限購原因無法辦理過戶 買方不需承擔(dān)違約責(zé)任

    尹先生賣房給李先生，因限購政策原因未能辦理房屋過戶，尹先生將李先生和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司訴至法院，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同，騰退房屋并支付違約金。

    尹先生訴稱，2009年5月30日，他與李先生通過經(jīng)紀公司簽訂了《北京市房屋買賣合同》及《關(guān)于北京市存量房屋買賣及居間服務(wù)合同》，約定將清河鎮(zhèn)危改一期小區(qū)的一套房屋出售給李先生，房屋總價款為70萬元。合同簽訂后，2009年6月9日他將房屋交付給李先生居住使用至今。李先生在合同簽訂當(dāng)日支付定金2萬元，2009年6月10日支付購房款18萬元，2009年8月3日支付購房款5萬元，2011年1月16日支付購房款10萬元。

    2011年9月14日，尹先生的房屋所有權(quán)證下發(fā)后，他按合同約定配合李先生去相關(guān)部門辦理房屋過戶事宜，但李先生因限購政策無法辦理。

    伊先生訴至法院，要求解除雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》、尹先生與李先生及經(jīng)紀公司簽訂的《關(guān)于北京市存量房屋買賣及居間服務(wù)合同》；要求李先生立即騰退房屋并支付該房屋使用費7.25萬元，并支付違約金21萬元。

    李先生辯稱，他購買房屋是在2009年5月，現(xiàn)在房屋的價值變化較大，解除合同會對他的利益造成侵害；雙方的房屋買賣合同未能繼續(xù)履行不是他的原因，他已經(jīng)積極履行了合同義務(wù)，不存在違約行為。他現(xiàn)在僅有一套住房，不具備騰退條件。尹先生主張的違約金沒有事實及法律依據(jù)。

    經(jīng)紀公司辯稱，公司不同意尹先生的訴訟請求。首先，本案為房屋買賣合同糾紛，不是居間合同糾紛，故在本案中不應(yīng)解除居間合同；公司已經(jīng)促成尹先生和李先生達成一致并簽訂房屋買賣合同，公司已經(jīng)完全履行居間人的居間義務(wù)。

    法院經(jīng)審理后認為，依法成立的合同，受法律保護。本案中，尹先生與李先生簽訂的《房屋買賣合同》和《關(guān)于北京市存量房屋買賣及居間服務(wù)合同》及雙方與經(jīng)紀公司簽訂的《房屋買賣合同居間服務(wù)合同》均系各方當(dāng)事人真實意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均應(yīng)為合法有效，各方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

    經(jīng)審查，李先生作為買受人雖不具備有關(guān)《通知》中規(guī)定的在京購房資格，但在該《通知》實施之前，李先生與尹先生已經(jīng)就房屋訂立《房屋買賣合同》，且李先生已按約向尹先生支付購房款并實際占有使用房屋，故本案如解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》會導(dǎo)致尹先生與李先生之間利益明顯失衡，故對尹先生要求解除其與李先生及經(jīng)紀公司之間簽訂的《房屋買賣合同》及《關(guān)于北京市存量房屋買賣及居間服務(wù)合同》的訴訟請求，法院不予支持，相應(yīng)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，具體履行事宜雙方當(dāng)事人可自行協(xié)商解決或另行訴訟。

    在此前提下，尹先生要求李先生騰退房屋及支付房屋使用費的訴訟請求，亦缺乏相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，法院亦不予支持。對于尹先生要求李先生支付違約金的訴訟請求，如前所述，李先生因住房限購政策無法辦理房屋過戶登記手續(xù)，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，故李先生在雙方合同履行過程中并未存在違約行為，不需承擔(dān)違約責(zé)任，故法院對尹先生的該項訴訟請求亦不予支持。最后，法院駁回了尹先生的訴請。