房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)查：政府和房企誰掙得更多

    今年全國“兩會(huì)”減稅費(fèi)呼聲頗高，其中包括降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。這種情形似曾相識(shí)，2008年在開發(fā)商日子難過的時(shí)候也出現(xiàn)過，但在2007年、2009年樓市火爆的時(shí)期，這種呼聲則相對(duì)弱了很多。

    根據(jù)財(cái)政部最新發(fā)布的《2011年稅收收入增長的結(jié)構(gòu)性分析》報(bào)告及相關(guān)政府部門公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有多位業(yè)內(nèi)人士測算，2011年征收的房地產(chǎn)契稅2764億、房產(chǎn)稅1102億、土地使用稅1222億、土地增值稅2063億，合計(jì)7000億元，加上3.3萬億土地出讓金，超過全年房地產(chǎn)5.9萬億銷售額的60%以上，還不包括房地產(chǎn)公司的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和二手房買賣的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅。

    一石激起千層浪。上述信息經(jīng)個(gè)人微博發(fā)表后，引來眾議，不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，政府拿走的部分占到房價(jià)的60%甚至更高，即使開發(fā)商零利潤，房價(jià)進(jìn)一步下調(diào)的空間依然有限，降房價(jià)必先降稅費(fèi)。

    據(jù)記者了解，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用名目繁多，從取得土地證之前直到獲得銷售許可之后，共計(jì)6大階段67項(xiàng)目各類稅費(fèi)項(xiàng)目，各級(jí)收費(fèi)部門超過30個(gè)之多。

    不過，也有不同的聲音。“政府征收相關(guān)稅費(fèi)和土地使用金后，又投向了基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)了土地房產(chǎn)溢價(jià)的出現(xiàn)，關(guān)鍵不是征收的問題，而是使用不公開或者未用到實(shí)處。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟坦言，并不能分裂看待政府從房地產(chǎn)拿走的稅費(fèi)，而應(yīng)充分考慮包括持有稅在內(nèi)，如何使稅費(fèi)結(jié)構(gòu)更合理、資金使用更透明。

    房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)對(duì)全國稅收總收入的貢獻(xiàn)，已越來越重要。

    以2009年為例。據(jù)財(cái)政部網(wǎng)站披露，2009年全國稅收總收入完成59514.7億元，同比增長9.8%，全年稅收增長呈現(xiàn)明顯的“前低后高”的走勢，與當(dāng)年全國房地產(chǎn)市場的走勢吻合，而背后邏輯正是房地產(chǎn)稅收的貢獻(xiàn)比例巨大。

    2009年，我國土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五項(xiàng)稅種合計(jì)增收1155.51億元，對(duì)稅收總收入增長的貢獻(xiàn)為21.8%，比上一年度增加11.5個(gè)百分點(diǎn)。加上房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅，占稅收增收額比重超過35%。財(cái)政部的報(bào)告認(rèn)為，2009年二季度以來房地產(chǎn)交易逐步回暖，房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等收入大幅增長，是推動(dòng)全年稅收增長的重要原因。

    即使在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，土地收入增速放緩，房地產(chǎn)稅費(fèi)減少，但房地產(chǎn)仍是地方政府和銀行的重要收入來源。2010年，房地產(chǎn)契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和土地增值稅合計(jì)收入4180億元，2011年則增長到7000多億，還為銀行貢獻(xiàn)了7000多億的房貸利息。

    除了房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收總量之外，另一個(gè)長期受到爭議的則是房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)名目繁多。

    據(jù)本報(bào)記者梳理，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建收費(fèi)時(shí)間段分別為土地證之前、建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前、施工許可證之前、綜合驗(yàn)收之前、銷售許可之前、銷售許可之后六個(gè)階段，每個(gè)階段設(shè)計(jì)的收費(fèi)項(xiàng)目分別為14項(xiàng)、15項(xiàng)、12項(xiàng)、11項(xiàng)、2項(xiàng)、13項(xiàng)。

    收費(fèi)部門眾多，至少包括國土資源局、勘測院、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、拆遷辦、市財(cái)政局、建委(住建部門)、消防局、質(zhì)檢站、煤氣公司、電力公司、自來水公司及其設(shè)計(jì)院等。

    各級(jí)政府部門從房地產(chǎn)身上以稅費(fèi)形式拿走了很大一塊，已經(jīng)是個(gè)公開的秘密。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)通過全國工商聯(lián)在2009年全國兩會(huì)上遞交的《全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》顯示，全國九大城市所調(diào)查項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達(dá)64.5%。雖然遭到政府部門的否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同這一數(shù)據(jù)。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，例如在上海，當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的至少20%以上來自于房地產(chǎn)，其他地方這一比例可能更高。

    降房價(jià)必先降稅費(fèi)？

    每當(dāng)房地產(chǎn)被指責(zé)暴利，或房價(jià)下降壓力巨大的時(shí)候，開發(fā)商總會(huì)提出政府拿走更多的說法。爭議了這么多年，究竟是誰更暴利？

    全國人大代表、湖北省統(tǒng)計(jì)局副局長葉青主張大力推進(jìn)合作建房，據(jù)其測算，按照溫州之前的實(shí)踐，個(gè)人合作建房可以省去融資成本、銷售成本、企業(yè)利潤和不可預(yù)見的費(fèi)用等，直接使房價(jià)便宜40%以上。

    換言之，不要開發(fā)商“摻和”進(jìn)來，房價(jià)的降幅可以達(dá)到40%，而剩下的60%，主要包括土地成本、建安成本、各類稅費(fèi)等。在當(dāng)前相關(guān)行業(yè)建設(shè)背景下，不管有沒有開發(fā)商，當(dāng)前房價(jià)的約60%似乎很難再省。

    有開發(fā)商人士測算，如果開發(fā)商是在2007年之后拿地，基本上扣除15%左右稅費(fèi)、30%土地出讓金，再扣除建安成本和財(cái)務(wù)成本，很少開發(fā)商利潤能超過20%，這一點(diǎn)可以從各大上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中看出。

    中房信分析師李澤蔚指出，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨成本紅線，項(xiàng)目降價(jià)空間有限。從企業(yè)層面來看，由于拿地成本過高，目前房企銷售價(jià)格已經(jīng)接近其成本紅線，利潤壓力較大，房價(jià)進(jìn)一步下降的內(nèi)部動(dòng)力不足。

    李澤蔚分析，由于今年上市的樓盤多為2009、2010年獲取的土地，當(dāng)時(shí)的拿地成本普遍較高。去年至今，一些樓盤降價(jià)幅度已達(dá)20%左右，去年年底出現(xiàn)了不少以成本價(jià)銷售甚至虧本銷售的情況，房價(jià)繼續(xù)下調(diào)的空間已比較小，今年降價(jià)項(xiàng)目基本為去年未降價(jià)樓盤。已降價(jià)項(xiàng)目無再降空間。

    上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新調(diào)查顯示，滬房價(jià)下調(diào)30%以內(nèi)，逾四成(42.62%)受訪者將能夠承受。截至3月12日，該中心所做的有關(guān)“房價(jià)合理水平”調(diào)查顯示，近九成(88.93%)受訪者可承受家庭年收入10倍以內(nèi)的房價(jià)水平。

    房價(jià)下降到一定程度，似乎遇到了僵局。開發(fā)商聲稱降無可降，而房價(jià)依然還徘徊在大部分購房者普遍所能承受的范圍之上。

再議房價(jià)成本大部分被政府拿走

    房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)查： 政府和房企誰掙得更多？

    透明征用機(jī)制重于降稅

    滬上房地產(chǎn)資深人士柴一峰直言，即使政府通過降低房地產(chǎn)稅費(fèi)征收規(guī)模、控制土地出讓價(jià)格，從而減少政府從房地產(chǎn)所拿走的部分，留出來的空間是否真能在房價(jià)上體現(xiàn)、為購房者最終獲益，也存在很大不確定性。“以往經(jīng)驗(yàn)恰恰說明，包括二手房賣家在內(nèi)，稅費(fèi)成本的增加最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，但稅費(fèi)成本的減免，卻只是增厚了賣家的利潤。”

    另一方面，宋會(huì)雍直言，市場經(jīng)濟(jì)就應(yīng)該有賺有賠，在市場低迷的時(shí)候，不虧損不應(yīng)該是開發(fā)商的降價(jià)底線。“這么多年習(xí)慣于高利潤的房地產(chǎn)企業(yè)，也應(yīng)該接受虧損的行情。”

    3月1日起，上海執(zhí)行新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，刺激市場成交的效果明顯。如位于上海浦東唐鎮(zhèn)“畢加索小鎮(zhèn)”主動(dòng)降價(jià)，小三房由180萬元左右降到160萬元以內(nèi)，變身為普通住宅。僅周末兩天，該項(xiàng)目推出的100套房源就售罄了。

    該標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整并非降低了開發(fā)商的稅費(fèi)成本，而是降低了購房者所承擔(dān)的交易成本，優(yōu)惠幅度明顯，相同房源前后的交易成本節(jié)省從數(shù)萬到十萬以上不等。

    上海的這個(gè)例子給出了另外一種思路，預(yù)期通過降低開發(fā)商的開發(fā)成本期待其讓利于民，不如在交易等環(huán)節(jié)直接減免購房者的購房成本，或許才是更有效的方式。

    房地產(chǎn)行業(yè)的不堪承受之重，不僅僅來自各級(jí)政府部門的稅費(fèi)征收，銀行同樣是個(gè)不可忽視的“債主”。據(jù)央行數(shù)據(jù)，2011年末，全國房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬億元，僅以基準(zhǔn)利率計(jì)算，銀行業(yè)從房地產(chǎn)獲得的利息收入將近7000億元。

    “對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)成本長期居高不下，開發(fā)商的抱怨、輿論的關(guān)注，更深層次的原因還在于政府所征龐大稅費(fèi)的去向和使用機(jī)制不夠透明。”陳晟坦言。