“兩會”過后 樓市何去何從

今年“兩會”期間，溫總理重申房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到合理價位，繼續(xù)明確政策調(diào)控不放松，“調(diào)控政策不放松”將成為2012年樓市主流基調(diào)。

“兩會”后，東莞樓市如何面對各種各樣可能出現(xiàn)的微調(diào)控？東莞房價回歸至多少才是合理水平？開發(fā)商如何在今年樓市激烈的競爭當(dāng)中突圍而出？“兩會”后東莞樓市向左走，向右走？《廣州日報·東莞新聞》聯(lián)合房掌柜東莞站，邀請業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)商對兩會樓市政策進(jìn)行解讀，共同探討“兩會”后東莞樓市未來走勢。

嘉賓（排名不分先后）

東莞中原地產(chǎn)策略總監(jiān) 車德銳

鉅隆地東莞公司副總經(jīng)理 周智彪

合富輝煌市場研究部副總監(jiān) 李興旺

聯(lián)華國際董事長助理 營銷中心總經(jīng)理 黃河

世城地產(chǎn)副總經(jīng)理 蔣純?nèi)A

豐泰地產(chǎn)營銷部經(jīng)理 李文

聯(lián)華國際地產(chǎn)運營中心策劃總監(jiān) 張敏華

政策有何影響？

問題：溫總理重申房地產(chǎn)調(diào)控不能放松，并稱房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到合理價位，對東莞市場帶來什么樣的影響，是否會出臺新的調(diào)控政策？

車德銳：對市場是有影響的。目前的房價下降比較明顯，近期成交量也出現(xiàn)了下滑， 加上近期出現(xiàn)了8.5折貸款利率，很多購房者都在期待并開始觀望。

周智彪：從近幾年來看，調(diào)控的定調(diào)已經(jīng)形成，就是加大力度減少樓市過多的投機(jī)，抑制房價上漲過快，防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。佛山前一階段限購令放松出現(xiàn)“朝令夕改”，江浙一帶購房補貼緊急叫停，說明今年的調(diào)控力度會相應(yīng)的增加一點，決心會更加的堅定。但是現(xiàn)有的政策是足夠的，不會出臺新的調(diào)控政策。

“總理房價”可簡單算？

問題：有網(wǎng)友稱，據(jù)東莞市統(tǒng)計局統(tǒng)計的去年東莞城市居民人均可支配收入，東莞的“總理房價”應(yīng)為474156/90=5268.4元/㎡。這種算法對嗎？

周智彪：網(wǎng)友計算的“總理房價”，是比較理想的價格。但按照目前的樓價來說，如果開發(fā)的成本已達(dá)到了5000元/平方米，還賣5000元/平方米是不可能的。房價是否合理，要根據(jù)成本和市場計算，還要有合理的利潤，不是用一個公式就可以計算出來。

車德銳：網(wǎng)友的計算有一些問題，6年可以買得起房屋，算的是夫妻兩個人的可支配收入，而不是家庭的可支配收入，東莞許多家庭是幾代同堂，有很多人的。按照提供的數(shù)據(jù)，我們大致推算東莞戶籍家庭6年的收入是81萬元，東莞本地人買房絕對沒有太大的壓力。

多少錢才是合理房價？

問題：東莞房價回調(diào)到多少錢才是合理房價？

車德銳：價格是市場決定的。如果家庭月收入拿出35%按揭買房的話，不會影響到生活的質(zhì)量，這就是很合理的價格水平。

蔣純?nèi)A：什么樣的價格才合理？你想賣多少套，如果你的價格可以實現(xiàn)速度和資金的要求，我認(rèn)為這樣的價格就是合理的。

張敏華：我認(rèn)為東莞的樓價七八千元/平方米是合理的。如果買一套100平方米的房屋，首付二、三十萬元，如果兩夫妻的收入達(dá)到1萬元的話，100萬元的房屋也完全供得起。

降價會擴(kuò)散至全市嗎？

問題：近期中信等央企帶頭降價，東莞樓市“降”聲不斷，降價現(xiàn)象會擴(kuò)散至全市嗎？

李興旺：目前東莞市場上出現(xiàn)降價有幾種情況：一是個別企業(yè)在某個階段內(nèi)，資金非常短缺，不遺余力地出貨，導(dǎo)致市場價格下降。二是某些樓盤定價虛高，價格回歸，三是某些樓盤產(chǎn)品存在缺陷或是生活配套缺陷，因此降價。

李文：很多樓盤的價格在慢慢地往下調(diào)整，不排除一兩個大公司出現(xiàn)價格調(diào)整，其他樓盤跟風(fēng)，降價是否擴(kuò)散到全市，我認(rèn)為不會，大家都會出臺不同的價格策略，至于說價格是上升了還是下降了，都是根據(jù)市場來定的。

剛需是戶型主流？

問題：開發(fā)商今年的開發(fā)計劃當(dāng)中，以剛需戶型為主嗎？剛性需求房源在今年樓市供應(yīng)中占比多少？

車德銳：今年是剛需產(chǎn)品比較好的機(jī)會，目前是剛性需求偏旺，供應(yīng)偏緊，剛需房型的價格處于比較高的水平，這是由供需決定的。

李興旺：按照東莞的情況來說，100平方米以下的戶型供應(yīng)的比重是50%左右，今年會達(dá)到55%左右。

從市場需求來說，目前剛需的比重達(dá)到了70%到80%，在政策的影響下，很多房企適時增加剛需的比重，如2+1和3+1的戶型，今年會有比較大的供應(yīng)和需求。

大戶型還賣得動嗎？

問題：大戶型房屋的需求與銷售情況如何？

李文：非剛需的房屋并不是特別的好賣，因為改善型和享受型的物業(yè)群體相對會少一些。

李興旺： 我公司代理的樓盤，大戶型而且是合拼的近期銷售比較火爆。經(jīng)歷了去年到今年的市場壓抑，大戶型的需求會逐步得到釋放，但是釋放的幅度會比較小，我不認(rèn)為大戶型面臨危機(jī)。

車德銳：現(xiàn)在非剛需或者是大戶型在140平方米以上的，占比仍比較大，尤其是城區(qū)特別明顯。城區(qū)中大戶型消化的壓力是存在的，如何突圍？其一是將大戶型當(dāng)做剛需產(chǎn)品銷售，或者是當(dāng)做改善產(chǎn)品，或者是剛需大戶，第二是直接低價入市。

房產(chǎn)稅還有多遠(yuǎn)？

問題：房產(chǎn)稅對樓市的影響有多大？東莞離房產(chǎn)稅還有多遠(yuǎn)？

車德銳：這是新的稅收，也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一招，但目前還是比較寬松的。房產(chǎn)稅從松到緊，從試點到全面推廣，路還很長。大家不會認(rèn)為是很重的“殺手锏”，我認(rèn)為的限購才是很重的殺手锏。

李興旺：房產(chǎn)稅是為目前的二、三套房和限購政策退出做鋪墊的。對于投資需求是有很大的影響，房產(chǎn)稅是通過抑制投資來達(dá)到平抑房價的作用。

開發(fā)商如何“自救”？

問題：開發(fā)商在目前如何根據(jù)目前樓市狀況調(diào)整開發(fā)策略和營銷模式？

黃河：談到企業(yè)如何自救，有一點太“自危”了。開發(fā)商練好基本功，是非常重要的。在價格的制定方面要貼近市場，讓市場真正的買家買得起房。

車德銳：此時談自救有一點過，但是需要調(diào)整開發(fā)策略、和營銷模式。從產(chǎn)品策略來講，推銷的時候以貼近市場的需求為主，即使價格優(yōu)惠一點，門檻降低一點也好，目前不怕降價，降價是順應(yīng)市場，順勢而為。

張敏華：自救還要看開發(fā)商的開發(fā)路線和戰(zhàn)略，如果某個企業(yè)開發(fā)了10個項目，真的賣不動了，就會采取其他的手段，例如找合作。此外，房企內(nèi)部的自救，包括降價的策略等。