謝逸楓：政府工作報(bào)告中房產(chǎn)政策說的很無力

　　主持人：你是如何看待今年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)將如何走勢？

　　謝逸楓：同樣是“搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”，2011年政府工作報(bào)告提出的目標(biāo)是“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”，而2012年報(bào)告則提出“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。這一表述，彰顯了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心。今年政府報(bào)告對中國房地產(chǎn)調(diào)控指明“大方向”，但樓市調(diào)控具體怎么走勢并未做明確說明。從調(diào)控的決心和態(tài)度看，2012年繼續(xù)房地產(chǎn)政策調(diào)控，調(diào)控力度不會(huì)放松。并以原來房地產(chǎn)調(diào)控政策為主，著重保障房建設(shè)，把“遏制部分城市房價(jià)上漲過快”調(diào)整為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”作為今年房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

　　謝逸楓：在對房地產(chǎn)調(diào)控的描述中，政府工作報(bào)告采用的描述性詞語為“繼續(xù)搞好”，而不是前面一直強(qiáng)調(diào)的“毫不動(dòng)搖”。“毫不動(dòng)搖”是剛性的詞語，而“繼續(xù)搞好”的提法要弱化和溫和一些，或許代表了政府的態(tài)度，而這是否成為政策微調(diào)挪出了“空間”，不得而知。從溫總理政府工作報(bào)告房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容看，顯示得比較“無力”，主要是內(nèi)容空白，無具體的政策規(guī)定和指導(dǎo)及如何實(shí)施的內(nèi)容。一方面是政府工作報(bào)告中，貌似無一字提及“三限”（限購、限價(jià)、限貸）政策，也只字未提商品房預(yù)售制度和土地制度及房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金制度等保障房住房制度的具體改革。另外一方面是也未提到如何具體的增加商品房供應(yīng)和土地供應(yīng)及擠壓空置商品房等土地空置的具體政策。

　　謝逸楓：2012年中央房地產(chǎn)政策走勢總體方向是繼續(xù)調(diào)控、不放松。一方面是進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。另外一方面是防止房價(jià)出現(xiàn)大幅度反彈，引起民變。其他方面就是為研究房地產(chǎn)政策調(diào)控長效機(jī)制騰出時(shí)間，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定發(fā)展。一個(gè)是如何把目前抑制投資或者投機(jī)性需求的這些短期性的政策如限購政策，逐步轉(zhuǎn)化成一種可持續(xù)的有長期效果的政策。未來是不是可以考慮通過房地產(chǎn)稅的逐步推廣，以此來逐步取代限購政策，這可能是發(fā)展的方向。

　　謝逸楓：但是，2012年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)出現(xiàn)新的嚴(yán)厲政策，并且會(huì)有局部房地產(chǎn)調(diào)控政策的適度微調(diào)。限購、限貸一直是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重頭戲，但在本次政府工作報(bào)告中卻只字未提。沒有提到并不意味著政策會(huì)有變化，之前，政府也提到有關(guān)限購和限貸政策的長效化，能看得出來在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)特別大的調(diào)整。不過，限貸和限購存在微調(diào)的空間，認(rèn)為過去是全面的限購或限貸，不排除以后出現(xiàn)調(diào)整的可能性。

　　主持人：你是如何看待今年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容，一是堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。我們堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實(shí)處、見到實(shí)效。投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。市場上認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的繼續(xù)調(diào)控就意味著房價(jià)還會(huì)回落，你是怎么看的？

　　謝逸楓：房地產(chǎn)市場的繼續(xù)調(diào)控不意味著房價(jià)還會(huì)下降，但是部分城市的房價(jià)漲幅繼續(xù)回落是會(huì)的。房地產(chǎn)市場調(diào)控在2012年繼續(xù)加強(qiáng)是不可能的，但繼續(xù)實(shí)施原有房地產(chǎn)政策調(diào)控是肯定的。一方面是佛山、蕪湖、成都、上海四地調(diào)控政策微調(diào)叫調(diào)，但到目前為止，全國共有24個(gè)城市的地方政府對房地產(chǎn)政策調(diào)控微調(diào)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以、購房補(bǔ)貼、戶口等。另外一方面是按照新國八條的政策，限購、限價(jià)、限貸、價(jià)格控制目標(biāo)、房產(chǎn)稅、土地政策、一房一價(jià)等政策必須2012年繼續(xù)擴(kuò)大到覆蓋更多城市。但是到現(xiàn)在依然是難繼續(xù)擴(kuò)大更多城市，譬如限購城市才48個(gè)，限價(jià)城市才40個(gè)，價(jià)格控制目標(biāo)城市才135個(gè)，限貸和土地調(diào)控及保障房政策實(shí)施的城市全國600多個(gè)，房產(chǎn)稅城市才2個(gè)。毫無疑問，中央房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了“寸步難行”。

　　謝逸楓：從2011年遏制部分城市房價(jià)上漲過快趨勢的調(diào)控目標(biāo)完成看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。不過，而離房地產(chǎn)調(diào)控的目的非常遙遠(yuǎn)，甚至陷入“越調(diào)越漲，越調(diào)越買不起”。因此，單從國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格報(bào)告的環(huán)比數(shù)據(jù)看，很難說調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。一方面是全國600多個(gè)城市，僅僅統(tǒng)計(jì)房價(jià)的城市才70個(gè)，才占不統(tǒng)計(jì)城市的十分之一。另外一方面是從國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市價(jià)格報(bào)告的同比數(shù)據(jù)看，房價(jià)上漲的步伐未停止，僅僅是房價(jià)漲幅下降，但房價(jià)還是上漲。

　　去庫存化狀態(tài)堪憂。房地產(chǎn)行業(yè)真正的風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存。到2012年、2013年底，商品房房屋庫存大約為45億~46億平方米，由此導(dǎo)致每年支出的資金占用成本大約為3000億~3500億元，從而嚴(yán)重?cái)D壓房地產(chǎn)利潤，并使房價(jià)重新向上的勢頭變得遲緩而艱難。房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫存。從在建面積看，去庫存化可能需要至少3年時(shí)間;如果銷竣比沒有明顯改善，那么去庫存化可能需要更長的時(shí)間。

　　其他方面就是從銷售成交量看，今年前兩個(gè)月的銷售成交量逐漸上升，雖然不是市場“回暖”，至少是市場購買力釋放需求的表現(xiàn)。四是調(diào)控的目的是讓房價(jià)下降，讓更多人購買得起商品房。但是即使房價(jià)下降20%-30%，大部分購房者依然購買不起。不是房價(jià)沒下降，而是購房成本增加了。開發(fā)商把土地出讓金占房價(jià)30%-40%和房地產(chǎn)稅費(fèi)64項(xiàng)占房價(jià)30%-40%的成本都轉(zhuǎn)移到房價(jià)，主要是經(jīng)過三次加息和六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及房貸利率上浮10%-15%之后，購房者不僅多支付房價(jià)成本，還增加還房貸壓力，況且經(jīng)濟(jì)收入增加緩慢情況下，自然是越調(diào)越買不起。

　　主持人：你是如何看待今年政府工作報(bào)告房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容，三是促進(jìn)房價(jià)合理回歸。溫家寶總理在2012年主要任務(wù)中指出，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。中國房價(jià)是否存在過快？你如何如何理解房價(jià)合理回歸？今年是否會(huì)擴(kuò)大城市開征房產(chǎn)稅？2012年房地產(chǎn)市場將如何走?

　　謝逸楓：縱觀歷年房地產(chǎn)調(diào)控都未直接瞄準(zhǔn)市場病根的核心問題,2003年政府房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是應(yīng)對“房價(jià)上漲過快”,到2011年調(diào)控目標(biāo)是“遏制部分城市房價(jià)上漲過快”,再到2012年調(diào)控目標(biāo)是“房價(jià)合理回歸”，即政府調(diào)控目的是進(jìn)一步明確為要使房價(jià)回落到符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)水平和民眾滿意的政治水平。溫總理九年九次提到“房價(jià)上漲過快”和三年六次提到“房價(jià)合理回歸”，我國房地產(chǎn)市場的確存在“房價(jià)上漲過快 ”的問題，特別是2007年以后。房地產(chǎn)價(jià)格合理的上漲趨勢是“房價(jià)漲幅與人均收入增長保持同步”，而2003年~2010年我國房價(jià)漲幅高于趨勢線，因此存在上漲過快的問題。

　　謝逸楓：在政府報(bào)告中并未明確指出房價(jià)的下降區(qū)間，而用了“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”來籠統(tǒng)表達(dá)。房價(jià)下降空間非常小，但政府能夠明確表明“回歸”愿景。究竟什么叫房價(jià)合理回歸和其判斷的標(biāo)準(zhǔn)界線，國務(wù)院也未明確說明。關(guān)鍵是什么叫合理？是以人人能夠購買得起的商品房還是說一種正常是投資或產(chǎn)品價(jià)值的收益。而所謂的標(biāo)準(zhǔn)是房價(jià)收入比和GDP、CPI增長比。房價(jià)上漲過快的原因有合理的正常因素，譬如中國正處于快速城市化進(jìn)程階段，房價(jià)收入彈性會(huì)容易受到波動(dòng)。也有不合理的非正常因素，譬如持續(xù)的市場供不應(yīng)求格局未打破。譬如中國地價(jià)處于高飛漲階段，地價(jià)上漲過快推漲房價(jià)。譬如銀根信貸增長過快，市場流動(dòng)性過剩余，國內(nèi)缺乏投資渠道，資金被迫進(jìn)入房地產(chǎn)。譬如房地產(chǎn)稅費(fèi)增長過快，房價(jià)受到成本影響。因此，“對房價(jià)過快上漲 進(jìn)行調(diào)控是必要的。

　　謝逸楓：房價(jià)合理回歸并非房價(jià)下跌越多越快越好。完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，意味著今年的房地產(chǎn)政策應(yīng)更加靈活、具有針對性。例如可以對剛性需求與改善性需求給予支持，如支持首套房房貸、降低相應(yīng)的契稅等。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大，地方財(cái)政收入面臨困境，預(yù)計(jì)政策最早放松要等3月底。因此,房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)調(diào)、微調(diào)從一季度開始。所謂宏觀審慎的政策，最基本的要求是保持政策的連續(xù)性和靈活性。另外，今年正逢黨召開十八大，政府換屆的關(guān)鍵時(shí)期。將意味著今年應(yīng)對危機(jī)的速度與程度可能超出原有預(yù)期。在逐步放松的政策之下，今年中國經(jīng)濟(jì)增長前低后高。而伴隨著海外經(jīng)濟(jì)有所好轉(zhuǎn)，特別是歐洲債務(wù)危機(jī)轉(zhuǎn)好，國內(nèi)積極政策效果持續(xù)顯現(xiàn)、新一屆政府上臺(tái)，2013年經(jīng)濟(jì)增長比2012年將有所恢復(fù)，全年經(jīng)濟(jì)增速將達(dá)到8%-9%。

　　謝逸楓：房產(chǎn)稅，一直是民眾最為關(guān)注的話題，也是本次兩會(huì)的重要議題之一。但是，政府工作報(bào)告中并沒有明確提出，而是含糊地提到“加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度”。政府報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)該會(huì)包含房產(chǎn)稅，只不過沒有明確指出。另外是擴(kuò)大的具體城市和擴(kuò)大到幾個(gè)城市也未明確。

　　謝逸楓：中國樓市已迎來一個(gè)新的低谷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近10年來，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達(dá)40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，比1月至11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。如此情景，僅比金融危機(jī)影響下的2008年樓市好一些。

　　再如，2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成新開工面積19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅大幅回落24.5個(gè)百分點(diǎn)，低于近年來的平均增幅。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期悲觀?？紤]到2011年土地成交、企業(yè)資金等情況，預(yù)計(jì)2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新開工面積將出現(xiàn)10年來的首次負(fù)增長。過去十五年中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，背后是中國的城市化。在這過程中，地價(jià)、房價(jià)均快速上漲，開發(fā)商大規(guī)模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結(jié)束。

　　微調(diào)成敗

　　自2011年下半年來，約有24個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策。而其中又可以分為兩類：一類是蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動(dòng)政策，政策出臺(tái)幾天后就被叫停；另一類是北京、天津、武漢、廈門、上海、廣州、深圳等幾個(gè)嚴(yán)格限購城市，購房者絕大部分為自住需求，保障自住需求的調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間可能會(huì)更長。政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。

　　闖關(guān)成功

　　中山：上調(diào)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　2012年1月22日開始，中山市住房限價(jià)由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元。中山市住建局局長陸德華介紹，中山去年11月10日實(shí)施的“限價(jià)令”是參照2011年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)“新建住房價(jià)格漲幅要低于年度G D P增速”來制定的。目前，中山市政府仍未與省政府簽訂2012年年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)責(zé)任書，因此“新限價(jià)令”具體細(xì)則未能出臺(tái)。

　　從化：購房入戶政策延長兩年

　　2012年2月廣州從化規(guī)定，從化市常住農(nóng)業(yè)戶口在當(dāng)?shù)刭徺I商品房的產(chǎn)權(quán)者和直系親屬可以申請辦理非農(nóng)業(yè)戶口，實(shí)施購房辦證期可以延緩兩年(購房辦證截至2013年12月31日)。此被業(yè)界認(rèn)為是從化市為了消化存量住房甚至房地產(chǎn)變相“救市”的新舉措。

　　馬鞍山：90平方米首套房稅費(fèi)補(bǔ)助

　　2011年8月18日，安徽馬鞍山發(fā)布《進(jìn)一步加大住房供給鼓勵(lì)合理消費(fèi)保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。個(gè)人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財(cái)政給予所納契稅100%的補(bǔ)助。

　　闖關(guān)失敗

　　佛山：限購松綁不到一天叫停

　　2011年10月11日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局在其官網(wǎng)上發(fā)布通知，對符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員，購房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制。佛山市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。但次日，官網(wǎng)又稱，“為進(jìn)一步征詢社會(huì)各界意見，并綜合評估政策影響”，決定暫緩執(zhí)行上述政策。“救市”政策不到一天就宣告破產(chǎn)。

　　蕪湖：購房補(bǔ)貼實(shí)施3天便收場

　　2012年2月9日，蕪湖市政府公布《蕪湖市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，四天后的2月12日19時(shí)許蕪湖市政府網(wǎng)站發(fā)文宣布暫停執(zhí)行。

　　成都：開發(fā)商審核購房人資格不了了之

　　2011年11月11日，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人被召集至成都房管局座談。政府準(zhǔn)備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購房人資格。而原來網(wǎng)上簽約時(shí)對購房人的資格審核，轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。但是11月21日，成都市城鄉(xiāng)住房管理局發(fā)布新聞稿稱，將繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策。

　　上海：外地人買房政策放寬失敗

　　2月21日，上海市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，外地戶籍居民持長期居住證滿三年可享受本地戶籍居民同等購房資質(zhì)。7天后，上海市政府辦公廳下發(fā)文件，明確上海市戶籍定義，持居住證人員不在上海市戶籍之列。