高增長(zhǎng)、高庫(kù)存、高負(fù)債 “三高”造就樓市黑馬

　　一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí)，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢(shì)下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂 ]

　　2012年3月28日，恒大地產(chǎn)公布的2011年年報(bào)顯示，公司在2011年合約銷售額803.9億元，同比增長(zhǎng)59.4%，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)35.2%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)46.9%。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》：在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控的去年，恒大等企業(yè)依然獲利豐厚的主要原因是立足二三線城市，遠(yuǎn)離調(diào)控重壓區(qū)域，在2011年年報(bào)中，二三線快周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商均有非常出色的業(yè)績(jī)。二三線快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約432億元，同比增長(zhǎng)31%；二三線龍頭榮盛發(fā)展(002146)亦實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95億元，同比增長(zhǎng)45.57%。

　　與此同時(shí)，根據(jù)2011年一些數(shù)據(jù)，高負(fù)債率、高庫(kù)存量同時(shí)考驗(yàn)著這些高增長(zhǎng)企業(yè)。

　　低迷樓市下的“黑馬”

　　根據(jù)“2012中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”的結(jié)果，恒大確實(shí)是2011年樓市中的一匹“黑馬”。作為2011年覆蓋城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大累計(jì)開(kāi)發(fā)城市多達(dá)103個(gè)，成為全國(guó)布局最廣的開(kāi)發(fā)企業(yè)，2011年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額803.9億元。銷售面積1219.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.7%，成長(zhǎng)速度驚人。

　　和恒大同樣“逆市超車”的企業(yè)，還有佳兆業(yè)集團(tuán)。短短一年時(shí)間，佳兆業(yè)在房企中的排名從第40位快速上升至17位。超過(guò)了綠城、合生創(chuàng)展、復(fù)地等公司。

　　“佳兆業(yè)確實(shí)實(shí)現(xiàn)了年綜合復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到76%以上，現(xiàn)在年度開(kāi)發(fā)的面積基本上將近1000萬(wàn)平方米，目前土地儲(chǔ)備是2370萬(wàn)平方米。” 佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)兼公共關(guān)系部總經(jīng)理周素萍接受記者專訪時(shí)透露。過(guò)去一年中，佳兆業(yè)在全國(guó)拿地20余幅，覆蓋全國(guó)一線至五線城市。“我們主要是抓住了地產(chǎn)雙軌制的脈搏，不賭市場(chǎng)，不賭政府，以剛需產(chǎn)品為主。”

　　快速地分析政策和判斷市場(chǎng)是“黑馬”公司的普遍共性。“我們的企業(yè)非常低調(diào)，但公司董事近年來(lái)開(kāi)始布局二三四線城市，這幾年快速發(fā)展的成績(jī)和企業(yè)戰(zhàn)略分不開(kāi)。”江蘇中南建筑集團(tuán)(下稱“中南建筑”)董事長(zhǎng)助理朱永升接受記者專訪時(shí)透露，其所在公司是一家以建筑起家的公司，近幾年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)突然發(fā)力，以“農(nóng)村包圍城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　2011年，該公司實(shí)現(xiàn)銷售額120億，目前土地儲(chǔ)備42000畝，在全國(guó)有30個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在同時(shí)運(yùn)作。“萬(wàn)達(dá)做的CBD面積比較小，我們的大型綜合體每個(gè)都在100萬(wàn)平方米以上，涉及的業(yè)態(tài)更廣泛。”該公司本次排名47位，首次進(jìn)入全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。談到遠(yuǎn)景，朱永升透露，公司計(jì)劃到2015年，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1500億。相比萬(wàn)科到2014年銷售額達(dá)2000億的目標(biāo)，中南建筑野心不小。

　　和中南建筑一樣“有底氣“的企業(yè)還有首次進(jìn)入地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的天朗地產(chǎn)集團(tuán)，據(jù)一位接近該集團(tuán)的人士私下透露，該集團(tuán)的土地儲(chǔ)備量十分雄厚，甚至超過(guò)部分前10強(qiáng)地產(chǎn)企業(yè)。

　　高庫(kù)存與高負(fù)債并存

　　但是，樓市的生存現(xiàn)狀實(shí)際并不容樂(lè)觀。根據(jù)中原研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元，同比增長(zhǎng)45.8%，以去年的開(kāi)發(fā)和銷售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年。 而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長(zhǎng)了9個(gè)多月。

　　48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過(guò)30%，有7家房企的存貨同比增幅超過(guò)50%。其中，萬(wàn)科A(000002)以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股榜首。截至去年底，萬(wàn)科的各類存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%；在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%。同期，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，前幾年樓市高速膨脹時(shí)期，有很多房企之前的投資和擴(kuò)張其實(shí)基于未來(lái)樂(lè)觀預(yù)期下的提前透支。而2011年在調(diào)控的催化下市場(chǎng)發(fā)生扭轉(zhuǎn)。而2012年房企面臨的經(jīng)營(yíng)壓力或進(jìn)一步體現(xiàn)。大量庫(kù)存將成為大量存貨或成房企經(jīng)營(yíng)隱患。從典型房企的存貨來(lái)看，2011年房企存貨量普遍增長(zhǎng)了30%以上，例如華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)等等。萬(wàn)科存貨上漲56.2%。在旺市下這將成為房企未來(lái)盈利能力的體現(xiàn)和擴(kuò)張的體現(xiàn)。但在當(dāng)前低迷的市場(chǎng)狀況之下，反而成為未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)的隱患。未來(lái)房企降價(jià)跑量的意愿仍會(huì)較大。

　　此外，北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至3月22日，上市房企公布年報(bào)的合計(jì)為37家，37家企業(yè)的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億，環(huán)比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%。創(chuàng)造了近10年來(lái)的最高。

　　于是，2012年一季度以來(lái)，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資。包括中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)等。

　　馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí)，也表明2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，并且在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢(shì)下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂。

　　新房銷售受阻，庫(kù)存大漲，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開(kāi)工也成為房產(chǎn)商無(wú)奈的應(yīng)對(duì)。即使是去年逆市快速擴(kuò)張的公司，也不得不審慎對(duì)待這一問(wèn)題。“從2012年開(kāi)始，未來(lái)兩年會(huì)放慢拿地速度。”佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

　　根據(jù)國(guó)土部公布的數(shù)據(jù)，截至2011年10月，全國(guó)未開(kāi)工的住宅用地共計(jì)16.5萬(wàn)公頃，未竣工的住宅用地35.5萬(wàn)公頃。按照目前的銷售速度，未來(lái)存量的土地還需要30個(gè)月以上的時(shí)間來(lái)消化。