楊紅旭：網(wǎng)友的“總理房價” 不是一般的荒誕

　　房價回歸合理，成了全民的一道算術題，或者說猜謎題。全國兩會結(jié)束后的答記者中，溫家寶總理表示：什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配，當前房價還遠遠沒有回到合理價位。當天就引發(fā)地產(chǎn)股暴跌，同時也讓想買房的人歡欣鼓舞。

　　然而，總理卻并未給出合理房價的具體標準。于是，網(wǎng)上有好事者算出了一些大城市的“總理房價”，結(jié)果居然連一線城市都低于5000元每平米。對于一線城市而言，比如北京和上海的住宅均價都在21000元每平米左右，需要下跌近八成，才能達標。不要說下跌八成，下跌四成就會崩盤。這種算法，不是一般的荒誕。

　　房價回歸合理標準，應以房價收入比為主。國外發(fā)達國家的房價收入比，一般在3-6倍之間。囿于國情和樓市的發(fā)展階段不同，我國維持在6-10倍之間，可算做合理。根據(jù)筆者的研究，全國整體上6-7倍合理，一線城市和部分經(jīng)濟發(fā)達的二三線城市，保持在8-10倍即算合理。2011年，全國房價收入比為7.5倍，略偏高，部分一二線城市超過14倍，明顯偏高。然而，房價收入比的回歸，不可能一蹴而就，只要房價增幅持續(xù)低于收入增幅，幾年后全國大部分城市都能回歸到合理區(qū)間。

　　如何保持房價平穩(wěn)化，避免出現(xiàn)類似2007年和2009年大幅上漲？從房價構成來看，主要包括土地款、稅收、企業(yè)利潤。針對此于，有三點建議。第一，控制地價。面粉貴了，面包自然也難便宜。地價是房價的主要構成之一，越是大城市、越是好地段，地價在房價中的比重越高，高檔項目的地價占比達50%左右。不妨大概匡算下，2011年全國土地成交均價為2786元/平方米，按1.6的容積率，則樓面價為1857元/平米，而當年的商品房平均銷售價格為5381元/平方米，也即地價占房價的比重為35%左右。

　　不僅比重高，而且漲幅大。自從2004年實行土地招拍掛后，全國經(jīng)營性用地價格快速上漲，漲幅明顯超過房價。比如，2011年全國商品房成交價比2010年增長6.9%，而土地成交均價卻上升11.3%，后者幾乎是前者的一倍。地方政府寵愛土地出讓金如小妾，在賣地方面，能賣高價，絕不低售。前幾年市場繁榮期，各地地王頻現(xiàn)，面粉比面包都貴，建成的房子價格豈能不高。近兩年國土部出臺了多個抑制地價、遏制地王的政策，但效果并不理想。減少地方政府對土地出讓的依賴，是個長期工程。急也沒用。

　　第二，減少稅負。我國房地產(chǎn)業(yè)稅負較重，是不爭的事實。涉及的房地產(chǎn)的稅種較多，其中完全屬于房地產(chǎn)類的稅種有五個：房產(chǎn)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅，皆屬地方稅種；另外，包含有房地產(chǎn)的稅種還有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、印花稅等。有數(shù)據(jù)可查的五類直接稅，由2004年的1208億元增加到了2011 年的8223億元，增長近6倍。2011年，五類房地產(chǎn)稅收占地方稅收收入的比重為20.6%，2004年只有12.6%。另外，當前房地產(chǎn)稅收主要在開發(fā)環(huán)節(jié)，其次是交易環(huán)節(jié)，此二者很容易推高房價，比如很多二手房東賣房時，要求一個到手價，稅收都轉(zhuǎn)嫁給下家了。持有環(huán)節(jié)的稅只有城鎮(zhèn)土地使用稅和尚未對個人住房開征的房產(chǎn)稅，稅負偏輕。

　　第三，壓縮企業(yè)違規(guī)違法性利潤。房地產(chǎn)業(yè)是公認的高利潤行業(yè)，開發(fā)商的部分利潤來自于合法經(jīng)營，部分利潤則源自各種違規(guī)違法行為。比如，過去十幾年，開發(fā)商獲得的超額利潤，其實主要來自于土地增值。過去多年，國家出臺的多如牛毛的土地政策，用于規(guī)范土地出讓和管理，尤其打擊和清理土地閑置行為。按規(guī)定，開發(fā)企業(yè)拿地后，一年內(nèi)不開發(fā)得繳罰款，兩年不開發(fā)將被政府無償收回。但這項政策，從來沒有被有效落實過。加強執(zhí)法，才是根本。同時，也須防范和查處官員的權力尋租，轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)、提高項目容積率等皆是損害國家利益、滿足不良官員和開發(fā)商貪欲的慣用花招。

　　穩(wěn)定房價的路徑很多，另外如：加強住房保障、抑制炒房行為、培育住房租賃市場、快速提高居民收入、控制貨幣發(fā)行量、擴大民間投資渠道等。只有多管齊下，才能從根本上達到治理高房價的目標。不過，即便上述措施都能做到位，也不可讓房價馴服如綿羊，看看近幾十年來香港和美國的房價走勢就明白了。商品房，畢竟帶有一定的資產(chǎn)品屬性。