任志強(qiáng)：房產(chǎn)稅能控房價(jià)純屬“愚蠢說法”

    中國房地產(chǎn)到底有沒有問題？現(xiàn)有的調(diào)控政策是不是場“良藥”？任志強(qiáng)在前段時(shí)間的微博里放話稱：現(xiàn)在的調(diào)控政策都是錯(cuò)的，這一觀點(diǎn)，連地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為他過于絕對了。本次訪談中，他依然堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，并給出詳解。

    管理哲學(xué)：于個(gè)人“寧當(dāng)雞頭，不當(dāng)鳳尾”于公司：無論合不合資，都得控股

    任志強(qiáng)有自己的管理哲學(xué)。“當(dāng)年我到華遠(yuǎn)時(shí)，提的首要條件就是‘寧當(dāng)雞頭，不當(dāng)鳳尾’，你讓我到華遠(yuǎn)來，就讓我自己說了算。我在華遠(yuǎn)集團(tuán)當(dāng)副總的時(shí)候，不僅僅是集團(tuán)副總，還是地產(chǎn)公司總經(jīng)理，在地產(chǎn)公司還是我說了算。”

    華遠(yuǎn)從1992年開始實(shí)行股份制，1994年和華潤合資，1996年操作華潤置地上市，到2001年，又重新回到二次創(chuàng)業(yè)華遠(yuǎn)，可謂是轉(zhuǎn)了一個(gè)圈，用華遠(yuǎn)人的說法是“十年畫圓”。

     “這十年給我的教訓(xùn)就是，無論合不合資，你都得控股。我要控股的目的主要是為了能按我對市場的判斷做決策。比如，對中國市場的分析，我們比他們正確，但要他們說了算就沒辦法了。”

    “對于企業(yè)內(nèi)部決策，實(shí)際上我是靠‘感性’。管理上靠的是企業(yè)文化。近幾年，華遠(yuǎn)在擴(kuò)大規(guī)模的過程當(dāng)中，項(xiàng)目增加迅速，企業(yè)骨干有大把機(jī)會(huì)往上爬。如果企業(yè)沒有擴(kuò)張，就不會(huì)有這種機(jī)會(huì)。我對公司高管的主要評判標(biāo)準(zhǔn)是做事能力。有潛力的重點(diǎn)培訓(xùn)對象，我會(huì)專門把他送出去培訓(xùn)。比如組織六十多人的班讀M BA，還派四個(gè)人去日本，還派到美國四個(gè)人，連澳大利亞也去了。這七八年里，光培訓(xùn)就花了一千多萬元。”

    企業(yè)準(zhǔn)則：對內(nèi)：表面上我個(gè)性很強(qiáng)，但內(nèi)部很少見我批評誰對外：八億、十億的交易，談成就寫在煙盒紙上，因?yàn)檎\信程度到了

    關(guān)于公司發(fā)展，任志強(qiáng)認(rèn)為，公司的發(fā)展要建立在幾個(gè)基礎(chǔ)上：一是公司實(shí)行制度化管理；二是對市場的判斷能力要很強(qiáng)；三是要有誠信度，不僅讓所有跟你們打交道的人放心，還要讓別人愿意主動(dòng)找你。

    “表面上看，我的個(gè)性很強(qiáng)，但是在公司內(nèi)部管理上，很少看見我批評誰。尤其是在商業(yè)合作上，我非常講商業(yè)態(tài)度。以前我跟潘石屹合作，只談一個(gè)小時(shí)，就解決‘戰(zhàn)斗’。八個(gè)多億、十個(gè)多億的交易，很簡單，談成后，就在煙盒的紙上或破信封上，大家寫個(gè)東西，然后給下面人簽字。因?yàn)槲业恼\信程度已經(jīng)到這兒了。”

    關(guān)于企業(yè)權(quán)力和聲望，任志強(qiáng)認(rèn)為，這實(shí)際上要靠個(gè)人魅力。“我認(rèn)為很重要的一點(diǎn)，不管別人說我說的是不是真話，但我說話算數(shù)。也就是說，我不光是說真話，而且是說話算數(shù)。”

    提起個(gè)人業(yè)余愛好，任志強(qiáng)笑稱自己的業(yè)余愛好就是打高爾夫和橋牌。“橋牌打的年頭很長了，我是北京市‘橋協(xié)’副主席。今年，我準(zhǔn)備當(dāng)全國橋牌協(xié)會(huì)的副主席了。雖然現(xiàn)在打得少了，但我一直支持橋牌運(yùn)動(dòng)，北京女隊(duì)一直是由我們贊助。” 

    關(guān)于調(diào)控方向

    南都：簡單來說，就是大家非常關(guān)心的一個(gè)問題：中國房地產(chǎn)到底有沒有問題？有哪些問題？病根是什么？

    任志強(qiáng)：我早就說過了，中國房地產(chǎn)的問題多得很，如土地供應(yīng)嚴(yán)重不足等。其中最大的問題就是“土地制度”。自2002年實(shí)行土地出讓的“招拍掛制度”之后，土地交易價(jià)格被持續(xù)推高的同時(shí)，還刺激了地方政府對土地財(cái)政的依賴。

    更為重要的是，中國的土地制度決定了政府壟斷的土地供給，并以競爭的出讓方式一次性地收取若干年的“批租制”，這就扭曲了土地的價(jià)格。

    南都：那么在你看來，土地出讓制度對房價(jià)究竟有怎樣的影響？

    任志強(qiáng)：從近兩年來看，土地成本占房價(jià)中的比例不是縮小而是不斷地?cái)U(kuò)大，土地交易的價(jià)格

    “土地制度不調(diào)整，不管用什么行政手段

    都無法阻止房價(jià)繼續(xù)上漲“

    指數(shù)上升的速度與幅度不是小于房價(jià)上升的速度與幅度，反而大大地超越了房價(jià)的指數(shù)。

    自2002年實(shí)施招拍掛制度之后，兩者之間的差距則逐年加大，成為推動(dòng)房價(jià)上升的主要?jiǎng)恿?，而不對土地出讓制度進(jìn)行調(diào)控就必然只能不斷地讓房價(jià)升級，不管用什么樣的行政手段都無法阻止房價(jià)繼續(xù)上漲的腳步。

    南都：影響有多嚴(yán)重？

    任志強(qiáng)：2000-2010年，我國70個(gè)大中城市房價(jià)累計(jì)上漲了76.8%，其中商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，二手房住宅價(jià)格累計(jì)上漲了96%，但同期我國70個(gè)大中城市地價(jià)累計(jì)上漲了123%，其中住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了163.5%，普通住宅用地價(jià)格上漲了174%，并主要集中于2005年以來“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施之后。全國土地價(jià)格的上漲幅度均超過房價(jià)的上漲幅度，且累計(jì)上漲幅度成倍于房價(jià)的上漲幅度。由此可見，土地出讓制度導(dǎo)致房價(jià)上漲已成定因，不改革現(xiàn)有的土地出讓制度則無法調(diào)控房價(jià)。

    但是中央政府卻始終不肯調(diào)整出讓制度，寧愿“限房價(jià)而競地價(jià)”也絕不肯“限地價(jià)而競房價(jià)”。如果土地出讓制度問題不解決，想根本上解決房地產(chǎn)問題是不可能的。

    南都：如果說，“土地供給持續(xù)缺乏彈性、流動(dòng)性持續(xù)高度充裕、資金成本持續(xù)過分低廉”的市場環(huán)境是癥結(jié)，那么除了土地供應(yīng)依然不足外，限購是否針對流動(dòng)性提出了限制？這算是對癥下藥嗎？

    任志強(qiáng)：從2003年以來，所有的調(diào)控政策似乎都沒有抓住病根，所有的調(diào)控政策都是錯(cuò)的。

    限購政策，目的只是為了滿足獲取民心的一種政治需求，沒有任何道理，就像治病時(shí)只是下藥退燒，不管致病原因是什么，退燒原因是什么，也不考慮其它一系列的前因后果，就僅僅是要把房價(jià)降下來，過去的說法就叫做“治標(biāo)不治本”。

    南都：那你覺得房價(jià)上漲的原因是什么？

    任志強(qiáng)：房價(jià)過快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場格局。其深層次癥結(jié)在于，土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵(lì)住房需求，2003-2011年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個(gè)要害癥結(jié)，因而不得不反復(fù)地面對房價(jià)過快上漲和反復(fù)調(diào)控的窘境。

    由于始終沒有觸及“土地供給管制”和“低利率管制”這個(gè)兩個(gè)根本性癥結(jié)，城市住宅用地的總量控制不當(dāng)，造成了商品住房市場供不應(yīng)求；這種市場特征與持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境、持續(xù)的低利率管制結(jié)合在一起，使得住房市場成為吸收超額信貸的“黑洞”，加速住宅價(jià)格上漲。 

    關(guān)于限貸限購

    “在0.7和1.1利率之間，樓價(jià)降24%，

    老百姓一分錢沒得到，降15%還賠了“

    南都：在剛剛召開的兩會(huì)上，周小川提出要滿足首套購房者的房貸需求，而且可能會(huì)下調(diào)到優(yōu)惠利率，比如打八點(diǎn)五折。政府此舉鼓勵(lì)商業(yè)銀行在優(yōu)惠利率和基準(zhǔn)利率間進(jìn)行調(diào)整，這是否會(huì)刺激購房需求？

    任志強(qiáng)：應(yīng)該是，肯定會(huì)刺激需求，如果不刺激需求就錯(cuò)了。

    去年我們看到真正的市場交易量下跌是在調(diào)整利率之后，去年調(diào)整利率之前交易量沒有下跌并且上漲速度很快，下跌是在調(diào)整利率之后。在利率調(diào)整之后，在0.7和1.1的利率之間，相當(dāng)于提升了24%的房價(jià)，所以我們降了24%的房價(jià)后老百姓一分錢沒得到，如果降15%的房價(jià)相當(dāng)于還賠了，所以去年10月份之后房價(jià)的集體下跌是由于利率的變化導(dǎo)致的。

    南都：所以買家沒賺到，這輪是銀行賺翻了？

    任志強(qiáng)：我認(rèn)為政府的舉措是只管開發(fā)商不管銀行，政府不是為了讓老百姓受益或買更多的房子，只是為了實(shí)現(xiàn)政府目標(biāo)。 

    從去年9月份開始，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議到發(fā)改委會(huì)議到央行會(huì)議再到總理問答，四個(gè)部委都明確提出要降低首套住房的差別利率，國八條有明確規(guī)定的，為什么銀行不全面執(zhí)行？我們一直在呼吁，實(shí)際上銀行就是在搶劫。這個(gè)問題的源頭在于銀監(jiān)會(huì)，是他們開的口子，與七部委無關(guān)，為什么住建部能控制開發(fā)商而央行就不能控制銀行呢？

    南都：從今年兩會(huì)來看，支持差別化限購的呼聲開始傳出，你如何看待差別化限購？

    任志強(qiáng)：對所有產(chǎn)品進(jìn)行統(tǒng)一限購，這種過于一刀切的做法是錯(cuò)誤的。

    計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就是中央不管地方怎么樣，而市場經(jīng)濟(jì)就是應(yīng)該允許地方有一定可自主支配的權(quán)力進(jìn)行政策調(diào)整。中央不允許地方政策調(diào)整的錯(cuò)誤就在于，把中央和地方的利益對立起來。

    從全國限購的城市來看，我個(gè)人比較贊同長沙的限購政策，只限制90平方米以下的，不限制90平方米以上的，這是保障民生的聰明做法。

    關(guān)于房產(chǎn)稅

    “業(yè)主交房產(chǎn)稅相當(dāng)于政府收了兩次地租，2003年

    提出該機(jī)制跟調(diào)控房價(jià)沒有任何關(guān)系“

    南都：關(guān)于房產(chǎn)稅，你是怎么看的？

    任志強(qiáng)：我們國家有20多種房子，全國有很多評估師，但如果把所有的房子都評估一遍，大概需要100到150年，上?，F(xiàn)有的評估師要把上海的房子評估一次，他們可能要花20多年的時(shí)間。

    此外，開發(fā)商在通過招拍掛拿地時(shí)，就已經(jīng)交了土地出讓金，相當(dāng)于“地租”，而房產(chǎn)稅也是地租的一種形式，如果業(yè)主再交房產(chǎn)稅的話，就相當(dāng)于政府收取了兩次地租。這樣做，是沒有道理的。

    南都：政府有沒有可能在之后的改革中取消土地出讓金以及其它稅收，改以房產(chǎn)稅進(jìn)行替代？

    任志強(qiáng)：新人新辦法，老人老辦法，一切都有可能。

    南都：普遍開征房產(chǎn)稅是否能平抑房價(jià)？

    任志強(qiáng)：我個(gè)人認(rèn)為不會(huì)。從美國來看，出臺(tái)地稅前后，房價(jià)指數(shù)翻了2.8倍，所以說房產(chǎn)稅能控制房價(jià)是一種愚蠢的說法。中國政府在2003年提出收取房產(chǎn)稅時(shí)是想改變稅收機(jī)制，與調(diào)控房價(jià)沒有任何關(guān)系。在2003年時(shí)，中國的房價(jià)根本就不高，從1998房改開始到2003年，房價(jià)平均每年漲幅并不大，每年只有3.5%。

    在我看來，促使房價(jià)上漲的主要原因是土地出讓金，開發(fā)商提高房價(jià)基本都是因?yàn)槟玫爻杀驹黾印?/p>

    關(guān)于保障性住房

    “單位自建房，是典型的腐敗，嚴(yán)重的倒退”

    南都：最近，我看到你發(fā)表多篇關(guān)于保障房的博文，對公租房和廉租房著墨很多，尤其對于經(jīng)適房和限價(jià)房，也有自己的看法。

    任志強(qiáng)：經(jīng)適房和限價(jià)房不屬于保障房，很容易滋生腐敗，這部分房源容易被一些人通過行政手段據(jù)為己有，從而成為投資品。

    其實(shí)，保障房不是用來買賣的，能買賣就不叫保障性住房。廣州現(xiàn)在要取消經(jīng)濟(jì)適用房是對的，變成租賃性住房也是對的。1998年后全國原來建的經(jīng)適房已經(jīng)超2000萬套了，但現(xiàn)在四分之三都轉(zhuǎn)成商品房了，這正是由于保障房政策錯(cuò)誤導(dǎo)致的。

    南都：你覺得保障性住房存在哪些問題？

    任志強(qiáng)：居住權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)是兩碼事，保障房一般解決的是居住權(quán)的問題，而買商品房則是解決財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題。通過租房就可以解決居住權(quán)的問題，為什么還要解決財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題？保障房政策錯(cuò)就錯(cuò)在一開始就定位在解決財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題上。當(dāng)政府拼命把財(cái)產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)混淆在一起的時(shí)候，一定會(huì)出差錯(cuò)。

    另外，保障房存在戶籍問題。如，通州區(qū)蓋公租房，你說他要不要按戶口來決定？要不按戶籍？旁邊就是燕郊，你租我的房子比租農(nóng)民的房子還貴，你說我干嘛住公租房？我撐得！

    南都：那鐵路、海關(guān)等多家企業(yè)建單位自建房，并納入保障房體系呢？

    任志強(qiáng)：典型的腐敗，嚴(yán)重的倒退。

    南都：大學(xué)生人群是社會(huì)的夾心層，商品房買不起，保障房不能買，他們的住房問題如何解決？

    任志強(qiáng)：大學(xué)畢業(yè)生不是弱勢群體，只有臨時(shí)居住問題，這種臨時(shí)居住問題可以通過租房解決。再說，如果大學(xué)生都不能通過奮斗最終解決自己的住房問題的話，那一定是這個(gè)國家的制度出問題了。

    南都：非戶籍人口的住房如何解決？尤其是外來人口比重很大的沿海地區(qū)。

    任志強(qiáng)：非戶籍人口不一定是無房戶，有房人群是不需要保障的，臨時(shí)務(wù)工人員可以租住，就像石油工人不需要建設(shè)住房一樣，他們不屬于常住人口。美國前總統(tǒng)卡特和布什也是沒有長期城市固定住房的。

    南都：這是中國人的觀念問題。

    任志強(qiáng)：不是觀念問題，嚴(yán)格地說是一種政府的誤導(dǎo)。我們中央政府把老百姓的欲望提得太高了，在早年的時(shí)候一直強(qiáng)調(diào)“居者有其屋”。但是從歷史上看，所有國家、聯(lián)合國公約從來都說“居者有其所”，從來沒有“居者有其屋”的說法。

    南都：針對住房保障方面，你有怎樣的建議？

    任志強(qiáng)：建立公租房是不錯(cuò)的選擇。在我們國家，一些城市已經(jīng)開始執(zhí)行公租房政策，比如貴州。在我看來，對需要保障的窮人應(yīng)該進(jìn)行人頭補(bǔ)貼，這部分資金不是用在建筑方面，而是用來鼓勵(lì)窮人租房。

    南都：現(xiàn)在一些大城市周邊盛行買小產(chǎn) 權(quán)房，如果你的朋友看中一套便宜小產(chǎn)權(quán)房，詢問你的意見。

    任志強(qiáng)：不建議，干嘛去建議別人違法呢。這不是風(fēng)險(xiǎn)的問題，我們只是從法律的角度出發(fā)，該不該做違法的事情。如果鼓勵(lì)我們的民眾都做違法的事情，這是錯(cuò)誤的。我們呼呼小產(chǎn)權(quán)制度開放，但不表示你可以去違法，這是兩個(gè)概念。

    關(guān)于房價(jià)

    “政府如果采用非合理的調(diào)控措施，如不給貸款，房價(jià)自然會(huì)下跌“

    南都：兩會(huì)期間，富力地產(chǎn)李思廉說：去年下半年以來房價(jià)下降幅度夠大，今年不會(huì)再降了。你對此怎么看？未來一兩年房價(jià)的走勢會(huì)如何？

    任志強(qiáng)：我個(gè)人認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，房價(jià)上漲趨勢不可逆轉(zhuǎn)，因?yàn)橥恋爻鲎屩贫葲]有調(diào)整的跡象，土地出讓金或會(huì)持續(xù)走高，房價(jià)上漲是不可避免的。

    南都：我們中國的工資每年都在漲，政府流動(dòng)性貨幣還在不斷發(fā)行。

    任志強(qiáng)：所以我覺得那些專家都是傻得不行。我們的總物價(jià)在猛漲，其他也在漲。除了轉(zhuǎn)移支付部分以外，很重要的一點(diǎn)就是個(gè)人收入增長了。所謂的中國勞動(dòng)力成本推動(dòng)物價(jià)上漲，別的漲，房價(jià)就不漲了嗎？難道房子不是人蓋的？房價(jià)不漲就是錯(cuò)的，只要漲幅不大于G D P增長幅度和人均收入增長幅度就是合理的。

    南都：由于政府對樓市的調(diào)控有非市場化手段的存在，下屆政府上任前房價(jià)會(huì)否會(huì)出現(xiàn)階段性下降？

    任志強(qiáng)：政府如果采取行政措施的話，比如不給貸款，房價(jià)自然會(huì)下跌。所以要看政府的宏觀調(diào)控措施是合理的還是非合理的，如果是非合理的就一定會(huì)出現(xiàn)階段性下跌，如果是合理的就不會(huì)了。

    但2013年肯定會(huì)是一個(gè)供求關(guān)系很緊張的年份，去年9月份以后已經(jīng)開始出現(xiàn)投資減少、新開工住房面積明顯下降的現(xiàn)象。

    南都：最后一個(gè)問題，你曾說過：“中國人太有錢，房子太便宜”，現(xiàn)在還這樣認(rèn)為嗎？

    任志強(qiáng)：對局部地區(qū)來說是這樣的。買不起房子和有沒有錢沒關(guān)系，買得起的再多買幾套也沒問題，買不起的收入再提高一些還是買不起。但從目前來看，我們整體的購房年齡遠(yuǎn)低于國際的平均水平，說明中國人還是比別人有錢。 

    任志強(qiáng)

    重磅炮彈

    “我不覺得2012年房地產(chǎn)商就過不下去了，但是2012年如果不做調(diào)整，2013年一定出問題，最危險(xiǎn)的是2013年。”

    銀行用調(diào)整首利率的方式讓老百姓覺得降了10萬元房價(jià)，其實(shí)卻多付了20萬元利息，這直接導(dǎo)致樓市銷量急劇下降

    現(xiàn)在的地產(chǎn)調(diào)控是在粉碎市場。以前的各種改革中，他們并沒有認(rèn)識到問題的實(shí)質(zhì)，所以出臺(tái)大量政策都是非市場化和錯(cuò)誤的。

    樓市限購只是把現(xiàn)在矛盾往后拖

    房地產(chǎn)商就是當(dāng)這夜壺的，需要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候就要我們拉動(dòng)，不需要時(shí)候我們就靠邊站

    開發(fā)商如今是被打翻在地，再踏上一只腳，無法翻身

    沒有地產(chǎn)商了，你的房就能住得更好嗎？

    什么是創(chuàng)新？創(chuàng)新就是政府不讓干的，你得想辦法找一條能干的路。但對著干一定是合法的，要成為吳英了

    房價(jià)降了不等于房價(jià)就合理，要想讓房價(jià)合理，首先中國的收入分配制度要先合理化

    業(yè)內(nèi)評說

    “講真話的人非常難得 雖然聽起來很刺耳”

    在廣東中地行董事長徐建平看來，任志強(qiáng)是一個(gè)非常睿智的學(xué)者型開發(fā)商，能夠真實(shí)客觀地去分析行業(yè)內(nèi)的問題。人品正直，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，對市場的預(yù)判能力很強(qiáng)，是一個(gè)非常值得尊重的人。

    任志強(qiáng)的一些言論引起大家的爭論，一度被推到風(fēng)口浪尖。但在徐建平看來，這可能是一種誤解。因?yàn)檫@并非任志強(qiáng)的本意，只是有些真話并不符合某些人的口味，比如“高檔房本來就是窮人買不起的，”人人都買得起房有其所者不應(yīng)再買房“、”房地產(chǎn)商需要囤地手里有糧心中才不慌“這些話，都是真話，雖然聽起來很刺耳。他是個(gè)有良心的人，并沒有昧著良心講假話。”如今的社會(huì)能講真話的人非常難得“。