王石坦言：經(jīng)營(yíng)指標(biāo)惡化萬科“開盤首月銷售60%”原則失守

　　[ 萬科部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)較上一年度有所惡化，其一貫堅(jiān)持的“開盤首月銷售60%”的原則已經(jīng)失守，萬科高周轉(zhuǎn)模式正面臨著不小的考驗(yàn) ]

　　受限購(gòu)等一系列調(diào)控政策的影響，去年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)普遍受挫，但國(guó)內(nèi)住宅開發(fā)龍頭萬科A（000002.SZ）依然交出了一份相對(duì)不錯(cuò)的成績(jī)單。

　　營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)延續(xù)此前的增長(zhǎng)慣性，萬科2011年凈資產(chǎn)收益率自2008年以來連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)歷史新高。

　　但無法忽視的隱憂是，萬科部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)較上一年度有所惡化，其一貫堅(jiān)持的“開盤首月銷售60%”的原則已經(jīng)失守，萬科高周轉(zhuǎn)模式正面臨著不小的考驗(yàn)。

　　銷售再破千億

　　根據(jù)萬科3月12日發(fā)布的2011年年度報(bào)告，萬科去年實(shí)現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億后，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過千億的公司。

　　在銷售規(guī)模劇增背后，2011年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%。

　　這一盈利水平目前在行業(yè)中處于中上水平。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，截至3月12日，滬深兩市共有60家房企以年報(bào)或業(yè)績(jī)快報(bào)方式發(fā)布了2011年利潤(rùn)情況，其中21家房企的利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，平均降幅接近50%。

　　在過去一年，萬科已進(jìn)入全國(guó)54個(gè)城市，其中在25個(gè)城市的銷售業(yè)績(jī)名列當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三。在深圳、東莞、佛山、武漢等11個(gè)城市排名第一。萬科旗下銷售額在50億元以上的一線公司數(shù)量也由2010年的8家增加至13家。

　　萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，這一成績(jī)主要因?yàn)楣疽灾行粜秃脱b修房為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)符合市場(chǎng)需求和政策方向，去年所銷售住宅中144平方米以下戶型占比達(dá)到88%。

　　但萬科在2011年的結(jié)算仍相當(dāng)保守，該年度公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長(zhǎng)24.4%和41.2%。而截至2011年末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬平方米，對(duì)應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長(zhǎng)59.6%和49.0%，這也為其在2012年繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)埋下伏筆。

　　2011年，萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個(gè)百分點(diǎn)至18.2%，自2008年以來已連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)歷史新高。

　　60%去化率難保

　　但無法掩蓋的事實(shí)是，萬科在去年的多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)變差，其中結(jié)算毛利率30.44%，同比降2.16個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率15.01%，同比降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)來看，房企凈利潤(rùn)下滑主要取決于成本因素和銷售價(jià)格的波動(dòng)影響。尤其是在銷售困境時(shí)期，房企為了保證銷售業(yè)績(jī)往往會(huì)通過價(jià)格調(diào)整來加速資金回流，但在綜合成本上升的情況，勢(shì)必會(huì)影響房企凈利率。

　　譚華杰對(duì)此解釋，2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是隨著市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)行，銷售的困難程度增加，公司的營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用占銷售金額的比重較2010年有所上升。

　　年報(bào)顯示，萬科在去年淡市之下的營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用分別約為26億元，同比上升23%和40%，主要原因是經(jīng)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)和人工費(fèi)用增加。

　　譚華杰同時(shí)坦言，2011年下半年后市場(chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免地受到影響。

　　萬科集團(tuán)總裁郁亮當(dāng)天在香港舉行的業(yè)績(jī)記者會(huì)上亦表示,去年項(xiàng)目毛利率介乎25%至29%,由于2012年入賬項(xiàng)目的售價(jià)較低,相信毛利率會(huì)進(jìn)一步降至22%至25%?

　　更值得關(guān)注的難題是，一直以快速周轉(zhuǎn)為盈利模式的萬科，其去化速度正在下降。郁亮當(dāng)天透露，去年萬科目標(biāo)當(dāng)月去化率為60%，但最終實(shí)現(xiàn)當(dāng)月去化率僅為55%,而萬科管理層估計(jì)，這一去化率在2012年會(huì)大體相當(dāng)。

　　萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石不久前也對(duì)此表達(dá)了自己的擔(dān)憂。王石當(dāng)時(shí)稱，以前萬科奉行“5986”原則，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅，但現(xiàn)在得改成“5946”，開售第一個(gè)月賣四成就很不錯(cuò)了。

　　此外，截至2011年末，萬科資產(chǎn)負(fù)債率由2010年的74.69%進(jìn)一步上升至77%。但萬科稱，剔除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的凈負(fù)債率為23.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低的水平。

　　截至2011年末，萬科持有貨幣資金342.4億元，這一現(xiàn)金總量高于其短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款235.7億元。

　　附表萬科2011年年報(bào)數(shù)據(jù) 單位：億元

　　營(yíng)業(yè)收入 717.8 增長(zhǎng)41.5%

　　銷售額 1215.4 增長(zhǎng)12.4%

　　結(jié)算收入 706.5 增長(zhǎng)41.2%

　　凈利潤(rùn) 96.2 增長(zhǎng)32.2%