商業(yè)地產(chǎn)受熱炒 專家呼吁泡沫隱現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)聚集

    住宅限購(gòu)，商業(yè)得寵。2011年，主要城市商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)齊升，各路資金紛紛涌入。據(jù)統(tǒng)計(jì)，繼去年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)完成投資額約1萬億元后，2012年新資金仍在源源不斷地注入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)沒有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆積。而一些企業(yè)也已開始謹(jǐn)慎前行，通過適度擴(kuò)張及運(yùn)營(yíng)模式多元化等方式實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。

    潛在風(fēng)險(xiǎn)聚集

    據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。

    根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)一線城市和成都、天津等重點(diǎn)城市，去年的商用物業(yè)售價(jià)和租金均呈上漲趨勢(shì)。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長(zhǎng)34%；成交均價(jià)25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時(shí)，寫字樓空置率持續(xù)走低。

    受租售價(jià)格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項(xiàng)目在建速度加快，供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金在伺機(jī)進(jìn)入這一領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)專家表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)和個(gè)人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因?yàn)樽≌拶?gòu)而轉(zhuǎn)向商業(yè)。

    然而，商業(yè)地產(chǎn)并非外界所預(yù)期的那么好。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2012年上海將有22個(gè)商鋪項(xiàng)目入市；高緯環(huán)球發(fā)布的報(bào)告稱，2012年北京預(yù)計(jì)有17個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá)94萬平方米，其中購(gòu)物中心面積達(dá)78萬平方米，龐大的供應(yīng)量勢(shì)必會(huì)撥動(dòng)供需的天平。

    “受調(diào)控影響，住宅用地以底價(jià)成交的現(xiàn)象越來越普遍，而商業(yè)用地則量?jī)r(jià)齊升。”陽光新業(yè)集團(tuán)副總裁吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，在主要城市有較強(qiáng)代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012-2013年供應(yīng)市場(chǎng)。

    由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。吳堯表示，除供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預(yù)測(cè)，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)問題將會(huì)逐漸暴露。

    部分房企謹(jǐn)慎擴(kuò)張

    “從趨勢(shì)上看商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體依然會(huì)繼續(xù)向上，尤其是一些大企業(yè)，還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資。但對(duì)未來市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，不少企業(yè)已經(jīng)開始未雨綢繆，今后的擴(kuò)張將趨于謹(jǐn)慎。”吳堯表示。

    “今年公司重點(diǎn)有北京東三環(huán)新業(yè)中心·水晶宮、天津友誼路新業(yè)廣場(chǎng)、天津?yàn)I海新區(qū)MSD3個(gè)新項(xiàng)目。”吳堯表示，出于對(duì)未來市場(chǎng)的考慮，公司決定依照原計(jì)劃穩(wěn)步擴(kuò)張。目前公司資金充裕，并不排除年內(nèi)會(huì)并購(gòu)1-2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的可能。據(jù)了解，在未來2-3年內(nèi)，陽光新業(yè)集團(tuán)計(jì)劃新開7-9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

    除此以外，“我們還在大力拓展商業(yè)管理輸出業(yè)務(wù)，走輕資產(chǎn)路線。”據(jù)吳堯介紹，考慮到未來2年內(nèi)將會(huì)有大量的商業(yè)項(xiàng)目入市，而市場(chǎng)專業(yè)人才十分缺乏，公司決定，依托自身成熟的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，大力拓展商業(yè)管理輸出，通過受托管理的方式，進(jìn)行擴(kuò)張。據(jù)了解，目前陽光新業(yè)集團(tuán)已經(jīng)有多個(gè)與國(guó)內(nèi)外知名發(fā)展商合作的商業(yè)管理輸出項(xiàng)目。