方紹偉:2012年中國(guó)房市絕不可能出現(xiàn)崩盤(pán)

“2012年將是中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)的一年”。這是2011年末以來(lái)許多人在開(kāi)始議論的話題。事情真會(huì)像有些人預(yù)測(cè)或擔(dān)心的那樣嗎？

我們可以先給“房地產(chǎn)崩盤(pán)”下個(gè)定義，按照一種說(shuō)法：全國(guó)均價(jià)同比下跌30%就算市場(chǎng)崩潰。按照美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，從2006年的高點(diǎn)到2011年底，全國(guó)均價(jià)下跌了約30%，加上通貨膨脹的因素之后數(shù)字還會(huì)高一些，但不同地區(qū)和地段會(huì)有所不同。所以我們大致可以說(shuō)，如果全國(guó)均價(jià)同比下跌超過(guò)20%，就可以說(shuō)房市崩潰；如果下跌是10%，就同股票市場(chǎng)那樣算一次大的回調(diào)。那么，2012年中國(guó)房市有可能出現(xiàn)這種情況嗎？

我們先來(lái)看一下，30多年來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)大致漲了多少。1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化之前，中國(guó)當(dāng)然還不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以1978年時(shí)候的全國(guó)均價(jià)只能是一種估算，約是每平米300-400元。到了2011年，我們知道上海已經(jīng)出現(xiàn)了每平米超過(guò)十萬(wàn)元的情況，但全國(guó)的均價(jià)大約是每平米5400元，33年約漲到原來(lái)的18倍。所以，現(xiàn)在的問(wèn)題是，2012年全國(guó)均價(jià)有沒(méi)有可能跌回每平米4000元左右。

    有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在過(guò)去的30多年里，中國(guó)的GDP約漲到原來(lái)的100倍，中國(guó)人的平均工資也大致漲到原來(lái)的100倍，連大白菜也漲了100倍，所以房?jī)r(jià)漲18倍似乎不算多，特別是考慮到土地和各種原材料的價(jià)格上漲之后就更是這樣。可這種看法只能表明，中國(guó)的房?jī)r(jià)要大跌很難，根本不能說(shuō)明中國(guó)的房?jī)r(jià)還漲得不夠多，因?yàn)?，大白菜漲100倍也就是幾塊錢(qián)的事，而房?jī)r(jià)要是從漲18倍變成漲100倍，那一套普通的房子就是多幾百萬(wàn)元的問(wèn)題了。

    所以，漲價(jià)的多少除了看商品的相對(duì)重要性，還要看商品在一定時(shí)間內(nèi)的費(fèi)用（月供或月租）與工資的比例。當(dāng)一般水平的月供或月租，已經(jīng)把一般水平的月工資逼得所剩無(wú)幾時(shí)，房?jī)r(jià)上漲的自然界限就到了（這里暫不討論首付、買(mǎi)房變租房和月租跟漲等問(wèn)題），而這恰恰就是人們希望2012年房?jī)r(jià)大跌的心理原因。“今年房?jī)r(jià)會(huì)暴跌50%以上”的說(shuō)法，就是這種愿望的典型表現(xiàn)。

    希望房?jī)r(jià)大跌與房?jī)r(jià)能否真的大跌卻是兩碼事。2010年以來(lái)，中國(guó)政府對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)大過(guò)快上漲采取了許多嚴(yán)厲的措施，2012年是否大跌，我們可以從2011年是否跌了談起。

    過(guò)去兩年執(zhí)行的是“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”為特征的行政限制措施，2010年4月的“新國(guó)十條”和2010年9月的“新國(guó)五條”，調(diào)控目標(biāo)是“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”；2011年1月的“新國(guó)八條”則強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果”，2011年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”則把調(diào)控目標(biāo)上升為“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。

    2011年12月的數(shù)據(jù)表明，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格 為8809元/平方米，環(huán)比11月下降0.25%，已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降；同比2010年12月則依然上漲2.86%，漲幅較上月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，是今年6月以來(lái)的最低漲幅。同時(shí)，2011年12月最后一周，40個(gè)城市中，29城市樓市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上。

    環(huán)比下降、同比上升、價(jià)跌量減，這些意味著房?jī)r(jià)高位暫時(shí)成為過(guò)去，但2011年的房?jī)r(jià)還是高于2010年，同比漲幅下降不是同比房?jī)r(jià)下降，2011年房?jī)r(jià)的實(shí)際上漲仍達(dá)到6.9%，超過(guò)2010年的5.9%?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，環(huán)比下降的趨勢(shì)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下去？“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”的臨時(shí)行政措施會(huì)不會(huì)象以前的臨時(shí)政策那樣很快取消？

    從2011年的情況看，房?jī)r(jià)的回落主要是“數(shù)量制度限制”而不是“利率價(jià)格限制”的結(jié)果，即主要是行政主動(dòng)干預(yù)而不是市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，這其中的含義是：政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控能力要比那些“唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)”和“唱空中國(guó)房市”的西方人所想象的要大得多。同樣重要的是，中國(guó)現(xiàn)在正處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型期，其社會(huì)需求和經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的能量，根本不能按西方成熟經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)循環(huán)規(guī)律來(lái)按圖索驥。所以，要分析2012年中國(guó)的房市是否會(huì)崩潰，我們就不得不分析供求、貨幣、心理、制度等四個(gè)方面的有中國(guó)特殊性的因素。

    首先，供求因素是決定房?jī)r(jià)的最基礎(chǔ)因素。住房需求的上升同中國(guó)人口的基數(shù)與城市化的速度息息相關(guān)。歷史上，人口城市化的比率由20%升到40%，英國(guó)經(jīng)歷了120年，法國(guó)經(jīng)歷了100年，德國(guó)經(jīng)歷了80年，美國(guó)經(jīng)歷了40年，日本和前蘇聯(lián)經(jīng)歷了30年，中國(guó)則只用了22年。另外，人口在100萬(wàn)以上的中國(guó)城市早已超過(guò)了200個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于美國(guó)和歐洲同等城市的總和。2011年，中國(guó)城市人口首度超過(guò)農(nóng)村人口，如果未來(lái)20年中國(guó)的城市化比率提高到70%的國(guó)際平均水平，那就意味著每年將有1500萬(wàn)左右的農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口。這樣的人口聚集結(jié)構(gòu)決定了，中國(guó)的住房需求還會(huì)在高水平上持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

    需求的問(wèn)題當(dāng)然是有購(gòu)買(mǎi)力的需求問(wèn)題，中國(guó)獨(dú)特的高儲(chǔ)蓄與“4-2-1”的新家庭結(jié)構(gòu)，意味著80萬(wàn)億元存款隨時(shí)可以形成住房的有效需求，意味著新家庭的購(gòu)房可能得到上一代人的資助。房產(chǎn)投資的集中也與目前中國(guó)社會(huì)投資渠道的相對(duì)缺乏有關(guān)，所以中國(guó)的住房需求幾乎就是一種“剛性需求”。當(dāng)然，中國(guó)現(xiàn)在也面臨“低生育率”的問(wèn)題，0-14歲人口已經(jīng)降低到總?cè)丝诘?6%，這比不少發(fā)達(dá)國(guó)家還要低，購(gòu)房需求的壓力比“高生育率”的情況要緩和得多，但也意味著“剛性需求”要在未來(lái)的20年后才會(huì)消失。

    與強(qiáng)勁的需求相比，住房的供給也同樣有力。在十二五期間，政府規(guī)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，保障房覆蓋率不足10%的局面將會(huì)改觀。2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開(kāi)工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，其中商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)8.0%，辦公樓增長(zhǎng)21.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%；商品房銷(xiāo)售額5.25萬(wàn)億元。

    2011年1-11 月的最新情況是：全國(guó)完成房地產(chǎn)投資額55483 億元，同比增長(zhǎng)29.9%；全國(guó)完成新開(kāi)工面積17.50 億平方米，同比增長(zhǎng)20.50%；全國(guó)完成商品房銷(xiāo)售面積8.95 億平方米，同比增長(zhǎng)8.5%。按照這個(gè)趨勢(shì)，未來(lái)幾年的住房供給將會(huì)加速改善，房?jī)r(jià)上漲的空間會(huì)被大大壓縮，但供求失衡的基本局面并不可能在2012年發(fā)生突然的逆轉(zhuǎn)。

    第二是貨幣因素。住房的供求是通過(guò)貨幣來(lái)體現(xiàn)的，從1978年到2009年，中國(guó)的GDP只是原來(lái)的92倍，可貨幣規(guī)模卻高達(dá)原來(lái)的705倍。過(guò)去兩年中國(guó)增加貨幣投放有應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的特殊因素，但若未來(lái)的貨幣增長(zhǎng)保持在16%左右的設(shè)定增長(zhǎng)目標(biāo)，2012年中國(guó)的貨幣存量仍將突破100萬(wàn)億元人民幣，使M2（廣義貨幣M2=流通中現(xiàn)金+銀行活定期存款+儲(chǔ)蓄存款+證券公司客戶(hù)保證金）與GDP的比例達(dá)到2.5，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)日本的1和美國(guó)的0.7。所以，2012年的通貨膨脹壓力仍將繼續(xù)，這意味著住房成本（包括工資成本）難以下降，而體現(xiàn)為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房需求也會(huì)隨著體現(xiàn)為貨幣的財(cái)富而保持穩(wěn)定。

    另一方面，雖然從2009年開(kāi)始由于美國(guó)金融危機(jī)而使中國(guó)的貿(mào)易順差開(kāi)始下降，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備還是在2011年3月突破了3萬(wàn)億美元。由于人民幣是非自由兌換貨幣，中國(guó)政府為了兌換貿(mào)易順差得來(lái)的外幣，就要投入大量人民幣，形成了所謂的“外匯占款”。從2002年末到2010年末，“外匯占款”由2.2萬(wàn)億元增加到20萬(wàn)億元以上，增長(zhǎng)了近8倍；“外匯占款”占“基礎(chǔ)貨幣”（即商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金和公眾持有的通貨）的比例也由49％增長(zhǎng)到120％以上，基礎(chǔ)貨幣因此擴(kuò)大了近3倍。“外匯占款”的增長(zhǎng)在2011年有所緩和，但2012年“外匯占款”對(duì)物價(jià)的壓力無(wú)疑仍將難有逆轉(zhuǎn)。另外，近期中國(guó)的貨幣政策已經(jīng)從2011年前三季度的偏緊操作，轉(zhuǎn)向了之后的“定向?qū)捤?rdquo;政策，宏觀基本面上的緊張氣氛也已經(jīng)有所緩和。

    第三是心理因素。心理因素包括“追漲不追跌”的投機(jī)心理，買(mǎi)房而不租房的“面子因素”和“攀比因素”。此外，雖然供求因素對(duì)一般商品來(lái)說(shuō)是最基礎(chǔ)的因素，但對(duì)資產(chǎn)性商品的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，“資產(chǎn)收益的心理預(yù)期”顯然就比非資產(chǎn)性商品要重要得多。在借貸成本居高不下、稅收風(fēng)險(xiǎn)又不太確定的目前情況下，“資產(chǎn)收益的心理預(yù)期”確實(shí)已經(jīng)不利于房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，“面子因素”和“攀比因素”也因此多多少少地受到了抑制，這可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的預(yù)期會(huì)壓倒房?jī)r(jià)回落后出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性反彈”的預(yù)期。

    最后一個(gè)因素是非常重要的制度因素。上文的討論實(shí)際上已經(jīng)涉及了相關(guān)的外匯管制制度，以及為適應(yīng)緊運(yùn)行的投資需求而確立的貨幣發(fā)行和信貸制度。中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題還牽涉到同樣重要的土地管理與出讓制度、稅收制度、地方土地財(cái)政制度、商品房預(yù)售制度、小產(chǎn)權(quán)房制度等等。這些制度都牽涉到盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的剛性利益，同“利率市場(chǎng)化、匯率自由化、人民幣國(guó)際化”一樣，地權(quán)、稅收和地方財(cái)政的進(jìn)一步規(guī)范化仍然有很長(zhǎng)的路要走。

    一般的商品房?jī)r(jià)中大約有30%是土地的出讓金，這個(gè)比例在城市核心區(qū)則可以達(dá)到50%（包括拆遷、征地等費(fèi)用），另外幾十項(xiàng)稅費(fèi)又要占掉30%左右的比例。1994年的稅制改革加強(qiáng)了中央的稅權(quán)，同時(shí)也收緊了地方的財(cái)政收入，使地方政府過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政，也使地方政府更希望看到房?jī)r(jià)的穩(wěn)定或上升。在這些相關(guān)制度不可能大動(dòng)的情況下，房?jī)r(jià)中的地稅成本也不可能發(fā)生變化。也就是說(shuō)，在住房存在相當(dāng)大的“需求剛性”的情況下，住房的供給也存在相當(dāng)大的“成本剛性”，所以房?jī)r(jià)下跌的空間非常有限。

    最后值得一提的是，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在調(diào)控力度加大的情況下，房地產(chǎn)投資仍占總投資的20%以上，占銀行信貸的30%左右，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重接近10%（美國(guó)的占10%以上）。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投入產(chǎn)出模型測(cè)算，中國(guó)每100億元的房地產(chǎn)投資，可以帶動(dòng)上下游30多個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出286億元，其中房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元。另外，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程剛剛過(guò)半，十二五期間，城市化比率仍會(huì)以每年1%的速度增長(zhǎng)。還有，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高度集中于住宅市場(chǎng)，但商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)也正在進(jìn)入一個(gè)較快的發(fā)展時(shí)期。

    這意味著說(shuō)，當(dāng)2012年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，那么房地產(chǎn)業(yè)的總基調(diào)就不可能離開(kāi)一個(gè)“穩(wěn)”字。按照2011年12月“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”的基本方針，2012年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)有三，一是進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)；二是抓好保障性住房投融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理工作；三是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。如此，2012年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的總基調(diào)可以概括為“穩(wěn)中微調(diào)”，調(diào)的是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)、保障性住房、商品房有效供給，“限購(gòu)、限價(jià)、限貸”等政策也會(huì)按具體省市的具體情況去調(diào)整。

    當(dāng)然，人們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的擔(dān)憂也涉及住房空置率、金融風(fēng)險(xiǎn)、歐洲債務(wù)危機(jī)、美國(guó)的宏觀政策等因素。但就目前而言，住房空置率不能太高估，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率仍較低，銀行貸款所要求的首付率比發(fā)達(dá)國(guó)家要高得多，二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右，“次貸”的風(fēng)險(xiǎn)顯然要比美國(guó)低得多，政策調(diào)整帶來(lái)的短期流動(dòng)性和償付能力沖擊依然在可控的范圍之內(nèi)，盡管一些中小開(kāi)發(fā)商的資金鏈問(wèn)題和地方政府的債務(wù)問(wèn)題可能成為風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

    綜上所述，2012年中國(guó)的房市不可能出現(xiàn)崩盤(pán)，未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)會(huì)保持“高位震蕩”的態(tài)勢(shì)，部分城區(qū)的高房?jī)r(jià)下滑，不會(huì)影響總體房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定。買(mǎi)了房的希望房?jī)r(jià)漲，等買(mǎi)房的希望房?jī)r(jià)跌；政府希望安撫等買(mǎi)房的，政府卻又無(wú)法“安撫”本文分析的4大因素。一句話，我也希望房?jī)r(jià)別漲了，可愿望不是現(xiàn)實(shí)，何況房?jī)r(jià)真暴跌的話，等買(mǎi)房者的問(wèn)題就不是房子而是就業(yè)了。