“合理房?jī)r(jià)”關(guān)鍵是居民可承受

　　自國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確表態(tài)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回到“合理價(jià)位”后，關(guān)于什么樣的房?jī)r(jià)才算“合理”的討論正在持續(xù)升溫。

　　22日，人民日?qǐng)?bào)在“民生視線”欄目，發(fā)表題為《房?jī)r(jià)多少是“合理”》的述評(píng)文章，并提出更為細(xì)化的關(guān)切點(diǎn)：房?jī)r(jià)降到什么程度才是“合理價(jià)位”，持幣觀望的購(gòu)房者又該在什么時(shí)候出手買房？文章認(rèn)為，能帶來穩(wěn)定成交量的價(jià)格才有可能是合理價(jià)格，房?jī)r(jià)“合理”的關(guān)鍵是居民可承受。

　　此前的3月14日，在全國(guó)“兩會(huì)”閉幕后的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確說，“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松”。關(guān)于什么叫“房?jī)r(jià)合理回歸”，溫家寶當(dāng)時(shí)也給出了他的理解，“應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配”。

　　房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)離“合理”區(qū)

　　而“房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”的提法，與“房?jī)r(jià)收入比”的概念頗為接近。所謂房?jī)r(jià)收入比，是指購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于描述地區(qū)居民購(gòu)房的支付能力。

　　《房?jī)r(jià)多少是“合理”》一文提到，目前比較流行的說法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。

　　如果按照這一標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都屬于過高范疇，一線城市尤甚。

　　此前的1月，中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院副院長(zhǎng)劉勝軍曾撰文提到，目前中國(guó)城市房?jī)r(jià)收入比達(dá)8至10倍，北京和上海等城市甚至接近30倍。而即便在房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰的2005年，美國(guó)房?jī)r(jià)收入比也不過是5.1倍。

　　人民日?qǐng)?bào)22日的報(bào)道中，也援引網(wǎng)友根據(jù)“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖?times;家庭平均人口×合理房?jī)r(jià)收入比/90平方米”的公式，計(jì)算出各地的“合理房?jī)r(jià)”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、廣州4573元/平方米。這一計(jì)算結(jié)果，從側(cè)面反映出一些城市房?jī)r(jià)收入比過高。

　　但這一現(xiàn)狀也有改變的可能。

　　摩根大通在最新發(fā)布的一份報(bào)告中提出，今年中國(guó)的房?jī)r(jià)將下跌5%～10%。如果假設(shè)家庭收入每年增長(zhǎng)12%～13%，2012年，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比能進(jìn)一步下降至8倍左右。

　　但大城市的房?jī)r(jià)依然承壓。摩根大通根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)計(jì)算表明，到2010年底，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為10.6倍。房?jī)r(jià)收入比最高的城市為北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9)。

　　牽出收入分配難題

　　眼下，業(yè)界對(duì)于房?jī)r(jià)收入比的價(jià)值仍存疑問。

　　住建部有關(guān)專家的看法是，3-6倍的說法，是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例，“哪知道這個(gè)比例對(duì)中國(guó)產(chǎn)生了這么大的影響”。

　　“房?jī)r(jià)收入比描述居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的可承受性，并非主觀判斷性指標(biāo)。如果把房?jī)r(jià)收入比作為衡量一個(gè)地區(qū)住房?jī)r(jià)格是否過高的指標(biāo)，并據(jù)此來人為地假設(shè)一個(gè)‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)。”上述專家并不否認(rèn)，改善房?jī)r(jià)收入比是住房政策所要追求的目標(biāo)之一。

　　一位國(guó)企開發(fā)商提出，房?jī)r(jià)問題的背后，其實(shí)是中國(guó)收入分配不均的現(xiàn)實(shí)，兩極分化大。不只是房地產(chǎn)的問題。

　　一位不愿具名的分析師也稱，中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比太高，是低估了居民收入。“不少人的灰色收入、財(cái)產(chǎn)性收入并未在統(tǒng)計(jì)之列，即使是普通家庭的收入統(tǒng)計(jì)也有漏洞，房產(chǎn)、股票等財(cái)產(chǎn)性收入沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，而這恰恰是過去十年城市普通家庭最大的一塊財(cái)富增值。”

　　克而瑞分析師楊晨青則強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)過高的原因，還是在于商品房供應(yīng)少，土地量放得少。“我認(rèn)為中國(guó)樓市大多地方都是沒有泡沫的，就是十大重點(diǎn)城市中外圍以及周邊的衛(wèi)星城存在泡沫。”

　　“政策穩(wěn)市場(chǎng)才能穩(wěn)”

　　解決房?jī)r(jià)過高的問題，降價(jià)似乎是條“捷徑”。

　　但一位國(guó)企開發(fā)商給早報(bào)記者算了一筆賬，建安成本加上配套費(fèi)用就要30%，土地成本30%，剩下的毛利潤(rùn)率大部分都要交稅。

　　上述開發(fā)商介紹，他們公司有一個(gè)體量很大的項(xiàng)目，土地是10多年前買的，樓板價(jià)很低，但即使是這樣，他們的毛利潤(rùn)率不會(huì)超過30%，“因?yàn)槔麧?rùn)的60%都交各種稅費(fèi)。”

　　一位港資開發(fā)商直言，關(guān)于過去十年房?jī)r(jià)快速上漲的原因，尚待梳理，“以往的政策不是催生房?jī)r(jià)上漲，就是強(qiáng)迫房?jī)r(jià)下跌。政府并沒有一個(gè)長(zhǎng)久性的規(guī)劃政策，政策總是變。”

　　“讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了，市場(chǎng)也更容易穩(wěn)定。”江蘇省建設(shè)廳廳長(zhǎng)周嵐對(duì)人民日?qǐng)?bào)說，房?jī)r(jià)不再暴漲暴跌的時(shí)候，購(gòu)房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的。

　　日本野村控股株式會(huì)社常任顧問氏家純一給出了更為謹(jǐn)慎的忠告。

　　17日財(cái)新網(wǎng)援引氏家純一的話說，過去幾個(gè)月，中國(guó)一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下降趨勢(shì)，政府也開始對(duì)貨幣政策進(jìn)行為微調(diào)，但日本的經(jīng)驗(yàn)是，有時(shí)候人們會(huì)產(chǎn)生泡沫減退的錯(cuò)覺。

　　一位上市房企高管也認(rèn)為調(diào)控仍有必要，但不一定要堅(jiān)持限購(gòu)，可以用房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)合理回歸的時(shí)間表，上述高管的預(yù)測(cè)是“要5年以后”，“今年的市場(chǎng)比去年好多了，但開發(fā)商還是要盡快出貨。下半年考慮買地。”