保障房建設(shè)資金壓力巨大 住建部細(xì)化社會(huì)資本介入

　　歷史上最大規(guī)模的保障性工程在建規(guī)模，令中央政府開(kāi)始考慮嘗試社會(huì)資本進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域的可能性。本月28日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在上海舉辦的第四屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示，正在細(xì)化社會(huì)資本介入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)定。

　　2012年初，國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“2012年保障性安居工程工作責(zé)任書(shū)”。2012年全年，保障性安居工程將開(kāi)工700萬(wàn)套以上，竣工500萬(wàn)套以上。

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部估計(jì) ，2012年在建保障性安居工程總量約在1700萬(wàn)套左右，為歷史峰值，對(duì)于資金的需求也超乎以往。在這樣的背景下，中央政府試圖通過(guò)嘗試多元化的保障性住房資金來(lái)源，確保全年任務(wù)得以完成。

　　保障房建設(shè)資金壓力巨大

　　“十二五期間，住房保障的覆蓋面要達(dá)到20%，也就是要至少有5000萬(wàn)人口納入住房保障體系。”3月28日，住建部部長(zhǎng)齊驥在中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上表示。在此之前的十一五期間，住房保障覆蓋面僅為總體人口的5%。

　　目前，距離國(guó)務(wù)院提出的“十二五末期住房保障覆蓋面達(dá)到20%”的目標(biāo)尚有兩年多時(shí)間。在3月28日召開(kāi)的中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)論壇上，多數(shù)與會(huì)人士向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 》記者表示，在如此短的時(shí)間內(nèi)，將覆蓋率從5%提升到20%，任務(wù)十分艱巨。

　　2012年初，國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組在北京與各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂“工作責(zé)任書(shū)”，要求全年開(kāi)工700萬(wàn)套以上保障性安居工程住房，竣工500萬(wàn)套以上。而在此之前一年，國(guó)務(wù)院要求1000萬(wàn)套保障性安居工程須在年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。

　　也正因如此，巨額資金需求成為地方政府不得不面對(duì)的壓力。齊驥表示，由于近兩年保障性安居工程開(kāi)工量大，任務(wù)要求緊，部分地方政府在一定程度上面臨保障房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的資金來(lái)源壓力。

　　2011年底，住建部部長(zhǎng)姜偉新前往全國(guó)人大接受關(guān)于保障性住房的專題詢問(wèn)。在回答全國(guó)人大代表的詢問(wèn)過(guò)程中，姜偉新表示 ，2012年保障性安居工程雖然開(kāi)工任務(wù)較2011年會(huì)有下降，但由于“上一年度工程轉(zhuǎn)結(jié)”、“已開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)入主要施工期”等原因，2012年保障性安居工程的資金需求將超過(guò)2011年。

　　根據(jù)住建部估算，按照全部結(jié)構(gòu)完工口徑計(jì)算，2011年開(kāi)建1000萬(wàn)套保障性住房所需全部投資約為1.3萬(wàn)億元。姜偉新稱2012年的資金需求將超過(guò)2011年，足見(jiàn)歷史上最大的保障房在建規(guī)模帶來(lái)的資金壓力十分嚴(yán)重。

　　社會(huì)資本嘗試

　　實(shí)際上，從2011年開(kāi)始，包括陜西、河北等地，都已經(jīng)開(kāi)始探索社會(huì)資本尤其是企業(yè)介入保障性住房領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。2011年，河北省與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由萬(wàn)科為河北省多個(gè)城市代建保障性安居工程，然后再按照協(xié)議，由政府回購(gòu)。

　　對(duì)于社會(huì)資本介入保障性住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，齊驥表示，政府鼓勵(lì)這種多元化渠道的嘗試。不過(guò)，多家與地方政府合作保障性住房建設(shè)、開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前由于對(duì)于社會(huì)資本介入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和相對(duì)統(tǒng)一、規(guī)范的操作模式，企業(yè)在介入保障性安居工程時(shí)，有一定的擔(dān)憂。

　　類似問(wèn)題將逐步得到解決。3月28日，齊驥表示，住建部正在起草有關(guān)社會(huì)資本介入保障性安居工程的詳細(xì)規(guī)定，確保社會(huì)資本能夠順利進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，并進(jìn)行多元化的嘗試和探索。

　　在此之前，中央財(cái)政已經(jīng)連續(xù)三年對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移支付，今年這一轉(zhuǎn)移支付的額度將創(chuàng)下新高。此外，國(guó)家發(fā)展改革委也已經(jīng)出臺(tái)政策，允許承攬保障性安居工程的大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債的方式，專項(xiàng)籌集資金用于保障性住房建設(shè)。

　　在2012年全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，中央代發(fā)地方政府債券、地方直接發(fā)行政府債券試點(diǎn)的地區(qū)，發(fā)債所籌資金將優(yōu)先用于保障性安居工程的建設(shè)。

　　目前，全國(guó)保障性住房品類較多，總體分為購(gòu)置型保障房和租賃型保障房。對(duì)于社會(huì)資本介入購(gòu)置型保障性住房領(lǐng)域，通常由企業(yè)先行墊資施工建設(shè)，而后再通過(guò)政府對(duì)房屋進(jìn)行銷售實(shí)現(xiàn)回款，其模式較為清晰。不過(guò)，對(duì)于以公共租賃住房、廉租住房為主的租賃型保障房，由于其不能銷售，社會(huì)資本如何介入，并確保投資安全和微利回報(bào)，還尚未有明晰的模式。

　　企業(yè)期盼規(guī)定

　　對(duì)于政府鼓勵(lì)社會(huì)資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)十分認(rèn)同。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良告訴記者，目前調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，而保障性安居工程由于是政府主導(dǎo)，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小，可以確保參與企業(yè)的微利，所以對(duì)當(dāng)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不失為一個(gè)選擇。

　　“綠地集團(tuán)在全國(guó)的六個(gè)城市參與了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲园簿庸こ痰慕ㄔO(shè)和開(kāi)發(fā)，在上海也有兩個(gè)重點(diǎn)的保障性安居工程的項(xiàng)目在運(yùn)作，我們強(qiáng)調(diào)的是高品質(zhì)、高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的完成保障性安居住房的建設(shè)。”張玉良說(shuō)。

　　記者了解到，綠地集團(tuán)在全國(guó)各城市參與的保障性安居工程主要是購(gòu)置型保障性住房和舊區(qū)改造、動(dòng)遷安置。綠地集團(tuán)的情況在全國(guó)范圍內(nèi)有一定的代表性，萬(wàn)科在與河北省簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中，主要采用的方式就是代建。而綠城集團(tuán)在全國(guó)范圍內(nèi)參與的保障性安居工程，也以舊區(qū)改造和購(gòu)置型保障性住房為主。

　　張玉良承認(rèn)，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會(huì)資本如何介入方面沒(méi)有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個(gè)問(wèn)題”。他希望在細(xì)化的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于社會(huì)資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。

　　“除此之外，還希望政府能夠加強(qiáng)監(jiān)管，社會(huì)資本介入保障性安居工程的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)該從大、中型企業(yè)開(kāi)始，以確保保障性安居工程的質(zhì)量。”張玉良向記者強(qiáng)調(diào)。