樓市“小陽春”后勁不足 “窗口期”難以為繼

　　“降價幅度不如預(yù)想的低，很多大開發(fā)商也沒來。”在上周舉辦的“上海之春”房展會上，隨處可聽到有購房者如此議論?！?/p>

　　從2月到3月上旬，很多開發(fā)商采取“以價換量”已經(jīng)取得了不俗業(yè)績。不過，房展上透出的信息卻顯示出，部分前期低價開盤的開發(fā)商正醞釀小幅提價，更有的開發(fā)商則直言沒有降價打算。在此背景下，上海商品住宅庫存量在經(jīng)歷了年初的回落后，近期又重新上升。專家預(yù)計，下一階段樓市成交量向上拉升的動力或?qū)p弱，新一輪量價博弈即將開始。　

　　促銷幅度正在縮小　

　　“前期我們的房源可以說是貼近成本價在賣，考慮到整盤的利潤，現(xiàn)在剩余的房源肯定不會長時間保持當(dāng)前的低價。以后會慢慢開始小幅提價。”一位不肯具名的開發(fā)商說。除了即將小幅提價的樓盤，還有些樓盤更是直言無降價打算。　

　　總體來看，除了上置集團(tuán)打出的“全館7.7折起”的廣告語，在本次房展會上直接打出此類降價口號的樓盤并不多見，且即使降價，其優(yōu)惠力度也比較有限。不少樓盤的優(yōu)惠局限在房展會上推出的幾套特價房，且期限上僅限于房展會舉辦期間。除了這些特價活動，還有各種非直接降價的營銷策略，包括常規(guī)的抽獎活動、買房送裝修等，其中比較吸引眼球的要屬旭輝朗悅庭項目推出的“一成首付”，也就是“分期首付”?！?/p>

　　本次房展會上樓盤的促銷力度并沒有到位，住宅多只是試探性的促銷。“看到降價廣告就興沖沖跑來展臺，詢問了才知道，原來開發(fā)商只拿出幾套位置較差的房子來當(dāng)特價房?？磥硪胭I真正的低價房還得再等等看了。”一位購房者感嘆道?！?/p>

　　“窗口期”難以為繼　

　　在房展會之外，上海樓市近期推新的樓盤折扣力度也不及從前。上周有7個住宅開盤或加推，但在降價幅度上，除了某高端項目打出6折外，其他樓盤最低不過9.2折。尤其是剛需項目的開發(fā)商在價格上表現(xiàn)得較為謹(jǐn)慎。從成交量來看，上海商品住宅在2月底3月初周成交量突破20萬平方米，此后連續(xù)幾周都沒有再向上突破，反而下滑。與此同時，上海商品住宅庫存量在經(jīng)歷了年初的回落后，近期又重新上升。樓市“小陽春”明顯后勁不足?！?/p>

　　同策咨詢研究中心分析師許之靜指出，上海之春房展會的舉行，再度顯示出剛需購房者的熱情，市場潛在需求巨大，但問的人多，并不代表立即入市。目前降價力度離人們心目中可以接受的價格還有一定距離，再加上政策持續(xù)嚴(yán)厲，也進(jìn)一步加大了對價格下行的預(yù)期。但同時開發(fā)商又比較看好剛需市場，目前已經(jīng)收緊促銷幅度，看來買賣雙方的博弈還將繼續(xù)一段時間。　

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍贊同這種觀點(diǎn)，他認(rèn)為，由于近期樓市普遍促銷力度不大，議價空間的收縮預(yù)示著這一輪成交量的拉升持續(xù)不了太長時間，能否堅持到4月都很難說。在那之后，市場將再度陷入新一輪的量價博弈，屆時市場或迎來以大開發(fā)商為首的新一波促銷潮。

　　延伸閱讀

　　標(biāo)桿房企推盤熱情減弱

　　春節(jié)過后，四大一線城市新房成交量雖然呈現(xiàn)恢復(fù)性的大幅回升，但開盤30日銷售率數(shù)據(jù)卻顯示市場成交情況仍在繼續(xù)惡化。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份，四大城市平均銷售率僅為12.1%，為近半年來的最低值，較1月份的春節(jié)淡季期間還下滑了8個百分點(diǎn)。

　　分城市看，北京2月的新房30日銷售率僅為4.1%，甚至遠(yuǎn)不及1月春節(jié)的11.4%，為一線城市中表現(xiàn)最差。上海和深圳的銷售率也較1月份出現(xiàn)明顯下滑，2月份的30日銷售率均不到兩成。

　　同時，2月份標(biāo)桿房企在四大一線城市的銷售率表現(xiàn)較1月明顯遜色。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，富力、保利和萬科在四大城市的“30日銷售率”均低于1月。

　　中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，標(biāo)桿房企在一線城市銷售率出現(xiàn)下滑的原因，主要在于，一是標(biāo)桿房企普遍推盤熱情開始減弱。本次統(tǒng)計期內(nèi)，標(biāo)桿房企中僅萬科、富力和保利3家開發(fā)商在四大城市有新增供應(yīng)，且合計新增供應(yīng)的樓盤僅有5個；而1月份四大城市中則有8家標(biāo)桿房企推盤，且合計新增供應(yīng)的樓盤數(shù)達(dá)到了25個。更重要的是，隨著降價樓盤的不斷增多，標(biāo)桿房企新推樓盤的價格優(yōu)勢已不再明顯。

　　評論

　　抓住“窗口期”

　　還記得2009年那一波樓市反彈正是出現(xiàn)在“上海之春”房展會后。在那次房展前，2008年上海樓市經(jīng)歷了前所未有的低迷期。不過，出人意料火爆的房展會迅速改變了業(yè)界對市場前景的預(yù)估。從2009年3月起當(dāng)年上海商品住宅成交量都處于高位。

　　2012年“上海之春”房展會閉幕了，2009年的那一幕沒有再現(xiàn)，迎來的反而是調(diào)控不會放松以及開發(fā)商促銷力度減弱的消息?，F(xiàn)在看來，今年2月樓市的迅速回暖，開發(fā)商“以價換量”的成功很有可能只是樓市博弈的短暫窗口期，后面還有很長的路要走。

　　當(dāng)前，開發(fā)商中有積極派，他們策劃各種促銷方式；有淡定派，他們說“我們不降價”；也有實干派，他們精心升級產(chǎn)品。不管哪一派，都沒有無休止地降價再降價。前一階段的量價博弈似乎已經(jīng)讓部分開發(fā)商碰觸到購房者的價格底線，他們中有些企業(yè)選擇迅速提價，市場的窗口期也許就此停止。從前2、3年一次的樓市輪回，現(xiàn)在只有1年甚至幾個月。新的輪回也許會依舊由大開發(fā)商帶頭降價而起，這熟悉的一幕去年下半年也發(fā)生過。對于剛需購房者而言，短暫的窗口期也許正是出手的最佳時機(jī)。