吳其倫：中國(guó)房?jī)r(jià)回歸“總理房?jī)r(jià)”的五大前提

　　日前，溫總理表示：合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該與居民的收入相適合。按照國(guó)際慣例，一個(gè)家庭6年的總收入可以購(gòu)買一套房子，以此我們就可以推算出各地的合理房?jī)r(jià)。

　　我們按每個(gè)家庭擁有2名勞動(dòng)力計(jì)算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一個(gè)家庭6年總收入，也就是該家庭所能承受的房?jī)r(jià)總和。然后在這個(gè)基礎(chǔ)上除以80(我們以每戶買80平米房子為準(zhǔn))，這樣得出的數(shù)據(jù)大概就是每個(gè)城市的合理房?jī)r(jià)價(jià)位了。計(jì)算公式為：城市合理房?jī)r(jià)=(城鎮(zhèn)人均可支配年收入×2×6)/80。

　　以此算來(lái)，上海市的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是5734.5元/平米；深圳市的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是5475元/平米；北京的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該是4935.45元/平米。

　　相信很多人看到這個(gè)數(shù)據(jù)都會(huì)覺(jué)得不可思議，甚至很多人都會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。對(duì)此，筆者以為，上述合理房?jī)r(jià)完全可以實(shí)現(xiàn)，只是，欲令中國(guó)房?jī)r(jià)回歸合理，須至少具備如下前提。

　　一、中央政府應(yīng)確立大房地產(chǎn)意識(shí)

　　一直以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的期望值過(guò)高，給予房地產(chǎn)市場(chǎng)極大地扶持。房改以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化寄予了厚望，希望房子也能像其他商品一樣通過(guò)市場(chǎng)化來(lái)滿足民眾的需求。

　　于是乎，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)極盡所能進(jìn)行大力扶持：商品房預(yù)售、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售期間給予房產(chǎn)商貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款、土地使用金延期支付、給予房地產(chǎn)項(xiàng)目極低的資本金比例等。所有這些扶持政策令房產(chǎn)商得以順利地以小博大，得以快速的發(fā)展并聚攏超額財(cái)富，與此同時(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)也被數(shù)度推高?？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，政府對(duì)房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化的期望值過(guò)高是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)處畸高狀態(tài)的最重要原因。

　　一直以來(lái)，無(wú)論是房產(chǎn)商、媒體還是政府官員，只要是提到房地產(chǎn)，他們大多會(huì)想當(dāng)然地認(rèn)為，商品房市場(chǎng)即等同為房地產(chǎn)市場(chǎng)。而從實(shí)踐來(lái)看，商品房市場(chǎng)不能滿足民眾普遍住房需求。在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下欲令中國(guó)房?jī)r(jià)回歸合理，中央政府必須確立大房地產(chǎn)意識(shí)，令中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向消費(fèi)市場(chǎng)時(shí)代，將中國(guó)房地產(chǎn)格局重新定位，由原來(lái)的商品房一統(tǒng)天下格局定位為保障房為主、普通商品房（中低價(jià)位、中小戶型）為次、高端商品房為輔的格局。

　　二、地方政府應(yīng)摒棄土地財(cái)政思維

　　地方政府在土地財(cái)政思維指引下，與房產(chǎn)商結(jié)成利益共同體，成為維護(hù)畸高房?jī)r(jià)的主力軍。一直以來(lái)，地方政府在房地產(chǎn)利益鏈條中占重要一環(huán)已成業(yè)內(nèi)外共識(shí)。這一點(diǎn)，從地方政府的種種表現(xiàn)可見(jiàn)一斑：對(duì)中央政府的諸多宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不到位、在房?jī)r(jià)剛步入下行通道時(shí)迫不及待地救市等；地方政府及相關(guān)官員看重GDP、稅收，對(duì)房產(chǎn)商給予大力扶持，對(duì)房產(chǎn)商的違規(guī)、違紀(jì)甚至違法行為眼開(kāi)眼閉甚至大開(kāi)方便之門，近年來(lái)，各地都有地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗官員東窗事發(fā)即為明證.

　　與此同時(shí)，在地方政府的土地財(cái)政思維驅(qū)使下，土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，這在很大程度上增加了房屋的成本，也在很大程度上推高了房?jī)r(jià)。可以說(shuō)，地方政府的土地財(cái)政思維，是導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)畸高且居高不下的重要因素。故此，欲令中國(guó)房?jī)r(jià)回歸合理，地方政府應(yīng)摒棄土地財(cái)政思維，不折不扣地執(zhí)行中央房地產(chǎn)調(diào)控及保障房政策。

　　三、針對(duì)普通商品房實(shí)行土地批租

　　目前，就商品房市場(chǎng)而言，土地招拍掛成為主流土地供應(yīng)政策，在實(shí)踐過(guò)程中，這一政策暴露出令地方政府依賴土地財(cái)政現(xiàn)象日益嚴(yán)重、令地方政府與開(kāi)發(fā)商結(jié)成利益共同體、極易滋生地方政府官員腐敗現(xiàn)象、在一定程度上推高了房?jī)r(jià)并激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾等諸多弊端。

　　筆者以為，土地供應(yīng)政策亟需徹底變革，在目前的市場(chǎng)狀況下，欲令房?jī)r(jià)回歸合理，須對(duì)普通商品房建設(shè)用地實(shí)行土地批租。這樣，不僅可以大幅降低開(kāi)發(fā)成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商的合理定價(jià)將會(huì)起積極作用，從而大幅降低房?jī)r(jià)，減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，還能在很大程度上加快開(kāi)發(fā)商推盤進(jìn)度。

　　土地的租金可分兩個(gè)階段收?。浩湟?，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，承租方為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，故租金向開(kāi)發(fā)商收取；其二，房產(chǎn)使用期間，承租方為業(yè)主，故租金向房屋產(chǎn)權(quán)者收取。這樣，開(kāi)發(fā)商在房屋建成后將盡可能快的進(jìn)行銷售而不是捂盤惜售。

　　四、變革商品房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)方式

　　由于前期開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的房屋大多是高端住宅，其顯著特點(diǎn)是大戶型、高總價(jià)、高單價(jià)，而相對(duì)來(lái)說(shuō)，中小戶型、中低價(jià)位的普通商品房相對(duì)較少。這樣，在以均價(jià)作為房?jī)r(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)的今天，房?jī)r(jià)不可避免地被拉高。

　　若統(tǒng)計(jì)部門能變革房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方式，將房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)分為兩個(gè)部分，其一為高端住宅，包括各類別墅、高檔公寓，其二為普通商品房。這樣，民眾將看到兩個(gè)有顯著差別的房屋均價(jià)。而由于普通民眾只能購(gòu)買中低價(jià)位的普通商品房，其對(duì)于高端住宅均價(jià)的關(guān)注程度必將日漸減弱，就像普通民眾不關(guān)心目前奢侈品價(jià)格一樣。這樣，將在很大程度上減緩民眾對(duì)于高房?jī)r(jià)的抵觸情緒，從而能在很大程度上緩和高房?jī)r(jià)所激發(fā)的矛盾。

　　五、大幅增加普通商品房的供應(yīng)

　　如前所述，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少是導(dǎo)致目前中國(guó)房?jī)r(jià)畸高的一個(gè)重要原因。故此，政府應(yīng)從土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、政策傾斜等方面確保大幅增加中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)。一旦市場(chǎng)上中低價(jià)位商品房的供應(yīng)大幅增加，則一方面能從根本上改變供求關(guān)系，另一方面，也能令房屋均價(jià)大幅降低，從而大幅降低民眾對(duì)于高房?jī)r(jià)的敏感程度。