機構(gòu)研究報告顯示地價成本僅占樓價三成

    對于房價居高不下的原因，政府和開發(fā)商歷來各執(zhí)一詞。政府認為開發(fā)商暴利，認為即便是再便宜的地價給開發(fā)商，開發(fā)商定價還是會隨行就市，與其讓開發(fā)商吞了地價的利潤，不如土地市場化，招拍掛，地價當然也是越來越貴。

    而開發(fā)商認為土地招拍掛和各種政府稅費抬高了樓市成本，樓價也是越來越貴。

    到底樓價和地價成本關(guān)系如何？

    不管地價多少樓價隨行就市

    在中原研究集團公布的《標桿房企2011年四季度新開盤項目銷售均價與購地均價對比》表上可以看到，萬科、保利、華潤等標桿企業(yè)去年10~12月間首次開盤的32個樓盤中，地價/售價比最低的僅為14%，為保利在佛山的中環(huán)廣場，樓面地價1798元/平方米，銷售均價13000元/平方米；占比最高的是54%，是萬科在揚州的萬科城，樓面地價4865元/平方米，銷售均價9000元/平方米。

    從中可以看出，業(yè)界比較常用的樓面地價占銷售均價四成的說法基本行不通，地價和樓價的關(guān)系有時關(guān)系并不大，經(jīng)常是隨行就市。

    總體來看，去年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當于目前銷售均價的三成。

    一線城市的土地成本明顯高于在二、三線城市的土地成本。標桿房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價的35%，而二、三線城市的土地成本約占售價的30%。因此，標桿房企在二、三線城市的降價空間大于一線。

    房企手中土地成本更是便宜

    開發(fā)商手中持有的土地成本更是便宜。最近發(fā)布的2011年房企年報業(yè)績顯示，碧桂園]其持有土地成本556元/平方米，銷售均價6289元/平方米；雅居樂整體土地的平均成本1277元/平方米，其平均售價10517元/平方米。萬科樓面地價約2707 元/平方米，銷售均價11306元/平方米。

    “對于珠三角的房地產(chǎn)項目來說，遠沒有到割肉的程度，房價下調(diào)10%，甚至20%，開發(fā)商是可以進行內(nèi)部消化的。”廣東省房協(xié)理事、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文向記者表示。

    開發(fā)商越晚拿地 地價/售價比越高

    但土地成本低，并不意味開發(fā)商就會降價。中原集團研究中心認為，如果項目依然能取得不錯的銷售業(yè)績，開發(fā)商就缺少降價的動力。

    不過，土地價格在不斷波動，“前幾年的地價每年有近30%的漲幅。”趙卓文表示，所以開發(fā)商越晚拿的地，地價/售價比就越高。開發(fā)商怕的就是這些新項目，因為一旦土地降價，而房價又回調(diào)的話，新項目就很難做。