價格下降并非房地產(chǎn)調(diào)控終極目標(biāo)

    要房價合理回歸到與居民收入相適應(yīng)，也就是說，房價回歸后還必須穩(wěn)定。

    那就再清楚不過，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費品”而非“投資品”。消費品價格是可以穩(wěn)定的，投資品價格就不可能穩(wěn)定。

    溫總理在記者會上表示，房價還遠沒有回到合理位置，調(diào)控不能放松，正面回應(yīng)一些利益群體因為近期房價下降推動政策放松的博弈。對房價未來會降20%、30%還是降50%，近期各種“猜想”和“預(yù)期”滿天飛。實際是在試探房價調(diào)控的底線。筆者的理解，現(xiàn)在各方關(guān)注房價下降，仍是把房地產(chǎn)的未來作為投資品市場來定位，這個思路似與溫總理對房地產(chǎn)的提問的回應(yīng)，與政府一再強調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控終極目標(biāo)并不一致。房價下降是調(diào)控目標(biāo)的一部分，把房價下降水平作為判斷調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的依據(jù)，并以此確定下一步房地產(chǎn)的投資戰(zhàn)略，結(jié)果可能南轅北轍。

    溫總理在記者會上對合理房價的解釋，是與居民收入相適應(yīng)，房價與投入和合理利潤相匹配。最近的對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述，是政府工作報告強調(diào)的嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善“抑制”投機、投資性需求的政策和措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。

    房價顯然是調(diào)控的目標(biāo)。但既然要房價合理回歸，而且要回歸到與居民收入相適應(yīng)，那也就是說，房價回歸后還必須穩(wěn)定。什么樣的房地產(chǎn)的價格可能被穩(wěn)定，投資性房地產(chǎn)價格可能穩(wěn)定嗎？再清楚不過，調(diào)控的終極目標(biāo)是要讓房地產(chǎn)回歸其以居住為主的屬性，未來房地產(chǎn)主要是“消費品”而非“投資品”。消費品價格和投資品價格是完全不同的形成機制。消費品價格是可以穩(wěn)定的，投資品價格就不可能穩(wěn)定。

    “居住”需求屬于實際有效需求，以一套基本住房為效用最大滿足度，是真正意義上的“剛性”需求。而且受收入和可支配能力的約束，對價格上漲非常敏感。價格上漲過高，購房能力下降，有效需求受到壓抑，市場呈現(xiàn)供大于求，房價應(yīng)該有向下調(diào)整的壓力而回歸均衡水平并保持相對穩(wěn)定。居住性市場，屬于消費品市場，具有消費品的效用最大滿足度這一重要特點。一個人吃一碗飯吃飽了，再有人提供第二碗飯，邊際效用就開始遞減，同樣的價格就賣不出去，價格就必須降下來。這種網(wǎng)狀調(diào)整過程，就形成消費品市場的均衡價格。房地產(chǎn)以居住為主就具備消費品的屬性，效用最大化的約束成立，市場供求關(guān)系定價理論可以實現(xiàn)穩(wěn)定的均衡價格。

    以投資為主的房地產(chǎn)市場，屬于資產(chǎn)類市場，投資需求沒有效用最大化的約束，投資品的市場價格不可能通過實際供求決定。投資是以價格差異為“賺錢”的目標(biāo)，賺錢的“效用”是無限大的。“賺錢需求”不在意價格高，而是在意價格不斷上漲，價格需求彈性極高，有推動價格不斷上漲的強烈動機，從而破壞了價格理論中效用達到最大滿足度后需求下降的假設(shè)。賺錢需求屬于效用無限大，不可能出現(xiàn)與這種無限需求達到均衡的“供給”水平。所以，理論和實踐都說明，房地產(chǎn)假如成了是以投資為主的市場，不可能靠增加供給來調(diào)整價格最后形成穩(wěn)定的均衡價格水平。

    特別是在銀行信貸的支持下，這種無限賺錢需求得到低成本資金，基本不承擔(dān)風(fēng)險，風(fēng)險由銀行承擔(dān)。在銀行不斷向“賺錢需求”提供的信貸給了價格上漲源源不斷動力的情形下。如果不斷增加“賺錢需求”的房屋 “供給”，只可能把價格越推越高。

    特別糟糕的是，如果不把兩類需求市場嚴(yán)格分開，投資性房地產(chǎn)價格的上漲，會把平均價格拉高，整體房地產(chǎn)市場價格上漲。一般收入群體的居住性需求所面對的房價水平以及房價預(yù)期，也會變得越來越無法承受。有報道顯示，在本輪宏觀調(diào)控前，大城市的平均“月供”水平，即月收入與房價的比達76%。就是說，按照現(xiàn)在的房價和收入水平，一般城市居民購房，其平均一個月的收入中有76%須用于住房支出。這個數(shù)字最高達到85%。而正常水平通常是40%，最高也不能超過50%?，F(xiàn)實中的真實有效需求，即首套房的剛性需求階層哪里有這么高的支付能力？所謂城市化意義上的進城農(nóng)民工的居住需求后面的支付能力與房價，以及將來房價預(yù)期之間的差距，更是無法聯(lián)系起來。

    全世界，包括發(fā)達國家，很少有一般人持有多套房產(chǎn)的情況。美國95%以上的人都是一輩子在為一套房子工作。德國房地產(chǎn)市場的管理更嚴(yán)格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。為縮小投機性行為的獲利空間，有些國家采取高資本利得稅的方式。德國更厲害，直接限制房價上漲幅度，超過規(guī)定嚴(yán)重的會被認(rèn)定為犯罪。中國目前一部分人過多占有稀缺的以土地資源為主要投入的房地產(chǎn)，而很多人住不起房，資源使用這樣的極不公平而且變相拉大收入差距，隱含了經(jīng)濟和社會的極大不穩(wěn)定。

    如果“抑制”投機、投資需求和房價穩(wěn)定是房地產(chǎn)調(diào)控的終極目標(biāo)，未來的房地產(chǎn)市場就該是以居住為主的消費品市場，這樣，房地產(chǎn)調(diào)控政策就可能長期化、制度化。比如繼續(xù)實施對第二套購房的差別性信貸，以保證市場滿足一套房的有效需求的約束的假設(shè)成立，另外，在更大范圍內(nèi)實施房產(chǎn)稅，加大房屋持有成本，遏制投機、投資活動。這就能在最大限度上使房地產(chǎn)價格保持相對穩(wěn)定。

    概而言之，對房地產(chǎn)市場未來形勢的判斷，不能僅考慮價格下降幅度，還應(yīng)考慮未來價格的穩(wěn)定和最終市場可能是以居住為主的屬性定位。