銀行業(yè)內(nèi):開發(fā)商想首套房貸利率7折 不可能

    依照目前銀行利率政策 調(diào)控后利息支出完全抵消房價下降實惠———

    近期呼吁銀行調(diào)整現(xiàn)有房貸政策，恢復(fù)對首套房貸利率7折優(yōu)惠的聲音不絕于耳。不過記者采訪了解到，眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這樣的愿望很難短期內(nèi)實現(xiàn)，除非政策有了明確規(guī)定。

    開發(fā)商建議

    首套房貸利率恢復(fù)7折

    大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林用國家統(tǒng)計局公布的2011年數(shù)據(jù)算了一筆賬：去年，全國平均房價為每平方米5380元，按全國新建商品房套均100平方米計算，全國房價平均降20%，戶均可節(jié)省購房開支10.7萬元。但因房地產(chǎn)調(diào)控，各家銀行取消了此前首套房貸款利率7折的優(yōu)惠，甚至實行利率上浮。即使現(xiàn)在政策微調(diào)，也只是基準(zhǔn)利率。相比調(diào)控前，現(xiàn)在首次購買一套100平方米的住房，按基準(zhǔn)利率貸款8成，平均貸款10年，比7折優(yōu)惠貸款多支出利息約10萬元，完全抵消了房價下降10%的好處。如果平均貸款15年，利息多支出13萬元，相比調(diào)控前反而負(fù)擔(dān)加重。

    王健林建議，國家有關(guān)部門及時調(diào)整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房的群眾，重新恢復(fù)房貸利率7折優(yōu)惠。這樣房地產(chǎn)調(diào)控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾。

    銀行堅持

    在基準(zhǔn)利率內(nèi)風(fēng)險定價

    2月7日，央行提出，要繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，完善融資機(jī)制，改進(jìn)金融服務(wù)，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。隨后，四大行“聯(lián)手”提出“要繼續(xù)全面貫徹落實差別化住房信貸政策，要滿足首次普通住房貸款需求，在基準(zhǔn)利率內(nèi)根據(jù)風(fēng)險情況合理定價”。 發(fā)改委日前也表示要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購房需求。目前，北京大部分銀行對首套房貸利率也多實行的是基準(zhǔn)利率，部分銀行可以給予9折或95折的優(yōu)惠。

    某大型國有銀行高管昨天向記者強調(diào)，對首套房貸利率，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上風(fēng)險定價，風(fēng)險高的利率高，風(fēng)險低的利率低。當(dāng)記者提到央行已提出“要滿足首次購房家庭的貸款需求”。他沒有直接回答，只是說，現(xiàn)在小微企業(yè)、重點項目、保障房都需要銀行政策傾斜，銀行要照顧的方面太多了。

    大幅降低首套房利率

    銀行有顧慮

    招商銀行原董事長秦曉則認(rèn)為，房價現(xiàn)在還在調(diào)整過程中，等企穩(wěn)后再松動政策也不遲。另外，從長期看，限購限貸的做法也不可能永遠(yuǎn)執(zhí)行下去。對于房貸利率的變化，秦曉認(rèn)為是貨幣政策的正常體現(xiàn)，資金寬松則利率低，資金緊張則利率高，這是一種正常的波動。對于“樓市調(diào)控只有銀行賺了”的觀點，他表示不認(rèn)同，“銀行的風(fēng)險不也高了嗎？”

    一些專家認(rèn)為，現(xiàn)在有關(guān)部門對首套房貸利率的政策表述很原則，銀行就算想下調(diào)利率也不會貿(mào)然行事。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張小濟(jì)說：“這不是銀行的問題，政府的態(tài)度不明確，說的是很原則的話，而且現(xiàn)在還在要求把房價降下來。所以，銀行也不敢有什么大動作。就怕像地方政府那樣試著松動，結(jié)果政策一出就叫停。”

    還有一些銀行業(yè)內(nèi)人士從銀行經(jīng)營的角度認(rèn)為，如果不是政策大力推進(jìn)，7折利率很難實現(xiàn)。前幾年全球金融危機(jī)期間，政府出臺7折政策“救市”，其利差水平根本無法承擔(dān)包括營銷費用、準(zhǔn)備金成本、日常經(jīng)營成本在內(nèi)的銀行資金運營成本，再考慮到計提撥備，銀行幾乎沒有多少利潤空間。目前，按揭貸款要占我國銀行貸款總額的15%-20%，房貸利率的變化對銀行利潤的影響較大。2010年下半年以后，房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，銀行的利潤也有了明顯好轉(zhuǎn)。從經(jīng)營角度講，如果沒有政策的壓力，銀行應(yīng)該不會主動給予這么大的折扣。但首套房貸下浮到85折還是有可能的。

    建行信用卡中心總經(jīng)理趙宇梓認(rèn)為，應(yīng)支持鼓勵首套自住性購房需求，建議對首套自住性購房貸款提供利率優(yōu)惠。與王健林不同，他認(rèn)為優(yōu)惠利率由國家根據(jù)商業(yè)銀行成本等因素統(tǒng)一確定。這一政策是剛性的，商業(yè)銀行必須統(tǒng)一執(zhí)行。趙宇梓還建議，商業(yè)銀行可以用成本價來做此項業(yè)務(wù)，但對這部分貸款，國家可在信貸規(guī)模、資本占用及營業(yè)稅等方面對商業(yè)銀行給予扶持。比如，這部分貸款不算入商業(yè)銀行的信貸規(guī)模等。