萬科星河灣連出精裝房質(zhì)量問題 為何質(zhì)量難控制

　　深圳萬科某精裝房項目最近出現(xiàn)了柜體背板發(fā)霉、墻面涂料脫落等問題。萬科方面回應(yīng)稱，確實存在一些質(zhì)量上的問題、瑕疵，目前正在挨家挨戶排查、整改。不僅萬科，以高檔精裝修聞名的星河灣也有項目出現(xiàn)了問題。知名企業(yè)問題頻現(xiàn)，揭開了精裝修種種貓膩的冰山一角。

　　精裝修房目前究竟存在哪些質(zhì)量問題？質(zhì)量控制和監(jiān)管到底難在何處？下一步又應(yīng)該從哪些方面入手完善制度、加強管理？

　　一問：

　　質(zhì)量問題有哪些？

　　編輯：最近一段時間，有媒體報道，深圳萬科精裝修房屋出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題。在一線城市中，精裝修房屋普遍嗎？質(zhì)量問題普遍嗎？

　　孫克放：精裝修房屋在一線城市占了一定的比例。現(xiàn)在，北京至少有30%的房屋是精裝修房屋，上海則有40%左右，廣州精裝修估計能達60%，而深圳的精裝修房屋也達到20%左右。

　　王煒：近幾年，隨著人們對生活品質(zhì)要求的提高和房地產(chǎn)調(diào)控引發(fā)的房企對品質(zhì)的注重，精裝修的項目越來越多，愿意購買精裝修房的消費者也越來越多?？陀^地講，市場上精裝修住房的質(zhì)量也越來越好。但是，問題仍然存在，讓購房者選擇的時候心存忐忑。概括起來，有以下幾種“當”，在等著消費者：

　　一是上樣板間的當。開發(fā)商售樓處展示的樣板間，往往裝修特別精美，讓人覺得物超所值。購房者興沖沖地買了房，等房子交付，打開房門，卻發(fā)現(xiàn)裝修的完全沒有樣板間展示的那樣精美。不僅裝修質(zhì)量沒有樣板間好，一些材料也被替換，如承諾的墻紙變成了乳膠漆等。樣板間展示的廚衛(wèi)、家具品牌、材質(zhì)也都變得低檔。

　　二是上裝修標準的當。開發(fā)商往往會在銷售廣告中打出“2000元/平方米精裝修”等廣告語，事實上，裝修標準究竟是多少錢，無從考證。

　　三是上品牌的當。開發(fā)商承諾的精裝修所使用的潔具、廚電等往往只標注品牌，并不標注檔次。實際交付時，看似用的都是承諾的一線品牌，實際卻是品牌內(nèi)最低檔次的產(chǎn)品，還不如一些中高檔的二線品牌。

　　更有甚者，還有開發(fā)商利用精裝修的噱頭，變相減少房屋使用面積等情況也屢有發(fā)生。最近接連發(fā)生的萬科等龍頭企業(yè)的精裝房質(zhì)量事件，對精裝房的發(fā)展是很大的打擊。同時，我國大規(guī)模建設(shè)的公共租賃房，不少地方也要求做好全裝修，配備好廚衛(wèi)設(shè)施。如果發(fā)生保障房的裝修質(zhì)量大面積出問題的事件，影響的不僅是低收入家庭的利益，更影響這項民生工程的形象。

　　二問：

　　為何質(zhì)量難控制？

　　編輯：萬科事件，讓一些百姓對精裝修房屋的質(zhì)量產(chǎn)生了疑問。精裝修房屋有相關(guān)質(zhì)量標準嗎？其質(zhì)量受到哪些因素影響？

　　孫克放：2002年，當時的建設(shè)部曾經(jīng)出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》。這是一份關(guān)于精裝修房屋的引導(dǎo)性文件。在文件的附件中，就已經(jīng)提出了精裝修房屋的技術(shù)標準。雖然這個標準沒有強制推廣執(zhí)行，但是精裝修房屋的各項材料，如地板、水泥、瓷磚等都有相應(yīng)的技術(shù)標準。把這些行業(yè)技術(shù)標準綜合起來，客觀上就形成了精裝修住房的標準。

　　除去開發(fā)商刻意以劣充好的行為以外，其實導(dǎo)致精裝修房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的因素還有很多。裝修產(chǎn)品的生產(chǎn)廠家工業(yè)化程度不完全、零散、質(zhì)量不穩(wěn)定、裝修材料制作工藝不成熟不完善、施工隊伍整體水平不高等，都會影響精裝修房屋的質(zhì)量。

　　特別值得一提的是，在材料質(zhì)量合格的前提下，施工隊伍對精裝房屋質(zhì)量的影響占到了總體質(zhì)量的15%左右。但目前的狀況是，在各種施工單位，裝修技工特別是高級技工，都很缺乏。土建方面的高級技工更少。這和現(xiàn)有的教育體系、就業(yè)價值取向都有關(guān)系?？墒侨绻麊T工職業(yè)素質(zhì)不高，肯定對裝修質(zhì)量會有直接影響。

　　上述因素，有些是開發(fā)商提高社會責(zé)任感、加強管理水平可以做到的。但是，有一些，比如人才缺乏等，不是開發(fā)商能完全控制的。需要企業(yè)、政府、社會共同研究，共同解決。

　　從數(shù)據(jù)可以看出，我國的精裝修房屋尚未到成熟階段。伴隨著精裝房的增長，可能還會出現(xiàn)一些質(zhì)量和管理方面的問題。

　　王煒：精裝修房屋之所以會有這么多問題，根本的原因還是精裝修的相關(guān)標準、質(zhì)量承諾等，往往不寫入商品房買賣合同，購房者的權(quán)益得不到有效保護。因此在實際操作中，看似會增加成本的精裝修，卻會成為開發(fā)商的另一個利潤點。多年來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門一直在各種場合強調(diào)全裝修、精裝修對于建筑節(jié)能的意義，要求各地推廣。但相應(yīng)的支持或約束政策卻很少見。

　　同時，根據(jù)目前制定的建筑房屋分戶驗收標準,驗收的項目主要是戶內(nèi)窗、地面、墻身、頂棚、樓板、日照、通風(fēng)、消防系統(tǒng)等的情況以及供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能否正常使用。有的地方雖然規(guī)定新開工的民用建筑工程,完工后必須由建設(shè)單位組織對室內(nèi)環(huán)境進行驗收,檢測不合格的,不得竣工驗收,但顯然對精裝修商品房市場缺乏約束力。

　　三問：

　　管理應(yīng)該咋完善？

　　編輯：有人提出，有些精裝房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題的原因是監(jiān)管驗收不嚴。有些甚至根本就沒有監(jiān)管驗收環(huán)節(jié)。在這些方面，還有哪些需要完善的地方？

　　孫克放：在我國很多城市和地方，精裝修房屋都會在監(jiān)管驗收后才交付業(yè)主。但是對于房屋裝修驗收我國現(xiàn)在采取的是備案制。也就是說，在交房前，由開發(fā)商對于裝修質(zhì)量進行驗收，驗收的結(jié)果交政府部門備案。

　　由于政府的驗收能力有限，環(huán)節(jié)由開發(fā)商完成，加上政府部門對房屋質(zhì)量進行抽檢，是可以保障裝修質(zhì)量的。但現(xiàn)有機制中，由于缺乏消費者參與，缺乏第三方參與，可能會引起一些公眾質(zhì)疑。在出現(xiàn)質(zhì)量問題后，也容易引起消費者和開發(fā)商之間的糾紛。

　　在采取備案制房屋裝修驗收的國家中，有一種做法是：在進行房地產(chǎn)開發(fā)前，強制開發(fā)商對裝修材料、裝修質(zhì)量進行投保。這樣，當裝修質(zhì)量不佳，引起消費者損失時，房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者承擔(dān)的風(fēng)險都會小一些。就算開發(fā)商破產(chǎn)了，消費者的基本權(quán)益還是能得到一定程度的保障。

　　王煒：推廣精裝修少不了政策的支持。除了政策支持以外，在操作層面，還應(yīng)對精裝修寫入購房合同加以規(guī)范。同時，對房屋驗收的標準也應(yīng)相應(yīng)提高。如對精裝房的裝修，應(yīng)加入空氣質(zhì)量檢測、水電路隱蔽工程驗收等，這些現(xiàn)在還比較滯后。隨著近年來精裝修商品房市場的繁榮,目前的相關(guān)標準,顯然已經(jīng)落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展,必須與時俱進了。

　　編輯：有些開發(fā)商為了吸引消費者購買，會在裝修合同中承諾每平方米房屋裝修的價值，這本是好事。可是不少消費者在看到成品房以后，認為房屋裝修的價值和開發(fā)商承諾的價值有出入，也因此產(chǎn)生了一些糾紛。怎樣才能避免這種情況的出現(xiàn)？

　　孫克放：精裝房的裝修成本和承諾價值之間，肯定是會有一些差距的。這就好比批發(fā)和零售的區(qū)別。有些房屋承諾裝修價值3000元，是參照個人裝修的成本而定的，并非開發(fā)商裝修的真正價格。只要開發(fā)商能使用承諾過的裝修材料，完成質(zhì)量合格的房屋，就沒有什么問題。

　　但是有的開發(fā)商會在合同中提到“開發(fā)商可以同等價值的材料替代承諾材料。”這就可能造成偷換概念，引起人為的以次充好，嚴重的甚至造成對消費者的欺詐。對這些行為，應(yīng)該通過法律手段加大懲處力度，防止因企業(yè)不誠信而造成的質(zhì)量問題。