土儲過量警報(bào) 過半房企土地消化周期達(dá)10年

　　房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備體量，并非“多多益善”，甚至是“雙刃劍”。尤其是在市場低迷周期，地塊的消化周期在悄然延長，過多的土地儲備，對企業(yè)的負(fù)面影響正在不斷顯現(xiàn)。

　　據(jù)已披露年報(bào)的主流房地產(chǎn)上市企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，企業(yè)的土地儲備消化周期近兩年快速拉長，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。

　　土儲過量警報(bào)

　　曾幾時(shí)，土地儲備的體量和質(zhì)量，成為資本市場衡量一家房企實(shí)力的主要指標(biāo)。如今，“土儲萬能論”正在逐漸演化成“土儲陷阱”。

　　隨著近期上市房企年報(bào)的不斷披露，結(jié)合監(jiān)測數(shù)據(jù)，2009年底至2011年底房企的土地儲備總量，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。以綠城、世茂、招商、恒大等為代表的一大批知名房企，據(jù)測算的最新土儲消化周期已經(jīng)超過10年，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

　　地產(chǎn)分析師孫田告訴本報(bào)，在諸多上市房企的評價(jià)指標(biāo)中，土地儲備消化周期指標(biāo)變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達(dá)近幾年的高位。

　　2009年底，僅有44%的典型房企土地儲備消化周期在10年以上，最高的如世茂房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)，消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年，企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張和銷售去化節(jié)奏相對合理。

　　孫田表示，2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長階段。如萬科集團(tuán)2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬科也升為4年。

　　到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等，2012年土地儲備的消化周期也已達(dá)到近幾年的高位。

　　“與建成項(xiàng)目銷售去化周期相比，房企土儲的相對過量，對企業(yè)的負(fù)面影響是顯而易見的。”滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰分析，過長的土儲消化周期，首先大量長期占據(jù)企業(yè)過多資金和相關(guān)資源，進(jìn)而令企業(yè)的策略調(diào)整缺乏靈活度和空間，如果出現(xiàn)土地抄底時(shí)機(jī)，也只能與機(jī)會失之交臂。

　　更重要的是，在市場下行、地價(jià)逐步下調(diào)的背景下，過多的土地儲備不但無法成為當(dāng)年資本市場對房企估值的正面利好，反而需要面對市值縮水的壓力，風(fēng)險(xiǎn)巨大。

　　抄底不宜：嚴(yán)控土儲總量

　　在市場的下行周期，土儲過量而引起的消化周期過長，越來越體現(xiàn)其“雙刃劍”的“鋒利傷己”一面。“高土地儲備總量與銷售放緩，兩個(gè)因素導(dǎo)致土儲消化周期拉長。”孫田分析。

　　前兩年較快的擴(kuò)張步伐，導(dǎo)致典型房企土地儲備總量居高不下。 目前土儲面積居首的為恒大地產(chǎn)，2011年底的土地儲備總量為1.37億平方米，其次是碧桂園、綠地集團(tuán)，土地儲備的總量也都在5000萬平方米以上。

　　記者注意到，恒大和碧桂園，由于采取高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，前兩年在三四線城市的快速擴(kuò)張導(dǎo)致了目前較高的土地儲備總量。雖然企業(yè)的月均銷售面積排名前列，項(xiàng)目去化速度較快，但受制于高土地儲備總量，依然導(dǎo)致土儲消化周期較長。

　　此外，調(diào)控政策對企業(yè)銷售速度的影響顯而易見。其中，限購政策對定位中高端的房企掣肘明顯。比如綠城中國，截至2011年底的土地儲備總量在4000萬平方米左右，屬于房企中間水平，但其2011年月均銷售面積僅15萬平方米。盡管綠城2011年下半年采取了多種營銷策略，如擴(kuò)充銷售團(tuán)隊(duì)、降價(jià)促銷、出售優(yōu)質(zhì)地塊及項(xiàng)目等，但由于其太過單一的中高端產(chǎn)品定位，銷售業(yè)績依舊疲軟。受此影響，目前綠城中國的土儲消化周期直逼24年。

　　據(jù)監(jiān)測，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長的企業(yè)為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對恒大這類高周轉(zhuǎn)企業(yè)而言，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷售業(yè)績最好的一年，以月銷售102萬平方米計(jì)算，目前的土地儲備消化周期也達(dá)11年。

　　“對這幾家企業(yè)而言，不拿地或者少拿地，加快項(xiàng)目的去化速度，減少土地儲備的消化周期迫在眉睫。”孫田認(rèn)為。

　　在這方面，低消化周期的萬科值得學(xué)習(xí)。萬科近幾年土地儲備的消化周期，始終保持在4年左右，這也是其在堅(jiān)持剛需高周轉(zhuǎn)的同時(shí)，嚴(yán)格控制拿地成本，對總價(jià)高的地塊采取合作拿地以降低風(fēng)險(xiǎn)的體現(xiàn)。

　　另一方面，對于一個(gè)銷售額超千億的企業(yè)，2012年依然需要保持積極的土地策略，合理補(bǔ)充土地儲備，否則以目前4300萬平方米左右的土地儲備總量來看，難以滿足企業(yè)中長期的發(fā)展需求。

　　柴一峰直言，土儲從優(yōu)勢轉(zhuǎn)為劣勢和風(fēng)險(xiǎn)，不在于土地本身，而是整體市場走勢的逆轉(zhuǎn)和開發(fā)商日漸緊張的資金狀況使然。一旦土地市場出現(xiàn)抄底機(jī)會，看似人人平等，實(shí)則只是少數(shù)房企的大餐，除非那些土儲周期報(bào)警的企業(yè)“豁出去不要命了”。