“促房價合理回歸”須刮骨療毒

    據(jù)3月22日出版的《人民日報》報道，嚴(yán)厲的“兩限”政策走到現(xiàn)在，“遏制房價過快上漲”目的似已達(dá)到。但正如溫總理所言“一些地方的房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位”。在北京、上海、廣州等一線城市，房價收入比仍高達(dá)15倍乃至更高。今年的政府工作報告提出，要“促進(jìn)房價合理回歸”。這被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)正從最初的“遏制房價過快上漲”轉(zhuǎn)向“房價合理回歸”。

    “遏制房價過快上漲”的調(diào)控目的基本達(dá)到，目前的重心在于促使“房價回歸合理”。政府決策者及業(yè)界已達(dá)成共識，普通民眾也不希望房價暴漲暴跌?，F(xiàn)在的問題便是，不合理的“房價”是如何衍生，降價空間到底在哪兒？

    房屋降價就得有降價空間。一般認(rèn)為，一線城市房價動輒三、四萬元/平方米，肯定泡沫很大。實(shí)則不盡然。現(xiàn)在房產(chǎn)商建房多是采取“五個鍋三個蓋”的方式。自有資金只占很小一部分，比如如果一平米的建房成本需要10000元，他可能只需要出2000元，3000元靠貸款，另外5000元則來自購房者的預(yù)付款。

    假如最后房子售價是11000元/平方米，利潤就是1000元，看起來降價空間并不太大。玄機(jī)在于，盡管10000元是必須支出的成本，但開發(fā)商直接投資的卻只有2000元。也就是說，從開發(fā)商自身而言，利潤率卻達(dá)到50%，堪稱暴利。

    所以，要讓房價回歸合理，首先就是要捉準(zhǔn)它的“七寸”。房地產(chǎn)行業(yè)“畸形”的融資結(jié)構(gòu)就是一個主要癥結(jié)所在。開放商自有資金比例過低，過于依賴銀行貸款，融資渠道單一，沒有中間的市場轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，風(fēng)險和成本都傳導(dǎo)到消費(fèi)者頭上。開發(fā)商不需要“下血本”就能“賺大錢”，“空手套白狼”的投機(jī)沖動自然一波接一波。

    另外，房屋建造中，土地要素是主導(dǎo)成本。地方政府既是土地?fù)碛姓?，又?ldquo;招拍掛”的裁決者，很容易操控地價。加上土地財政“隱患”纏身，往往在出售土地時漁取暴利。地價不能隨市場自發(fā)調(diào)節(jié)，而成了行政權(quán)力按捏下的“橡皮泥”，間接推高了房價。等于最后還是市民為政府的“刮地皮”埋單。

    此外，單從賬面上看，降價空間并不是很大，還因為由于金融杠桿、政府賣地、開發(fā)商“轉(zhuǎn)手騰挪”之術(shù)的幾重作用，已經(jīng)很隱性地將自身“利益”鑲嵌到了建房“成本”當(dāng)中。除了鋼材水泥、磚瓦、人工等硬性的支出外，當(dāng)前房屋建造成本中有很大一部分都因各方利益集團(tuán)“斂財”而膨脹。

    因此，要真正清除房價中的“膨大劑”，就得刮骨療毒。一要借助金融杠桿，提高開發(fā)商自有資金比例及貸款利率；二要鼓勵開放商盡量直接地集資，比如發(fā)行債券、募集資金等，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險自擔(dān)；三要規(guī)范政府的賣地程序，可以考慮通過獨(dú)立第三方評估地價，擬定拍賣細(xì)則，與市場的實(shí)際供需浮動相接駁。

    所謂積弊難返。房價回歸合理，不可能畢其功于一役，需要一場“持久的拉鋸”，既要政府放權(quán)讓利，又要使房地產(chǎn)業(yè)本身更加市場化。于此，泡沫才能真正被“擠出去”。但這些都需要時間和耐心，以及持久堅挺的政策作后盾。