銀行嚴(yán)控開發(fā)貸 一季度房地產(chǎn)信貸難現(xiàn)大幅增長

雖然近期多家銀行對首套房重新開始實(shí)施利率優(yōu)惠，但這并不意味著房地產(chǎn)信貸有所松綁，在樓市調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的背景下，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款依然保持嚴(yán)控態(tài)勢。

“對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，我們嚴(yán)格控制規(guī)模，并且實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度。從目前來看，前兩月的增長基本保持平穩(wěn)。”某國有大行房地產(chǎn)信貸部相關(guān)人士向記者表示。

根據(jù)目前多家銀行公布的年報(bào)，商業(yè)銀行在去年嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長放緩。以建行為例，截至2011年末，建行房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額為4191.60億元，增幅僅0.16%；較上年增加6.50億元，新增額為近五年最低。

建行在年報(bào)中披露，經(jīng)過對市場形勢的分析研究與預(yù)判，嚴(yán)格執(zhí)行貸款客戶名單制管理，切實(shí)做好客戶準(zhǔn)入關(guān)口的風(fēng)險(xiǎn)控制；新增貸款主要支持房價(jià)走勢平穩(wěn)區(qū)域中資金實(shí)力強(qiáng)、開發(fā)資質(zhì)高的重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)客戶，重點(diǎn)支持符合國家產(chǎn)業(yè)政策的住宅類項(xiàng)目，包括居民住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)。

“根據(jù)我們的了解，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈普遍比較緊張，部分中小房企已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，因此我們對這一行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)密切關(guān)注，嚴(yán)格控制貸款比例，對客戶資格按照監(jiān)管要求嚴(yán)格把關(guān)。”上述國有大行房地產(chǎn)信貸部門人士表示。

除房地產(chǎn)開發(fā)貸款外，受住房成交量萎縮的影響，個人房貸增長也呈放緩趨勢。以上海為例，央行上?？偛康慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份上海全市新增本外幣個人住房貸款20.8億元，環(huán)比和同比分別多增31.1億元和少增41.4億元。2月份上海個人住房貸款則明顯回落。當(dāng)月本外幣個人住房貸款減少19.8億元，環(huán)比和同比分別多減40.6億元和53.1億元。

“目前購房者多處于觀望狀態(tài)，房貸業(yè)務(wù)量一直在下滑。”某國有銀行上海分行房地產(chǎn)金融部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。在房貸業(yè)務(wù)量下降的同時，信貸額度卻相對寬松。“目前房地產(chǎn)貸款受限，政府融資平臺貸款受限，再加上經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致有效信貸需求下降，銀行的信貸額度相對寬松。”上述人士表示。這些因素使得商業(yè)銀行重新重視房貸這一業(yè)務(wù)。去年多家銀行取消了此前執(zhí)行的首套房利率優(yōu)惠，而根據(jù)記者了解，針對首套房，目前上海的商業(yè)銀行普遍執(zhí)行9.5折及以上的優(yōu)惠，部分銀行執(zhí)行8.5折優(yōu)惠利率。

在昨天舉行的業(yè)績發(fā)布會上，建行有關(guān)高管表示，允許首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮。

“銀行對首套住房重新執(zhí)行利率優(yōu)惠，一方面是由于信貸額度寬松，另一方面也是出于自身經(jīng)營考慮，由于這項(xiàng)業(yè)務(wù)下滑得厲害，銀行想以優(yōu)惠爭取更多客戶。”上述國有銀行上海分行人士表示。在銀行對首套房重新實(shí)行利率優(yōu)惠之后，不少購房者開始對7折利率優(yōu)惠產(chǎn)生憧憬。不過這位人士認(rèn)為，首套房利率7折優(yōu)惠恐難以重現(xiàn)，而8.5折則是完全有可能的。

3月樓市成交量顯現(xiàn)出回升之勢。中國指數(shù)研究院昨天發(fā)布的最新報(bào)告顯示，上周被監(jiān)測的40個城市中，成交量同比下跌的城市維持在5成以下。而重點(diǎn)城市中，僅天津成交量出現(xiàn)同比微幅下降，其余城市皆上漲。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然目前來看樓市熱度有所回升，但從絕對成交量來看成交仍處低位，能否持續(xù)回暖仍有待觀察。

各地樓市成交現(xiàn)暖意

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，各地樓市普遍開始推行“以價(jià)換量”，由此成交量出現(xiàn)暖意。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周被監(jiān)測的40個城市中，18個城市樓市周均成交量同比下降，6個城市成交量降幅在50%以上，其中舟山同比降幅最大，達(dá)81.08%。其次為大連，同比降幅達(dá)79.46%。其他城市同比均出現(xiàn)不同程度的增長。

重點(diǎn)城市中，僅天津樓市成交出現(xiàn)同比微幅下降，其余城市皆上漲。其中杭州(不含蕭山、余杭)漲幅最大，達(dá)200.43%。南京漲幅超過150%，成都和重慶漲幅也在100%上下。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周20個主要城市土地市場總體供應(yīng)穩(wěn)定，住宅用地成交量有所增加。其中，上周共推出住宅用地23宗，較上周增加1宗，推出面積172萬平方米，較上周增加54萬平方米，上周住宅用地成交13宗，較上周增加7宗，成交面積79萬平方米，較上周增加26萬平方米。

新樓盤加速入市

“截至目前，3月北京住宅簽約套數(shù)為4700套(剔除保障房后)，預(yù)計(jì)全月可能在5500套左右，這一成交量與1-2月相比已經(jīng)翻番。”北京中原地產(chǎn)張大偉說。

據(jù)記者了解，進(jìn)入3月，上海新房市場成交量回升明顯，“小陽春”勢頭基本確立。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月前26天上海新建商品住宅成交59.1萬平方米，較2月份同期回升108.1%。其中上周(3月19日-3月25日)成交1406套，成交面積為17.5萬平方米，環(huán)比分別上漲2%、8.7%。

價(jià)格方面，因?yàn)橛猩袞|鼎別墅的集中成交，上海上周商品住宅成交均價(jià)達(dá)2.57萬元/平方米，環(huán)比上漲17.28%。雖然單周房價(jià)受入市樓盤類型的影響很大，但從3月前四周情況來看，上海房價(jià)已經(jīng)普遍站上2萬元/平方米的水平。

另一個一線城市深圳的二手房市場也出現(xiàn)明顯回暖跡象。繼前一周成交上漲超過三成后，上周深圳二手房成交36周以來首次突破千套，達(dá)1069套，環(huán)比上漲15.94%。此外，二手房價(jià)格亦略微上漲，成交均價(jià)為20391.97元/平方米，環(huán)比上漲11.88%。

供給方面，除深圳外，北京、上海、廣州等地的新盤正加速入市。專家表示，在經(jīng)過近一個季度的僵持與觀望后，開發(fā)商多數(shù)會選擇在4月這樣的傳統(tǒng)銷售旺季，搶在競爭項(xiàng)目與市場環(huán)境明朗之前，率先推盤，以促回款。

其中，上周上海有近10個公寓項(xiàng)目推出，推盤密集度為年內(nèi)最高。接下來的4月份，上海預(yù)計(jì)有25個項(xiàng)目開盤，與3月22個預(yù)開盤量相比，增加13.6%。北京有22個項(xiàng)目計(jì)劃在4月開盤，從已公布的擬售價(jià)來看，4月開盤擬售均價(jià)為22013元，環(huán)比上漲18%。廣州4月的擬推盤數(shù)量則多達(dá)38個，相比2月份的25個大幅增加。

回暖能否持續(xù)有待觀察

需要指出的是，在政策層面，堅(jiān)持和深化房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)依然如故。

國務(wù)院近日批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，其中明確提出，適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。3月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，下一步試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市仍未確定。齊驥同時強(qiáng)調(diào)，中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策的方向不動搖，將繼續(xù)促進(jìn)房價(jià)合理回歸，同時積極滿足居民合理的住房需求。

“樓市目前的成交量比去年下半年出現(xiàn)小幅上漲，但是與限購前相比依然相差巨大，以北京為例，預(yù)計(jì)3月成交可能在5500套左右，從實(shí)施限購后的單月成交來看，僅能排名第六。”張大偉說。他認(rèn)為，不能僅從短期數(shù)據(jù)來判斷樓市趨勢。

“從目前的市場情況來看，成交量在剛需入市等帶動下出現(xiàn)復(fù)蘇，可以說走出了市場最低谷。但是從價(jià)格來看，依然處于以價(jià)換量的階段，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了市場90%的成交量。”

張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控力度不減、開發(fā)商庫存壓力加大以及信托兌付高峰即將到來等因素影響下，開發(fā)商未來仍將以降價(jià)促銷策略為主，“以價(jià)換量”仍將是主流。

記者從重慶市國土資源和房屋管理局了解到，重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢，商品房購買者以本地居民為主。

重慶市國土資源和房屋管理局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，重慶主城區(qū)成交商品住房131.04萬平方米，同比上升63.66%，環(huán)比上升101.97%。其中，普通高層商品住房銷售面積占比達(dá)到80.32%。

從購買人群來看，重慶主城區(qū)居民購房面積占比達(dá)到42%，區(qū)縣居民購房面積占比達(dá)到48%，市外購房繼續(xù)保持10%低位。

從價(jià)格運(yùn)行看，2月份，重慶市主城區(qū)新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)為99.9，降幅繼續(xù)縮小；同比價(jià)格指數(shù)為98.9，比上月低0.4，位居全國70個大中城市的62位，表明主城區(qū)房價(jià)在相對去年回落的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定性不斷增強(qiáng)。其中90-144平方米區(qū)間普通商品住房同比價(jià)格下降幅度相對較大。

業(yè)內(nèi)人士分析，重慶主城區(qū)商品住房市場之所以呈現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢，主要有三方面原因：一是住房供應(yīng)量較大，帶動了部分市場需求；二是商業(yè)銀行加大對首套住房的支持，剛性需求逐漸釋放；三是重慶房價(jià)處于國內(nèi)大中城市低位，并一直保持在合理區(qū)間內(nèi)，符合消費(fèi)者的心理預(yù)期。預(yù)計(jì)下階段，重慶市房地產(chǎn)運(yùn)行將更為有序健康，帶動主城區(qū)房地產(chǎn)市場保持量升價(jià)穩(wěn)的良好態(tài)勢。

進(jìn)入3月最后一周，我們越來越明顯地感覺到樓市的回暖跡象，這種回暖勢頭超過年初的普遍預(yù)期，范圍則遍及一、二線多個城市。究其原因，可能在于我們低估了開發(fā)商在促銷等方面的“創(chuàng)新”能力。

上海證券報(bào)調(diào)查顯示，在北京、上海、深圳等一線城市，以及長春、南京等二線城市，樓市正隨著天氣的回暖而變得春意融融，人頭攢動的購房場面又重現(xiàn)各地的售樓現(xiàn)場。

具體來看，上海3月前26天新建商品住宅成交量環(huán)比增長108%，其中上周成交17.5萬平方米，環(huán)比上升8.7%。整個3月周成交均價(jià)超過2萬元/平方米。深圳方面，二手房連續(xù)兩周環(huán)比上漲30%和15%，成交均價(jià)穩(wěn)步回升。

從個案來看，南京上周一樓盤麒麟東郊小鎮(zhèn)將精裝修改成毛坯房銷售，小戶型開盤即售出超過200套。上海最貴豪宅新鴻基濱江凱旋門上周末開售，雖然最高報(bào)價(jià)超過26萬元/平方米，但仍舊引來大批意向購房者，某銷售經(jīng)理稱單日接待客戶超過20組。長春等地上周也有多個樓盤出現(xiàn)熱銷場面。

根據(jù)我們的了解，剛需積極入市的主要原因是開發(fā)商給出了有吸引力的價(jià)格優(yōu)惠，但這些“隱性降價(jià)”并沒有在成交價(jià)中體現(xiàn)出來，因此沒有給市場造成很大沖擊。

開發(fā)商的促銷方式包括：單價(jià)不變，送面積。經(jīng)過我們的調(diào)查，包括保利等多個在售樓盤均出現(xiàn)了送面積的優(yōu)惠方式。比如，單價(jià)還是3萬元，相比之前沒有變化，但是送一個房間的面積，原來的90多平方米變成了110平方米。這相當(dāng)于單價(jià)下降超過15%。還有的樓盤由精裝修變成毛坯房，單價(jià)也出現(xiàn)一定程度的下降?；蛘呙鞣孔兂删b修房，單價(jià)不變。精明的購房者都能準(zhǔn)確地計(jì)算出真實(shí)價(jià)格的變動，再加上各地出臺的支持剛性需求的微調(diào)政策，中低價(jià)位商品房出現(xiàn)集中成交的情況就不難理解了。

上述做法是合理的創(chuàng)新方式，有的做法就可能涉及違規(guī)。比如，北京某樓盤銷售人員告訴記者，通過個人關(guān)系可以代辦北京暫住證，憑借此證可以等同于北京戶籍，無需補(bǔ)交五年個稅，即可在北京購房。辦理的暫住證與正規(guī)的暫住證有所不同，可以憑此證買房買車，但無法享受子女上學(xué)等正規(guī)暫住證可以享受的其他待遇。北京市房地產(chǎn)界人士稱，目前北京市相關(guān)部門正在就上述違規(guī)做法進(jìn)行嚴(yán)查。

不管怎樣，開發(fā)商挖空心思的促銷方式體現(xiàn)了其回籠資金的迫切性，也確實(shí)為拉動成交助力不少。即將到來的4月份，上海、北京、廣州、南京等地?cái)M推出的新盤數(shù)量都將創(chuàng)下年內(nèi)新高。可以預(yù)料，開發(fā)商還會適時推出各種促銷方式。