承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側(cè)
正如北京的天氣，中國樓市的冬天也到了。眼下，樓市的降價狂潮正在全國洶涌，上海、深圳、北京的等地部分樓盤的降價幅度部分達(dá)到30%。因為商品房降價，上海已經(jīng)發(fā)生了多起業(yè)主維權(quán)事件。
或許是“春江水暖鴨先知”，在這股降價潮還未來臨時，有關(guān)外資拋樓套現(xiàn)的消息屢屢傳來。繼全球最大私募股權(quán)公司黑石集團轉(zhuǎn)讓上海Channel1購物中心后，最近，上海又曝出一批美國個人投資客集體拋售其上海物業(yè)，10多位美國投資客集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價約在1.26億元左右。
美國個人投資客集體拋售上海物業(yè)以及黑石集團撤資中國房地產(chǎn)，印證了外資加速撤離中國樓市的傳言。
外資逐步撤離
事實上，從去年開始，就陸續(xù)有外資“甩貨”，去年7月，大摩以12億元價格轉(zhuǎn)讓了其在浦東的莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項目。此前，高盛以25.5億元出讓了上?；▓@廣場項目。
無論是大摩還是高盛，其獲利巨大。以高盛在上?；▓@廣場的項目為例，這個項目是高盛在2007年4月以1.9億美元（當(dāng)時合約16億人民幣）收購的，總建筑面積為9.78萬平方米，包括用于租賃的53棟別墅，以及9棟酒店式公寓。在收購這棟物業(yè)不到三年，即使將高盛在3年的租金忽略不計，它的賬面收益也達(dá)到100%（將人民幣升值因素考慮在內(nèi)）。
在財經(jīng)作家葉楚華看來，中國樓市泡沫即將破裂，而現(xiàn)在撤離的外資是搭樓市泡沫的末班車。他在接受采訪時說：“海外專業(yè)投機者的職業(yè)水準(zhǔn)參差不齊，水準(zhǔn)較高的投機者應(yīng)早已撤離樓市，遲至今日才開始拋售國內(nèi)房產(chǎn)的人或投資機構(gòu)已錯過了平倉的時間窗口?，F(xiàn)在手上仍有大量國內(nèi)房產(chǎn)的海外投機者可以講已被套牢，只能割肉出售。”
黑石一向是全球投資的風(fēng)向標(biāo)，9月底，黑石以14.6億元人民幣將上海Channel1購物中心95%的股權(quán)出售。2008年黑石購入該物業(yè)的價格為10億元人民幣，在持有該物業(yè)的三年時間內(nèi)，黑石集團將其出租率提高至了超過90%。在如此好的趨勢之下，黑石沒有賺得盆滿缽滿就撤資，似乎也進一步印證了房地產(chǎn)的走勢。
財經(jīng)評論員余豐慧認(rèn)為，黑石一直在觀察中國政府調(diào)控決心，在分析中國市場走向，憑其在中國的消息源，這次拂袖而去可能預(yù)示著其篤定調(diào)控政策堅定不移，走回頭的幻想徹底破滅了。
事實也如此，國務(wù)院總理溫家寶最近在廣西南寧考察“要求鞏固樓市調(diào)控成果”。中國銀監(jiān)會主席劉明康向外表態(tài)稱即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測試下跌40%，中國房地產(chǎn)貸款風(fēng)險仍可控，這些都表明中國決策層調(diào)控樓市的決心不會放松。
葉楚華認(rèn)為，終結(jié)中國樓市泡沫的內(nèi)外因素已經(jīng)形成，而美聯(lián)儲加息的最終落實，將是給中國樓市泡沫的最后致命一擊。“甚至不用等到美聯(lián)儲真的加息，僅僅是市場對于美聯(lián)儲加息的預(yù)期，就足以讓美元提前大規(guī)?；亓髅绹?，讓中國樓市轟然倒塌”。
10月19日，美聯(lián)儲主席本-伯南克稱，美聯(lián)儲有可能會通過上調(diào)基準(zhǔn)利率的方式來打破資產(chǎn)泡沫。有分析認(rèn)為，伯南克所說的資產(chǎn)泡沫主要指的是黃金泡沫和中國房價泡沫。
由于外資行事向來低調(diào)和隱蔽，目前究竟有多少外資撤離樓市尚不得而知。國家發(fā)改委特聘研究員國世平此前透露，除了媒體曝光的一些案例，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市。
忽而唱衰、忽而捧殺
這幾年，隨著中國樓市的不斷升溫，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)聚集了越來越多的國際資本，去年，有1000多家外商新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)企業(yè)在商務(wù)部做了備案。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，外商投資中國樓市一直處于迅速膨脹的狀態(tài)。2006年，房地產(chǎn)行業(yè)外商直接投資合同有2398個，比2005年增長13.1%，增速僅低于批發(fā)和零售業(yè)，名列第二。2005年至2006年6月底，我國房地產(chǎn)外資投資約83億美元，占同期國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%。
2008年是中國房地產(chǎn)近年來最為低潮的一年，當(dāng)年仍然有像黑石、和黃、凱雷集團等紛紛進入。目前，包括黑石、摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產(chǎn)業(yè)。
不過，外資進入中國房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)一直呈上升趨勢，似乎看不到撤離的跡象：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，其中利用外資633億元，同比增長達(dá)到71.5%。外資在國內(nèi)樓市中的比例雖然較小，但其快速增加的態(tài)勢值得高度關(guān)注。
數(shù)據(jù)與撤離趨勢的矛盾，似乎可以用外資進入的目的來解釋：一部分外資的目的是以投機為主，在市場情況好時，大量投資，而在市場情況不好時，迅速變現(xiàn)離開。他們來去匆匆，像是一群專門投機的過客。
以黑石為例，相比過去幾年外資機構(gòu)5年左右出售國內(nèi)投資物業(yè)的慣常做法，黑石此次的拋售明顯縮短了投資年限，有分析認(rèn)為，在國內(nèi)宏觀政策和市場調(diào)整的背景下，外資投資“快進快出”也將成趨勢。
加拿大皇家銀行風(fēng)險管理資深顧問陳思進在其著作《金融讓誰富有》提到，中國的房地產(chǎn)泡沫很大程度上是華爾街財團炒作起來的，他們利用一切可以利用的工具，忽而唱衰、忽而捧殺中國房地產(chǎn)市場，其目的只有一個，就是獲利。唱衰就是進軍的信號彈，捧殺則意味著他們大賺一筆之后準(zhǔn)備撤了，泡沫越大，他們搜刮的資產(chǎn)越豐厚。陳思進說：“華爾街財團處于財富金字塔的頂端，劫掠過后立刻撤走，就等著泡沫被刺破，冤的是中資企業(yè)以及最后接棒的普通中國老百姓。”
中國外匯投資研究院院長譚雅玲認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)偏離了為居民解決住房的軌道，導(dǎo)致投資或投機的產(chǎn)生，“國內(nèi)的一些錯誤配置，給了西方炒家的炒作的空間，對于外資拋售可能引起的連鎖反應(yīng)，我們應(yīng)該拿出具體的管控條例應(yīng)對。”
一些企業(yè)正從中國搬回美國
外資撤離的或許不僅是樓市。據(jù)來自港交所的信息，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股，合計套現(xiàn)3.08億港元（1港元約合8.17元人民幣）。減持后，黑石對中國中鐵的持股量由7.36%下降至3.42%。黑石對在中國的這些動作，并未作出解釋。但在旁觀者看來，這或是黑石看空中國資本市場走向的信號。
而隨著美國為了恢復(fù)經(jīng)濟開始重拾制造成本優(yōu)勢，一些正企業(yè)準(zhǔn)備從中國回遷本土。9月，福特（汽車公司）已宣布把1.2萬個工作崗位從墨西哥和中國遷回美國。
美國波士頓咨詢集團最新研究結(jié)果顯示，隨著“美國制造”的成本優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，今后五年間，美國將新增200萬至300萬個工作崗位。
報告主筆哈羅德·西爾金說：“大約10年前，我們開始外包器械、計算機等占美國制造業(yè)相當(dāng)比例的諸多產(chǎn)品。現(xiàn)在，這種情況正在改變，因為中國正快速漲薪，而美國勞動生產(chǎn)率是中國的4倍。”西爾金說，某些商品在美國制造可能更為經(jīng)濟，這一“臨界點”已開始顯現(xiàn)。他說：“回流過程仍然緩慢，但企業(yè)正從中國搬回美國。”
美國總統(tǒng)奧巴馬在提出的可持續(xù)經(jīng)濟復(fù)蘇計劃中，發(fā)展制造業(yè)也是關(guān)鍵內(nèi)容。美國政府的這一政策可能會讓資金回流美國拯救本土企業(yè)。美國的科技部門和美國的跨國公司手上儲備了3萬億美元現(xiàn)金（1美元約合6.35元人民幣）。
葉楚華認(rèn)為，美國可以通過加息與各種政治、軍事和經(jīng)濟手段（如攻擊歐元）來推動美元升值，讓國際資本流回美國形成實體經(jīng)濟的生產(chǎn)能力。
外資不可能整體撤離
出爐不久的外匯儲備數(shù)據(jù)某種程度上也在印證這種趨勢：中國外匯儲備在第三季度僅僅增加42億美元，遠(yuǎn)低于第二季度1528億美元。其中，外匯儲備在9月罕見地大降了600多億美元，而9月我國貿(mào)易順差為為145.14億美元。
除了歐元的疲軟，市場普遍認(rèn)為外國投資者正在抽離資金。余豐慧說：“外匯和貿(mào)易順差方向不一致，這與熱錢和外資回撤加速有關(guān)。”他認(rèn)為外資的撤離應(yīng)該是整體撤離，不僅是在樓市，“一個大的前提是他們看空中國經(jīng)濟。”
不過，發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所所長張燕生告訴記者，國外經(jīng)常會有唱空中國經(jīng)濟的聲音，這種聲音某種程度會擾亂外資投資中國的步伐。第三季度外匯儲備數(shù)據(jù)的變化，正是源于上一輪的唱空之聲。
葉楚華則認(rèn)為，我國對美國在戰(zhàn)略上也已經(jīng)形成了捆綁態(tài)勢。“海外資本尤其美國資本不可能做空中國，美國絕大多數(shù)的跨國公司不僅不代表美國國家利益，反而為了資本本身的利益在美國國會為中國做說客。如果不能用花花綠綠的美元來換取中國的廉價商品，美國是無法在零利率條件下將通脹壓制到如此之低的程度。
葉楚華認(rèn)為，外資并未也不可能整體撤出中國大陸，尤其在實體經(jīng)濟上更為如此。他舉例說，制造業(yè)的企業(yè)運營除了本身之外，還和整個產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)。許多海外資金掌控的行業(yè)已在中國形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈或產(chǎn)業(yè)集群，要形成這樣的產(chǎn)業(yè)格局不僅需要大量廉價、勤勞卻擁有高技能的人力資源，還需要經(jīng)過千錘百煉的流程。這里面有規(guī)模經(jīng)濟效益的影響，如學(xué)習(xí)曲線、固定成本分?jǐn)偟鹊取?/p>
“因此，在很長一段的時間內(nèi)，外資在實體經(jīng)濟上的投資很難轉(zhuǎn)移到其他國家或地區(qū)。”
張燕生認(rèn)為，資本總是逐利的，到目前為止，中國依然是世界上最好的投資地方，中國的房地產(chǎn)回歸理性，外資撤離樓市的趨勢很明顯，這也很正常，但它們還會繼續(xù)在中國進行其他領(lǐng)域的投資，有可能炒起別的泡沫。
