北大教授質(zhì)疑二手房交易征稅為高房價(jià)幕后推手

      2006年以來，國家對(duì)二手房交易市場(chǎng)進(jìn)行密集的宏觀調(diào)控，其中重要的手段就是稅收政策。但是，稅收也難以獨(dú)木撐天，由于二手房交易中，買家要承擔(dān)過多的二手房交易稅包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅，加重買房人負(fù)擔(dān)，越來越多學(xué)者開始質(zhì)疑二手房交易征稅的合理性。

昨日，北大國家發(fā)展研究院研究員法律經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心聯(lián)席主任薛兆豐向《金證券》記者強(qiáng)調(diào)，“二手房交易征稅，只能讓房價(jià)更高，而不會(huì)是相反。房價(jià)宏觀調(diào)控的正途是增加房屋供給，增加房屋供給的關(guān)鍵，就是增加土地供應(yīng)，這是‘治本’的好辦法。”

為政府土地拍賣正名

身為國家發(fā)展研究院，薛兆豐對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略一直非常關(guān)注。談及房地產(chǎn)政策，他直言：“前十年國家的房地產(chǎn)制度做得最對(duì)的事情就是土地招拍掛制度。”《金證券》記者注意到，2004年3月30日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式進(jìn)行。

政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)取得的巨額財(cái)政收入，常常被誤解為居民住房成本增高的根源。

對(duì)此，薛兆豐指出：“土地招拍掛制度公開拍賣是最透明和高效的方式。有的人認(rèn)為，中國的財(cái)政收入大部分來自房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于政府大量賣地賺錢，所以推高了房價(jià)，并制造了樓市泡沫，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)的。恰恰相反，假如政府不向市場(chǎng)推出土地，房價(jià)反而會(huì)進(jìn)一步劇增；政府推出土地的做法本身，其實(shí)直接推低而不是抬高了房價(jià)。”

薛兆豐以鉆石為例，“道理很簡單。你意外撿了顆鉆石，假如市場(chǎng)上最高出價(jià)是100萬元，那么它就能賣100萬元。即使你把鉆石贈(zèng)送給中介商，它最終也還是賣100萬元。也就是說，即使政府把土地送出去，按身份證號(hào)碼搖獎(jiǎng)，隨機(jī)送給大家，最終購房者支付的房價(jià)也不會(huì)因此下跌。”

“認(rèn)為政府因?yàn)橘u地多而增加了樓市平均價(jià)格，是方向性的錯(cuò)誤。恰恰相反，政府不賣地，不供地，不鼓勵(lì)民用土地用途的自由轉(zhuǎn)變，或不允許其他人供地，才會(huì)促進(jìn)房價(jià)高漲。”薛兆豐稱。

征稅沒法壓低房價(jià)

雖然薛教授為政府賣地正名，但是，他認(rèn)為房地產(chǎn)政策仍然有瑕疵。他告訴《金證券》記者：“其中一個(gè)問題就是二手房交易征稅這個(gè)政策。”《金證券》記者注意到，從去年下半年以來，二手房交易征稅更加嚴(yán)格，為避免陰陽合同的出現(xiàn)，未來，二手房交易征稅將不按交易額為基本稅基，轉(zhuǎn)而采用評(píng)估價(jià)征稅。二手房交易環(huán)節(jié)評(píng)估征稅增加了政府的稅收收入，卻給買房人帶來更多的負(fù)擔(dān)。

薛兆豐嚴(yán)厲抨擊“二手房交易征稅”。他認(rèn)為：“征稅從不壓低商品的價(jià)格。相反，征稅必然引發(fā)三個(gè)事與愿違的結(jié)果：一是挫傷供應(yīng)商的積極性，使本來就稀缺的商品進(jìn)一步減少供應(yīng)；二是商品房供給減少，會(huì)使商品房進(jìn)一步提價(jià)，增加消費(fèi)者負(fù)擔(dān)；三是政府平添一個(gè)‘揩油’的借口，因?yàn)椴徽摲扇绾我?guī)定，稅賦實(shí)際上都是由買賣雙方共同向政府支付的。”

“以重稅的方式，拿走了資源所有者的殷實(shí)報(bào)酬，會(huì)讓開放商喪失進(jìn)一步集資買地的熱情；木材、鋼材和人才會(huì)逐一回到原來沒那么急需的用途上去，整個(gè)市場(chǎng)上可供應(yīng)的房屋量會(huì)減少。”薛兆豐稱。

調(diào)控政策應(yīng)大道至簡

那么，房地產(chǎn)調(diào)控的“治本”政策到底應(yīng)當(dāng)將落腳點(diǎn)放在哪？

薛兆豐的看法是，“以北京房價(jià)上漲為例，重要的負(fù)面原因就是供應(yīng)跟不上，包括土地、建筑面積、空置房流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)上的障礙。要消除負(fù)面原因，就要增加土地供應(yīng)、適當(dāng)放寬容積率的限制以及放開市場(chǎng)管制，讓房價(jià)和租金充分反映住房的價(jià)值，從而刺激建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、出租等合理重配資源的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。”

薛兆豐強(qiáng)調(diào)：“解決高房價(jià)問題的正途，不是五花八門的‘增加調(diào)控’，而是大道至簡的‘增加供給’。”

    “首付宜低不宜高，還款周期宜長不宜短，房型宜大不宜小，銀行信貸和債券交易宜暢旺不宜肅殺。”薛兆豐認(rèn)為：“增加房屋供給的一個(gè)關(guān)鍵，就是增加土地供應(yīng)。這是‘治本’的好辦法。如果土地穩(wěn)步增加，樓價(jià)就必定下降。人們的居住費(fèi)用減少后，就會(huì)將剩余的金錢用于其他方面的投資或消費(fèi)，生活將因此變得更多姿彩。”

不過，他也坦言，在中國要大量增加土地供應(yīng)，存在法律上的障礙。“根據(jù)現(xiàn)行法律，土地使用者缺乏轉(zhuǎn)讓權(quán)。只有不斷增加土地供給，放寬土地用途轉(zhuǎn)換的限制，允許其他土地供給源進(jìn)入市場(chǎng)，才能根本解決住房困難，并減慢實(shí)際房價(jià)的增長速度。”薛兆豐呼吁。