承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
受地產(chǎn)調(diào)控影響,樓市景氣度難言起色。2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.89,繼續(xù)在底部徘徊。新開工面積和投資額雖然同比增長(zhǎng),但增速均出現(xiàn)明顯下降。由于市場(chǎng)存在不確定性,開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴陆?,拿地策略也開始出現(xiàn)分化。
房企拿地策略分化
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-2月全國(guó)房屋新開工面積為20049萬平方米,同比增長(zhǎng)5.1%,增速回落11.1個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅新開工面積14832萬平方米,與去年同期持平。
由于樓市低迷,開發(fā)商的投資熱情急劇降溫,土地市場(chǎng)成交溢價(jià)明顯下滑。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,1月、2月全國(guó)土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率均低于去年同期。其中,2月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率僅為1%,與1月溢價(jià)率持平,較去年同期減少15個(gè)百分點(diǎn);其中住宅類用地平均溢價(jià)率為1%,較1月減少0.7個(gè)百分點(diǎn),較去年同期減少17個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)低迷不僅表現(xiàn)在較低的溢價(jià)成交上,開發(fā)商拿地?zé)崆橐灿兴陆?。今年以來,萬科僅公告一宗新項(xiàng)目。公司參與了廣州黃埔文沖石化路以西城中村改造項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃條件,萬科負(fù)責(zé)的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米,預(yù)計(jì)承擔(dān)綜合改造成本約14.97億元。相比之下,2011年1-2月萬科披露的新增項(xiàng)目多達(dá)15宗,支付的土地價(jià)款超過75億元。
萬科在年報(bào)中表示,將堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲(chǔ)備,公司在拓展新項(xiàng)目方面會(huì)更加嚴(yán)格,堅(jiān)決貫徹“寧可錯(cuò)過,絕不拿錯(cuò)”的方針,在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上,關(guān)注土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的調(diào)整,擇機(jī)獲取可滿足未來持續(xù)經(jīng)營(yíng)需要的土地資源。
與萬科的謹(jǐn)慎態(tài)度不同,保利地產(chǎn)、雅居樂等房企在拿地上則顯得更為積極。年初以來,保利地產(chǎn)在西安、石家莊、佛山等地均有所斬獲,公司控股子公司取得武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)關(guān)山村“城中村”改造地塊,成本約20.11億元。此外,公司在石家莊、佛山拿下的地塊分別斥資20.22億元和17.78億元。雅居樂、恒大地產(chǎn)等公司也在近期分別拿下多宗地塊。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),隨著土地市場(chǎng)降溫,部分有現(xiàn)金在手的開發(fā)商會(huì)擇機(jī)購地,增加土地儲(chǔ)備。不過由于未來樓市仍存較大不確定性,持有現(xiàn)金依然是大多數(shù)房企的首選。
投資增速繼續(xù)回落
土地市場(chǎng)遇冷,也影響了前兩月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速。數(shù)據(jù)顯示,1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元,同比增長(zhǎng)27.8%,增速比2011年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資3713億元,增長(zhǎng)23.2%,增速回落7個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)泰君安分析人士認(rèn)為,投資增速下滑主要因?yàn)樵趲齑娓咂?、資金壓力增大的背景下,開發(fā)商減少了新開工面積,并降低復(fù)工率,同時(shí)縮減土地購置費(fèi)用,導(dǎo)致土地款支付減少。
萬科指出,國(guó)內(nèi)貸款和銷售回款是房地產(chǎn)業(yè)最主要的資金來源渠道,兩項(xiàng)指標(biāo)的下降使得行業(yè)資金壓力明顯加大,導(dǎo)致企業(yè)土地購置和開發(fā)投資行為大幅萎縮。
數(shù)據(jù)顯示,2011年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,國(guó)內(nèi)貸款占比僅15.1%,為歷年來的低點(diǎn)。主要由銷售回款構(gòu)成的“其他資金”占比也較2010年下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。
受資金鏈緊縮的壓力,開發(fā)商對(duì)于今年的新開工面積預(yù)期較為保守。萬科預(yù)計(jì)2012年新開工面積1328萬平方米,竣工面積890萬平方米。相比之下,公司2011年實(shí)現(xiàn)新開工面積1448萬平方米,竣工面積659萬平方米??梢钥吹?,2012年萬科計(jì)劃竣工面積較2011年有所提升,將以消化現(xiàn)有項(xiàng)目為主。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),今年上半年庫存持續(xù)攀升,開發(fā)商去庫存壓力較大,因此在拿地、開工上普遍保持謹(jǐn)慎,先保生存再圖發(fā)展將成為未來一段時(shí)期內(nèi)房企的主要經(jīng)營(yíng)策略。