱,今年前兩月,13個主要城市土地出讓金總額同比下滑47.5%。如今,房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)控,開始逐漸回歸理性。不少專家指出,房地產(chǎn)市場暴利時(shí)代即將終結(jié),合理利潤時(shí)代即將到來。而隨之而來的,就是房價(jià)的成本降低,房價(jià)下跌。
因素五:樓市資金兩頭緊張
自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn),貸款利率也隨之調(diào)高,這使得開發(fā)商的資金鏈更加緊張。于是我們見到不斷地有地產(chǎn)商“跑路”,房價(jià)由此進(jìn)入了更快的下行通道。
另外,隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度的不斷加大,通過資本市場和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控,使得開發(fā)商資金鏈更加緊張,迫于回款的壓力,開發(fā)商不得不降價(jià)促銷。
對于購房者而言,提高貸款利率后,還貸壓力也隨之變大,這將對購房人的資金實(shí)力,特別是首付提出了更高的要求,會直接影響購房需求。以投資投機(jī)為目的的購房者,面對不放松的調(diào)控,當(dāng)然不敢“亂動”,這也有利于房價(jià)的進(jìn)一步下降。