“小陽(yáng)春”效應(yīng)發(fā)散 二手房市場(chǎng)乍暖還寒

 2月下旬，包括北京、上海、廣州等一線城市在內(nèi)的各地樓市出現(xiàn)了一輪新房成交回升。隨著樓市轉(zhuǎn)暖跡象逐漸明顯，本輪樓市“小陽(yáng)春”也已從以價(jià)換量的新房市場(chǎng)傳導(dǎo)至此前成交情況更為低迷的二手房市場(chǎng)。

　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，2月上海二手房成交共計(jì)10016套，是自去年10月以來(lái)，上海的二手房月成交量首次重上萬(wàn)套。

　　不過(guò)，近期各地樓市二手房成交量環(huán)比大幅上漲的背后，則是成交均價(jià)下跌、議價(jià)空間提高的結(jié)果。

　　作為對(duì)市場(chǎng)信息最為敏感的二手房，本輪成交量回升的“小陽(yáng)春”，更像是買賣雙方“以價(jià)換量”的博弈。顯然，離“量?jī)r(jià)齊升”的整體性回暖，還為之尚早。

　　北京環(huán)比大增88%

　　上海月成交過(guò)萬(wàn)

　　進(jìn)入3月份第一周，北京市場(chǎng)的二手房周成交量首次突破2000套，達(dá)到了近12周以來(lái)的最高值，接近于2011年上半年調(diào)控前的水平。

　　在剛剛過(guò)去的2月份，北京二手房市場(chǎng)已走出2011年年底延續(xù)至今年1月的低谷，呈現(xiàn)出明顯的成交回升。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為5515套，環(huán)比1月份大幅上漲了88%，但仍比去年同期相比下跌了35%。供需方面，2月份北京新增客戶需求量環(huán)比上漲163%，新增房源掛牌量環(huán)比上漲156%。

　　與北京的市場(chǎng)反饋相似，2月上海全市各類二手房源成交套數(shù)達(dá)到10016套，經(jīng)歷了自去年10月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月的低迷期后終于再度破萬(wàn)，環(huán)比1月份增加了5852套、同比去年春節(jié)時(shí)期的2月份也增加了2070套。

　　在其他城市，二手房成交回升的勢(shì)頭也頗為明顯。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份，主要二線城市的二手房成交不僅環(huán)比大增，同比也是正增長(zhǎng)。其中，武漢二手房成交1092套，同比增長(zhǎng)1.2%，環(huán)比增長(zhǎng)31.3%；成都為1592套，同比增長(zhǎng)10%，環(huán)比增長(zhǎng)76.0%；青島成交935套，同比增長(zhǎng)80.9%，環(huán)比增長(zhǎng)87.4%；杭州回升更加迅速，二手房成交1264套，同比增加29.9%，環(huán)比暴增263.2%。

　　“中部城市回暖速度較為緩和，東部城市更明顯。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日介紹，從地域上來(lái)看，全國(guó)二線城市市場(chǎng)回升較為明顯，東部地區(qū)比中西部地區(qū)回升速度更快。“從經(jīng)紀(jì)人的感受來(lái)看，各地二手房市場(chǎng)的活躍度也確有所提高。”不過(guò)，粟日認(rèn)為，很多成交的環(huán)比暴增是在原來(lái)環(huán)比基礎(chǔ)很低的情況下出現(xiàn)的，如2月成交量環(huán)比暴增263%的杭州，此前1月的月成交僅有300余套。但這些數(shù)據(jù)表明，已經(jīng)低迷至冰點(diǎn)的二手房市場(chǎng)正在恢復(fù)至正常的成交水平。

　　均價(jià)下降 議價(jià)空間增大

　　“預(yù)計(jì)3月份北京二手房成交能到7000套以上，但在價(jià)格上則會(huì)回落至每平方米2萬(wàn)元左右。”面對(duì)從新房市場(chǎng)延續(xù)至二手房市場(chǎng)的成交量回升勢(shì)頭，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，與市場(chǎng)旺季的“量?jī)r(jià)齊升”不同，這輪二手房市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”更為確切的表述應(yīng)該是“以價(jià)換量”。以北京而言，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月份北京全市二手住宅成交價(jià)均價(jià)為21738元/平方米，不僅環(huán)比1月份21741元/平方米的均價(jià)小幅回落，與去年同期的成交均價(jià)相比也下跌了1.8%。

　　來(lái)自市場(chǎng)一線中介門店的反饋則顯示，在成交量環(huán)比大幅上漲的背后，是買賣雙方在觀望與博弈許久后，賣方大幅提高議價(jià)空間的讓步。

　　“去年下半年的時(shí)候還能賣3萬(wàn)多元的房子，到了年后真正賣出去的價(jià)格都到兩萬(wàn)六七了。”記者在北京朝陽(yáng)路一帶的中介門店了解到，2月中旬開(kāi)始，各門店看房人比年前和春節(jié)明顯增加，購(gòu)房意向明顯增強(qiáng)。但一位置業(yè)顧問(wèn)表示，最近真正成交的房源一般議價(jià)空間都已接近最初掛牌價(jià)的10%。

　　來(lái)自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查部近日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以北京東三環(huán)CBD北部團(tuán)結(jié)湖一帶的二手房?jī)r(jià)格為例，該片區(qū)去年2月份平均成交價(jià)31043元/平方米，而2月份的成交均價(jià)已經(jīng)降至24887元/平方米，每平方米降價(jià)6000多元，同比跌幅近20%。

　　調(diào)控至今，二手房均價(jià)呈現(xiàn)逐漸回落狀態(tài)，業(yè)主往往需先后調(diào)價(jià)多次后，才能促成交。目前，北京市的二手房平均議價(jià)空間大約是10%，總價(jià)在300萬(wàn)~400萬(wàn)元之間房屋的議價(jià)可達(dá)15%左右，而在去年下半年，平均議價(jià)空間還在6%至7%左右。

　　“最高的議價(jià)空間最高可達(dá)15%左右。”記者從天津我愛(ài)我家門店了解到，2月份天津市二手房成交2824套，環(huán)比上漲90.8%。在剛性需求入市，交易量出現(xiàn)大幅上漲的背后，部分高端房源集中的片區(qū)最終成交議價(jià)都在10%以上，其中河西梅江片區(qū)和南開(kāi)老城廂片區(qū)的議價(jià)空間已經(jīng)從春節(jié)前的“5%~10%”增至“10%~13%”。

　　市場(chǎng)尚未反轉(zhuǎn)

　　以價(jià)換量已成共識(shí)

　　“盡管市場(chǎng)并未反轉(zhuǎn)，但這種勢(shì)頭釋放出來(lái)的信號(hào)值得深思。”胡景暉表示，從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，從新房市場(chǎng)到二手房市場(chǎng)的交易量上漲勢(shì)頭不容忽視。節(jié)后以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿已經(jīng)出現(xiàn)回暖。

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月首周，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市中，有9個(gè)城市的新房成交環(huán)比增加兩成，同比去年同期依然下降的城市有18個(gè)，其他城市均出現(xiàn)不同程度上漲。主要城市逐步復(fù)蘇，逐漸回到去年下半年的平均水平。

　　“最近一些地方的傳言被視為政策松動(dòng)，部分購(gòu)房者擔(dān)憂政策松動(dòng)房?jī)r(jià)再次上漲導(dǎo)致再次踏空，出現(xiàn)了部分之前已經(jīng)看中房源的客戶著急出手的現(xiàn)象。”對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，自去年年初以來(lái)，全國(guó)多個(gè)一二線城市執(zhí)行限購(gòu)令已滿一年，一些外地購(gòu)房者繳納社?；蚣{稅已超過(guò)一年，符合購(gòu)房資格，也為市場(chǎng)增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社保或納稅證明、限購(gòu)政策嚴(yán)厲的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前新增的已符合購(gòu)房條件的剛性需求也開(kāi)始進(jìn)入。

　　“在目前情況下，無(wú)論新房、二手房，降價(jià)求量才是生存之道。”粟日也對(duì)記者指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控總體基調(diào)沒(méi)有變化，房地產(chǎn)信貸并未轉(zhuǎn)向?qū)捤?，?kù)存壓力未見(jiàn)根本好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍將主要依賴于銷售回款的改善程度。無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，都不具備反轉(zhuǎn)向上的基本條件。