北京高價(jià)房滯銷 一成降價(jià)項(xiàng)目貢獻(xiàn)九成銷量

　　“我們現(xiàn)在正在搞一個(gè)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，預(yù)交2萬(wàn)元，買1號(hào)樓三居的戶型總房款最多可以減40萬(wàn)，相當(dāng)于打了9.3折。”昨天，位于北京北五環(huán)外清河附近的橡樹灣項(xiàng)目銷售人員對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。目前，該項(xiàng)目精裝修期房的銷售均價(jià)為35000元/平方米，而此前一期房源的銷售均價(jià)為32000元/平方米。

　　這個(gè)央企華潤(rùn)旗下的項(xiàng)目新房源逆市漲價(jià)3000元/平方米的直接結(jié)果就是，自2月24日1號(hào)樓取得預(yù)售許可證以來(lái)，一個(gè)月以來(lái)的簽約套數(shù)仍然為零。

　　高價(jià)房滯銷

　　“橡樹灣一套八九十平方米的兩居就要300萬(wàn)左右，夠我在順義品質(zhì)還不錯(cuò)的別墅項(xiàng)目買一套300平方米的疊拼了。”一位購(gòu)房者表示，橡樹灣北邊三四公里的項(xiàng)目售價(jià)也才2萬(wàn)出頭，如果真有買橡樹灣兩居的300萬(wàn)元，又具有購(gòu)房資格，“我肯定要好好想想到底買哪里”。

　　華潤(rùn)橡樹灣并非當(dāng)下北京樓市中零成交的個(gè)案。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的信息顯示，2012年1月1日至3月26日，共有27個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，除了6個(gè)3月22日之后新近取得預(yù)售證的項(xiàng)目外，其余21個(gè)項(xiàng)目中，目前有8個(gè)項(xiàng)目仍然為零成交。

　　另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至3月22日，近3個(gè)月新增項(xiàng)目的累計(jì)簽約率僅為8%，與去年同期接近五成的簽約率相比，相當(dāng)于同期消化速度降低了80%以上，而去年三、四季度的銷售去化率也達(dá)到了20%左右。

　　“零成交的項(xiàng)目大部分為非剛需項(xiàng)目，而且在定價(jià)上明顯高于周邊項(xiàng)目。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)舉例說(shuō)，如中海九浩苑就比周邊項(xiàng)目高出15%以上，新開盤報(bào)價(jià)也比去年一期上漲了9.4%。

　　“限購(gòu)之后，高價(jià)項(xiàng)目面向的可售人群大減，在吸引房票時(shí)與降價(jià)項(xiàng)目相比難有競(jìng)爭(zhēng)力。”馮聯(lián)聯(lián)分析道。

　　剛需盤回暖

　　在市場(chǎng)的另一端，則是北京樓市成交量連續(xù)4周的上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

　　“北京商品住宅成交量已連續(xù)4周上漲，目前以自住、改善為目的的剛性購(gòu)房需求開始反彈。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，剛需反彈的首要原因在于優(yōu)惠利率政策的回歸，另外近期開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目上市、“降價(jià)跑量”，也刺激了樓市購(gòu)買力的進(jìn)一步釋放。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，3月下半月以來(lái)的10天時(shí)間，北京已有15個(gè)項(xiàng)目入市，相當(dāng)于1、2月份的開盤項(xiàng)目量總和。樓市新增供應(yīng)激增，普遍采用直接降價(jià)、特價(jià)房?jī)?yōu)惠、贈(zèng)送面積、送物業(yè)費(fèi)等形式給購(gòu)房人優(yōu)惠，其中個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度最高達(dá)到了27%。

　　“近期連續(xù)4周的成交回升是在樓市‘降’字當(dāng)頭的情況下?lián)Q得的。”任啟鑫表示，這直接造成了整體成交均價(jià)的連續(xù)下滑。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上周(3月19日~25日)，北京商品住宅的整體成交均價(jià)為18161元/平方米，環(huán)比之前一周下降了6.5%。

　　“市場(chǎng)的逐漸復(fù)蘇，表現(xiàn)為全部為性價(jià)比較高的降價(jià)項(xiàng)目簽約，而未降價(jià)項(xiàng)目銷售冷清程度甚至超過(guò)之前的1~2月。”北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉甚至表示，目前市場(chǎng)中10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)90%的成交量。

　　張大偉認(rèn)為，“兩會(huì)后，唯一的僥幸利好的希望破滅，庫(kù)存壓力以及3月份即將到來(lái)的信托兌付高峰都會(huì)壓迫開發(fā)商降價(jià)促銷，預(yù)期在6~12個(gè)月內(nèi)北京房?jī)r(jià)還可能有10%~20%的下調(diào)。”