房地產(chǎn)調(diào)控與地方債的糾結(jié)

    房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)一年之后，終于有地方政府坐不住了。蕪湖市政府于2月9日發(fā)布通知，在蕪湖市區(qū)購買新房、二手房全免契稅，且購房面積在90平方米以下的均給予特定補貼。此消息一出，分析人士紛紛認(rèn)為蕪湖的“房地產(chǎn)新政”是一次典型的地方政府救市行為，如果被中央認(rèn)可，可能預(yù)示著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控開始放松，將引發(fā)各地效仿。次日，房地產(chǎn)上市公司股票幾乎集體大漲，與蕪湖相關(guān)的上市公司股價甚至漲停。

    然而，僅僅三天后，蕪湖市政府再次發(fā)布通告，宣布暫停執(zhí)行此前公布的《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》。通告稱，《通知》公布后，社會各界提出了有益的參考意見。考慮到該《通知》要求制定的配套實施細則正在研究完善之中，為保持房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)研究決定該《通知》暫緩執(zhí)行。

蕪湖并非個案

    一年來，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控在控制房價方面取得了顯著成果。然而，調(diào)控也給各級政府造成了很大的壓力。有人提出，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)造成投資下滑，在全球需求不振的背景下，如果進一步持續(xù)，可能將給中國經(jīng)濟增長帶來影響。另外，房地產(chǎn)調(diào)控的初衷是促使房價合理回歸，但在信貸緊縮的情況下，房價的下調(diào)尚抵不過利息的漲幅。對此，中央層面做出了積極的回應(yīng)，重申了對首次置業(yè)者的信貸支持態(tài)度。去年12月23日，住建部部長姜偉新在住建部年度工作會議上表示，在延續(xù)2011年樓市調(diào)控的基礎(chǔ)上，住建部將完善相關(guān)政策，支持居民合理購房需求，諸如嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策等優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。2月7日，央行金融座談會議指出，要支持普通商品住房建設(shè)，支持首套房信貸需求。這不禁讓人聯(lián)想是否意味著中央政府也意識到房地產(chǎn)調(diào)控對于保增長的重要意義，借支持“初次置業(yè)”為名放松調(diào)控?

    因此，各地政府也開始紛紛試探中央在房地產(chǎn)調(diào)控問題上的底線，而此次蕪湖的“房地產(chǎn)新政”，僅僅是這種試探的升級版。

    無獨有偶，在房地產(chǎn)調(diào)控中吃盡苦頭的地方政府的這種試探性的行為事實上早已開始。去年10月11日，佛山公布放松限購令的通知在一夜之間被叫停，存活時間僅12個小時。顯示了中央對調(diào)控的堅決態(tài)度。此后，廣東立刻出臺了珠海的限購政策和中山的限價政策作為“表決心” 式的政策補償。

    今年年初，坊間傳聞北京市將修改現(xiàn)行的樓市限購政策，將現(xiàn)行的非京戶籍人口在京買房需連續(xù)繳納社保和個稅的年限由五年縮短至兩年。此傳聞還未被證實，北京市相關(guān)部門就進行了辟謠。而最終出臺的，僅僅是調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 

左右為難的地方政府

    地方政府為什么對房地產(chǎn)調(diào)控表現(xiàn)出如此的糾結(jié)，甚至不顧中央政府的底線而不斷冒政治風(fēng)險呢？對于左右為難的地方政府而言，房地產(chǎn)及其可以帶來的土地收入顯然太過重要了。

    我們從公開的資料中發(fā)現(xiàn)了這樣兩組數(shù)據(jù)，似乎就可以解釋蕪湖房地產(chǎn)新政的動機。一組是蕪湖市財政支出數(shù)據(jù)。根據(jù)蕪湖市財政局公布的材料， 2012年，蕪湖市市本級財政支出安排82.7億元，其中，基本支出24.7萬元，主要是社會保障和機關(guān)事業(yè)單位運轉(zhuǎn)等支出；發(fā)展支出18.5萬元，主要是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、自主創(chuàng)新、三產(chǎn)興市、城市維護等支出；后備支出15.1萬元，主要用于地方政府債券轉(zhuǎn)貸還本付息?？磥恚徍械呢斦?ldquo;吃飯財政”和用于經(jīng)濟發(fā)展、以及科教文衛(wèi)(2011年，蕪湖市科教文衛(wèi)投入超過財政市本級支出的15%)的支出外，可供騰挪的余地并不大。而在其中，地方債還本付息的壓力又顯而易見。蕪湖市建設(shè)投資公司曾于2009年和2010年通過債券市場發(fā)行了總額為30億的債券，而這可能僅是蕪湖地方債的一小部分。數(shù)據(jù)顯示，2012年蕪湖市本級地方政府債券轉(zhuǎn)貸還本付息支出13.96億，占本級財政支出的16.9%。

    另一組是蕪湖市土地出讓收入數(shù)據(jù)。世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，蕪湖市2011年全年土地出讓收入84億元，比2010年同比下降18%。而2011年，市本級財政總收入預(yù)計完成90.9億元，其中：中央轉(zhuǎn)移收入55.3億元；出口退稅8.2億元；地方收入27.4億元。可見土地出讓金對于蕪湖財政的重要性。

    由此可以看出，一方面是地方財政捉襟見肘，不僅要保障吃飯而且要投資發(fā)展，且地方債壓力大。另一方面是房地產(chǎn)調(diào)控下土地出讓收入不增反降，地方財政壓力驟增。據(jù)調(diào)查，像蕪湖這樣對土地財政高度依賴的城市并不鮮見，如南通、九江、開封、自貢等眾多三四線城市都是如此。在這樣的背景下，地方政府鋌而走險，不顧中央調(diào)控的決心，出臺政策鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展自然也就不奇怪了。

房地產(chǎn)調(diào)控的未來走向

    從佛山新政的“一日游”到蕪湖新政的“三日游”，地方政府試圖放松房地產(chǎn)調(diào)控的試探都被中央政府急令叫停，有消息稱蕪湖發(fā)布新政后，住建部就立即派遣調(diào)查組趕赴蕪湖，直接導(dǎo)致了新政被“暫緩”。這表明了中央政府對此次房地產(chǎn)調(diào)控的堅定態(tài)度和決心。事實上，國務(wù)院總理溫家寶在1月31日主持召開國務(wù)院第六次全體會議時還曾強調(diào)：要“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。”

    而這是否意味著2012年嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控仍不會有所放松？房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)冷清？

    總體來看，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度堅決，除非出現(xiàn)重大變化，否則不會在2012年這個節(jié)點上做大幅度調(diào)整。而“重大變化”可能是：如果世界經(jīng)濟進一步惡化，外需持續(xù)萎縮不振，引發(fā)出口大幅下滑，則會對2012年保持8%以上的經(jīng)濟增長帶來壓力。而經(jīng)濟增長與就業(yè)高度相關(guān)，保增長就是保就業(yè)，保就業(yè)就是保穩(wěn)定。由于“穩(wěn)定壓倒一切”，因此，如果上述情況出現(xiàn)，那么調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策絕對將是重要選項。

    在我們看來，上述第一種“重大變化”發(fā)生的可能性并不大。但這也并不是說2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策毫無調(diào)整可能。如果地方財政出問題，地方債壓力繼續(xù)增大，風(fēng)險進一步累計，地方政府對放松房地產(chǎn)調(diào)控的要求進一步強化，也不排除中央政府會對確實比較困難且房地產(chǎn)矛盾不那么突出的地方網(wǎng)開一面，允許其在一定范圍內(nèi)對政策進行調(diào)整。如果我們仔細分析中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的各種表態(tài)，其實已經(jīng)可以對中央允許的“政策調(diào)整范圍”作出大體的框定。那就是：保護首次置業(yè)，限制投資性需求。在這個框框里，地方政府倒是大有可為的空間。比如，在強化對首次置業(yè)支持的同時強化對投資性需求的限制。最近北京、上海、天津等地紛紛調(diào)整普通商品房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，努力實現(xiàn)對首次置業(yè)者的利率優(yōu)惠等政策，大體就屬于此類，并得到了中央的默許。