限購、限貸成為不可突破的“紅線”成交回暖趨勢或放緩

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　　■ 如果現(xiàn)在一些地方政府就放松調(diào)控，剛剛見效的調(diào)控成果可能前功盡棄。不僅房價(jià)會(huì)大幅反彈，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程也將受到重挫

　　■ 專家認(rèn)為，在堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的大前提下，以“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”為目標(biāo)，住房調(diào)控的方式和手段也可做適度調(diào)整。如擇機(jī)調(diào)整限購政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購房，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率等

　　不久前，上海市政府網(wǎng)站發(fā)布了《上海市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策完善本市住房保障體系的通知》?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行住房限售政策，首次明確“本市戶籍居民家庭，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。”這意味著，此前“外地戶籍居民持上海長期居住證滿三年，可享受上海本市戶籍居民的同等購房資質(zhì)”的做法被否定。

　　去年以來，全國已有18個(gè)城市對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，其中一些明顯意在放松調(diào)控的政策被迅速叫停。日前，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中指出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。顯然，今年樓市的政策面將依然堅(jiān)持調(diào)控不放松，房價(jià)也將因此繼續(xù)調(diào)整。

　　限購、限貸成為不可突破的“紅線”，成交回暖趨勢或放緩

　　細(xì)看對樓市政策進(jìn)行微調(diào)的18個(gè)城市：馬鞍山對自住性住房需求者與高層次人才購房給予所納契稅100%補(bǔ)助；常州、南京、吉林、合肥等城市放寬公積金使用政策、上調(diào)可貸款額度；重慶與杭州對購房者進(jìn)行補(bǔ)貼；長春與從化對購房落戶適當(dāng)放寬條件；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；中山提高限價(jià)新價(jià)格；蕪湖出臺(tái)購房減稅等。

　　其中，佛山、成都、上海等松綁限購和蕪湖對購房者減稅等政策，很快就被叫停了。而北京、天津等嚴(yán)格限購的城市，通過調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及減稅等措施，減輕了以自住為目的的剛性購房需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，政策可以繼續(xù)執(zhí)行。截至目前，去年執(zhí)行限購的46個(gè)城市全部延續(xù)限購。

　　“從這些城市政策微調(diào)的結(jié)果可以看出，限購、限貸這兩項(xiàng)樓市調(diào)控的核心政策，幾乎成了樓市調(diào)控政策的‘紅線’。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說，只要限購、限貸的前提不松動(dòng)，對首套房、自住型需求給予更多支持，這種微調(diào)是被上級政府和輿論所認(rèn)可的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海此次調(diào)整限購政策的嘗試被叫停后，估計(jì)相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)市場上難以再出現(xiàn)類似的調(diào)控松動(dòng)跡象了。

　　最近一段時(shí)間，記者走訪了部分樓盤的售樓處和二手房中介，普遍反映進(jìn)入2月份以后市場成交量明顯復(fù)蘇，而“調(diào)控政策很快就要放松，房價(jià)就要反彈”也成了銷售人員促銷的標(biāo)準(zhǔn)說辭。部分購房者擔(dān)心錯(cuò)過目前相對較低的價(jià)格而匆忙入市。但各地松綁調(diào)控的政策被叫停后，市場成交回暖的趨勢很可能放緩。

　　一些地方試圖放松調(diào)控事出無奈，但經(jīng)歷陣痛方能促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　對一些地方政府而言，試圖松綁調(diào)控實(shí)在是出于無奈。

　　“從去年下半年開始，我們的財(cái)政收入每月都以百分之十幾的速度下滑，只有金融危機(jī)影響最嚴(yán)重時(shí)才出現(xiàn)過這樣的情況。”江蘇某市一位政府官員告訴記者，“主要原因還是房地產(chǎn)市場冷清，土地拍不出去，相關(guān)的稅收也大幅減少?，F(xiàn)在最擔(dān)心的就是今年的地方債務(wù)能否如期償還，壓力很大。”

　　記者去年底今年初在各地采訪時(shí)，不少地方政府表示遇到了相似情況。一些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展長期以來形成的對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，使得在這場嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中，政府比房企更快也更深切地感受到切膚之痛。

　　“中央希望通過房地產(chǎn)調(diào)控，倒逼地方加快調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，減少對房地產(chǎn)業(yè)的依賴。但轉(zhuǎn)型升級不可能這么快實(shí)現(xiàn)，而現(xiàn)實(shí)的情況是，這么多項(xiàng)目等著錢建設(shè)，這么多人等著吃飯，但財(cái)政收入?yún)s是負(fù)增長。”某地一位政府官員向記者表示，“過幾年回過頭看看，也許現(xiàn)在是最難的時(shí)候了，就看能不能撐過去。”

　　正如人們一開始所預(yù)料的，持續(xù)了兩年的房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟(jì)和上下游產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響在逐漸顯現(xiàn)，尤其是對一些負(fù)債較多的地方政府形成的沖擊更大。因此，一些地方政府難免想松綁調(diào)控，改變目前的窘境。

　　而據(jù)記者了解，在操作層面，一些城市對政策的執(zhí)行力度已沒有去年那么嚴(yán)厲。包括限購、限貸在內(nèi)的一些政策，只要“找人”，都能規(guī)避。這其中，既有監(jiān)管部門的“睜一只眼閉一只眼”，也滋生了相關(guān)主管部門的腐敗。

　　“如果現(xiàn)在一些地方政府就放松調(diào)控，剛剛見效的調(diào)控成果可能前功盡棄。不僅房價(jià)會(huì)大幅反彈，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程也將受到重挫。”國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，去年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的原因，也與前兩年增長快、基數(shù)高有直接關(guān)系。2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓金預(yù)算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達(dá)到2.82萬億元，超收126.5%。這么高的土地出讓收入增速不可能長期持續(xù)下去。經(jīng)過短暫的陣痛，有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上。

　　房價(jià)調(diào)整尚未結(jié)束，政策微調(diào)應(yīng)突出鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)

　　去年底今年初，在調(diào)控初見成效，部分城市房價(jià)開始進(jìn)入合理回落通道的情況下，國務(wù)院有關(guān)部門負(fù)責(zé)人仍在各種場合強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，已明確地為今年的樓市政策定了基調(diào)。“樓市已經(jīng)徹底入冬了，而且這個(gè)冬天會(huì)很長。”張大偉說，隨著各地試圖松綁調(diào)控的政策夭折，房價(jià)下調(diào)的趨勢將更加明顯。

　　“房價(jià)調(diào)整尚未結(jié)束。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱近日表示，“經(jīng)過這一輪調(diào)整，有些地區(qū)價(jià)格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時(shí)的措施，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫沒有波及二、三線城市。整體而言，房地產(chǎn)不存在硬著陸、崩盤的情況。”

　　仔細(xì)分析調(diào)控可能造成的負(fù)面影響，專家認(rèn)為，隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調(diào)控比較及時(shí)，房價(jià)過快上漲勢頭得到遏制；加上近年來金融系統(tǒng)重視防范金融風(fēng)險(xiǎn)，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升，因此，房價(jià)回調(diào)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，影響總體可控。

　　在十幾個(gè)城市所做的政策微調(diào)中，旨在保護(hù)自住型購房需求的稅費(fèi)減免等政策都得以順利實(shí)施，對市場的正常復(fù)蘇也起到了推動(dòng)作用。在堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖的大前提下，要更好地堅(jiān)持調(diào)控，具體政策也需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，尤其是突出“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投機(jī)”。

　　一段時(shí)間以來，為了讓調(diào)控盡快見效，政策難免誤傷一部分購買首套房自住的剛性需求。“房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是打垮房地產(chǎn)市場，而是促進(jìn)市場健康發(fā)展，更好地發(fā)揮市場的功能。”張大偉表示，如果調(diào)控的結(jié)果是自住型需求買房也越來越困難，就背離了本來的目的。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，以“鼓勵(lì)消費(fèi)、抑制投機(jī)”為目標(biāo)，住房調(diào)控的方式和手段也可做適度調(diào)整。如擇機(jī)調(diào)整限購政策范圍，重點(diǎn)限制境外和非居住的外地投資者投機(jī)性購房。與此同時(shí)，增加投機(jī)成本，以避免市場預(yù)期改變后可能引發(fā)的新一輪投機(jī)潮。再如在抑制非消費(fèi)性需求的同時(shí)，適度調(diào)整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調(diào)整，給市場發(fā)出明確的“鼓勵(lì)居住、限制投資”的政策信號。