13重點(diǎn)城市土地成交量大降 地價(jià)仍有下調(diào)空間

    中原地產(chǎn)研究中心日前公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長春、長沙等13個(gè)重點(diǎn)城市土地成交面積同比下降24%，處于近五年中的同期低位。不過，一直高啟的土地出讓流標(biāo)率開始在2月份大幅下降。

    業(yè)內(nèi)人士表示，這反映出兩個(gè)問題，一是緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策氛圍下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地實(shí)力與拿地意愿都明顯不足，二是由此推動地方政府調(diào)低土地出讓底價(jià)，以促進(jìn)成交?？梢灶A(yù)測的是，未來地價(jià)還將繼續(xù)下降，這為新增商品房供給的降價(jià)預(yù)留了空間。

    土地流標(biāo)現(xiàn)象有所改變

    這一變化的主要原因是開發(fā)商購地意愿極度低迷。“未來只有高周轉(zhuǎn)、少拿地、多賣房的企業(yè)可能在下半年勝出。”萬科集團(tuán)總裁郁亮在此前的萬科2011年業(yè)績說明會上表示。

    “我們現(xiàn)在除非政府私下要求必須入市拿地，否則能不拿就不拿地。因?yàn)閺你y行貸款實(shí)在很困難，拿了地壓住太多資金，又沒有錢開工。”華東一家大型國有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

    開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的一個(gè)結(jié)果是土地流標(biāo)率攀高。從去年4季度開始，13個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地平均流標(biāo)率持續(xù)攀升，其中上海、廣州、成都、長春、杭州甚至達(dá)到2008年以來的歷史最高位。受此影響，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交量同比下降約32%。為了解決日益嚴(yán)重的土地流標(biāo)問題，國土部在2月份要求，流標(biāo)、流拍情況需通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)在線上報(bào)。

    不過，這一跡象在今年2月份已經(jīng)有所改變。中原地產(chǎn)檢測數(shù)據(jù)稱，居住用地流標(biāo)率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅調(diào)低了土地出讓底價(jià)，同時(shí)也減少了土地出讓量。

    地價(jià)總體呈現(xiàn)下行趨勢

    據(jù)了解，2011年調(diào)控以來，13個(gè)重點(diǎn)城市的平均地價(jià)總體呈現(xiàn)下行趨勢，全年平均地價(jià)同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個(gè)城市同比降幅均超過兩成。不過，2011年地價(jià)下降的主要原因是郊區(qū)低價(jià)土地成交比重?cái)U(kuò)大。從2012年開始，土地實(shí)質(zhì)性降價(jià)的現(xiàn)象開始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。而1月份這一比例僅為37%。

    中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，近期較多土地出現(xiàn)價(jià)格松動，顯示出當(dāng)前市場環(huán)境下，盡管土地供應(yīng)下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，方能有效吸引開發(fā)商，促進(jìn)土地成交。

    另外，地方政府近期也在推動土地市場上屢有新的嘗試。今年2月，合肥市率先出臺土地新政，宣布在2012年底之前，合肥市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)、工業(yè)、辦公、綜合等存量國有建設(shè)用地，土地使用權(quán)人可自行升級改造發(fā)展成商業(yè)、服務(wù)業(yè)服項(xiàng)目，不用再像以往一樣須先退地再招拍掛拿地。