滬房?jī)r(jià)去年上演"大逆轉(zhuǎn)"　2012仍有降價(jià)空間

工行-上海財(cái)大上海住房市場(chǎng)年報(bào)發(fā)布，預(yù)測(cè)今年房?jī)r(jià)仍有下降空間

工行—上海財(cái)大上海新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)圖

    近日，《工行—上海財(cái)大2011年上海住房市場(chǎng)年度報(bào)告》權(quán)威發(fā)布，讓全國(guó)地產(chǎn)界的目光再次聚焦上海樓市。報(bào)告在對(duì)2011年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和解讀的同時(shí)，還從調(diào)控走向和供求關(guān)系出發(fā)，對(duì)2012年上海樓市的走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。 

樓市進(jìn)入深度博弈

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)向來(lái)和調(diào)控政策息息相關(guān)。這一輪空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開(kāi)始吹響前奏，央行加息、房貸收緊等多項(xiàng)調(diào)控措施密集出臺(tái)，但這些政策的效果趨于短期化，為2011年加大房?jī)r(jià)調(diào)控力度埋下了伏筆。

    2011年的調(diào)控政策比2010年更為嚴(yán)厲、更有針對(duì)性，限購(gòu)令的施行重挫樓市，房產(chǎn)稅、存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，以及貸款利率連續(xù)3次上調(diào)也有力打擊了投機(jī)性需求，有效遏制房?jī)r(jià)上漲。2011年1月的“新國(guó)八條”、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，2月伊始的上海“滬九條”，使需求結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，剛需和首次改善成為了購(gòu)房主力，2月、3月住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯著下跌。

    貸款利率上調(diào)、“一房一價(jià)”政策，以及“新滬四條”、年內(nèi)住房貸款利率第三次上調(diào)等政策，雖未迅速扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)，但卻使房?jī)r(jià)進(jìn)入深度博弈。10月開(kāi)始，政策雖未加碼，前期多重調(diào)控政策的合力作用開(kāi)始顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)逆轉(zhuǎn)。2011年底，政府多次申明，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，政策松綁無(wú)望，12月房?jī)r(jià)大幅受挫，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　歲末房?jī)r(jià)全面下跌

    2011年，通脹壓力一再走強(qiáng)，資金流動(dòng)性充裕，房?jī)r(jià)調(diào)控面臨巨大考驗(yàn)。上海市新建商品房全年供應(yīng)1067萬(wàn)平方米、成交729萬(wàn)平方米，均創(chuàng)下了新世紀(jì)以來(lái)的最低水平。在持續(xù)加碼的調(diào)控政策下，上海市房?jī)r(jià)走勢(shì)發(fā)生顯著變化，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了從窄幅下跌到穩(wěn)步上漲，再到降價(jià)博弈，最后進(jìn)入年末全面下跌的階段。

    二手住房方面，價(jià)格的變動(dòng)較新建住房有一定滯后性，房?jī)r(jià)走勢(shì)更為平緩。2011年上半年在波動(dòng)中緩緩上揚(yáng)，下半年顯現(xiàn)下跌端倪。“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅等相關(guān)政策出臺(tái)之后，二手住房市場(chǎng)跌入谷底，成交量逐月遞減，購(gòu)房者普遍抱有觀望心態(tài)，房?jī)r(jià)走勢(shì)依然膠著。而在10月開(kāi)始的一手房項(xiàng)目大幅降價(jià)之后，部分區(qū)域出現(xiàn)“一、二手房倒掛”現(xiàn)象，二手房東承受巨大壓力，出現(xiàn)投資客低價(jià)拋盤(pán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，二手房的持續(xù)降價(jià)拉開(kāi)序幕。 

上漲勢(shì)頭開(kāi)始逆轉(zhuǎn)

    據(jù)工行—上海財(cái)大上海住宅價(jià)格指數(shù)監(jiān)測(cè)，2011年度新建住房?jī)r(jià)格同比2010年平均上漲6.88%。其中，上半年上海市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比2010年上漲10.09%，下半年則同比上漲3.93%，下半年上海市新建住房?jī)r(jià)格漲幅明顯縮小。從各季度新建住房指數(shù)情況來(lái)看，2011年第一季度較2010年同比上漲幅度最高，達(dá)11.92%;而第四季度則首次出現(xiàn)同比下跌，跌幅達(dá)1.91%。上海市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。

    二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)方面，2011年二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比2010年平均上漲3.49%。從各季度情況來(lái)看，二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅呈逐漸減緩趨勢(shì)，第一季度同比漲幅最高，達(dá)11.71%;第四季度則首次出現(xiàn)同比下跌，跌幅為5.59%?？梢?jiàn)，調(diào)控政策對(duì)二手住房也產(chǎn)生了一定作用。

2012仍有降價(jià)空間

    跌宕起伏的2011年已經(jīng)劃上了句號(hào)，那么2012年的上海樓市又將呈現(xiàn)出怎樣的運(yùn)行軌跡呢?《工行-上海財(cái)大2011年上海住房市場(chǎng)年度報(bào)告》預(yù)測(cè)稱(chēng)，由于新建住房2011年全年供過(guò)于求，上海市存量房體量加劇，后期房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)壓力大增，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍有下降空間。

    與此同時(shí)，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上明確表示要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，上海市政府也鄭重宣布將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，貫徹落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，實(shí)現(xiàn)全年新建住房?jī)r(jià)格“穩(wěn)中有降”。這些舉措，為2012年定下了基調(diào)，調(diào)控效果將持續(xù)顯現(xiàn)，后市房?jī)r(jià)跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。