資金鏈斷裂威脅上市房企 房地產(chǎn)市場或“劫后重生”

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長、全國政協(xié)常委王健林近日表示，從調(diào)控政策判斷，今年上半年比較難過一些，下半年日子會(huì)好過一些。他同時(shí)稱，相比去年，指望今年房價(jià)大跌30%、25%以上是十分不現(xiàn)實(shí)的。但史玉柱愿意跟王打賭：下半年房企也沒好日子過。他的微博建議賭注：萬達(dá)的0.1%股份。

　　雖然是一個(gè)玩笑，但表明市場的隱憂仍在。不僅因房價(jià)下跌上市公司凈利潤下降，而且更令人擔(dān)心的是，一些房地產(chǎn)企業(yè)可能因資金鏈斷裂陷入危機(jī)。

　　本報(bào)記者9日與國信證券研究所合作，力圖找出兩市約130家房地產(chǎn)上市公司中最可能出現(xiàn)上述危機(jī)的企業(yè)，幫助投資者識別風(fēng)險(xiǎn)。

　　30家企業(yè)償債能力很差

　　國信證券研究所博士后研究站的楊高宇博士經(jīng)過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從企業(yè)的短期償債能力來看，短期償債能力最差的30家房地產(chǎn)企業(yè)（表1）中，ST海鳥的流動(dòng)比率最低，僅0.0494,這表示該企業(yè)流動(dòng)負(fù)債是其流動(dòng)資產(chǎn)的20多倍；世紀(jì)星源與金宇車城的流動(dòng)比率也很低，均低于0.5,這表示兩家企業(yè)流動(dòng)負(fù)債是其流動(dòng)資產(chǎn)的2倍多；中國國貿(mào)、ST園城、ST珠江以及高新發(fā)展等4家企業(yè)的流動(dòng)比率也均低于1,即其流動(dòng)資產(chǎn)不足以抵償流動(dòng)負(fù)債；其余23家房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率在1至1.5之間，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2.07的行業(yè)平均流動(dòng)比率水平。流動(dòng)比率與速動(dòng)比例較低的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦無法通過再融資以緩解償債壓力，那么發(fā)生資金鏈斷裂的可能性就非常大。

　　保利萬科負(fù)債率也高

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)的長期償債能力的關(guān)鍵指標(biāo)，過高的資產(chǎn)負(fù)債率將意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也大。從企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率來看，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為62.57%.從資產(chǎn)負(fù)債率較高的30家房地產(chǎn)企業(yè)（表2）來看，ST園城的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到109.95%,這表明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，對于債權(quán)人來說風(fēng)險(xiǎn)非常大。資產(chǎn)負(fù)債率超過90%的有4家，80%~90%之間的有9家，76%~80%之間的有16家。保利地產(chǎn)與萬科A也榜上有名，資產(chǎn)負(fù)債率分別為80.74%和78.97%.

　　楊高宇博士說，在房地產(chǎn)市場繁榮擴(kuò)張的階段，由于市場預(yù)期、企業(yè)留存土地及項(xiàng)目增值、市場成交活躍等因素，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速通過項(xiàng)目出售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠，也可以通過多種渠道進(jìn)行再融資，因此企業(yè)基本上不會(huì)陷入無法還債的境地，使得那些資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)獲利與成長能力反而會(huì)更強(qiáng)。但是在房地產(chǎn)市場萎縮階段，情景則相反，特別是在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的背景下，央行貨幣供應(yīng)對房地產(chǎn)相關(guān)貸款收緊，房價(jià)、地價(jià)下跌，市場交投萎靡，房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上無論是股權(quán)融資還是債務(wù)融資都較難實(shí)施，那些短期償債能力差、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇擴(kuò)大，很可能會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出現(xiàn)較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至倒閉。

　　房地產(chǎn)市場或"劫后重生"

　　國信證券張帥博士表示，在政策預(yù)調(diào)微調(diào)背景下，房地產(chǎn)市場不一定出現(xiàn)系統(tǒng)性的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

　　原因有三：第一，房地產(chǎn)市場資金鏈風(fēng)險(xiǎn)將可能引發(fā)系統(tǒng)性區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，這將是政策所不能容忍的；第二，房地產(chǎn)投資增速下降是我國經(jīng)濟(jì)增速趨緩的重要因素之一，經(jīng)濟(jì)增長的軟著陸仍需要房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展；第三，房地產(chǎn)調(diào)控的導(dǎo)向主要是房價(jià)的去泡沫化，抑制投機(jī)需求，而對于居民正常居住需求將會(huì)逐步走向鼓勵(lì)，目前首套房貸利率重現(xiàn)優(yōu)惠即可見一斑，預(yù)期后市我國房地產(chǎn)市場將可能呈現(xiàn)"交易量上升，價(jià)格穩(wěn)中向下"的局面，這也將降低因成交量下降而引發(fā)房地產(chǎn)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)的可能性。 

　　證券簡稱流動(dòng)比率速動(dòng)比率證券簡稱流動(dòng)比率速動(dòng)比率

　　ST海鳥0.04940.048深天健1.27740.3225

　　世紀(jì)星源0.36360.2721深物業(yè)A1.30070.4694

　　金宇車城0.41760.2466華夏幸福1.33070.3755

　　中國國貿(mào)0.69360.6604順發(fā)恒業(yè)1.33580.0745

　　ST園城0.74710.0529京能置業(yè)1.36470.2149

　　ST珠江0.7550.5861中航地產(chǎn)1.38330.5121

　　高新發(fā)展0.89780.7487濱江集團(tuán)1.39470.4085

　　ST昌魚1.00250.0179萬科A1.39650.4053

　　大港股份1.07840.5041鳳凰股份1.40060.4013

　　鐵嶺新城1.08020.8037中南建設(shè)1.40250.5339

　　中關(guān)村1.13670.729中弘股份1.40350.2712

　　上海金陵1.19420.8342迪馬股份1.41450.3145

　　天津松江1.20490.2253冠城大通1.46560.3681

　　魯商置業(yè)1.25460.2895中潤資源1.46720.5728

　　同達(dá)創(chuàng)業(yè)1.26070.6308天地源1.50910.5787

　　表2長期償債能力較差的30家房地產(chǎn)企業(yè)（單位：%）

　　證券簡稱資產(chǎn)負(fù)債率證券簡稱資產(chǎn)負(fù)債率證券簡稱資產(chǎn)負(fù)債率

　　ST園城109.95格力地產(chǎn)82.45鳳凰股份78.86

　　高新發(fā)展95.27濱江集團(tuán)81.44首開股份78.79

　　魯商置業(yè)92.29順發(fā)恒業(yè)81.41中關(guān)村78.15

　　ST昌魚91.21保利地產(chǎn)80.74中華企業(yè)78.12

　　天津松江90.72實(shí)達(dá)集團(tuán)79.98泰禾集團(tuán)77.99

　　金科股份88.16大港股份79.70萊茵置業(yè)77.97

　　西藏城投86.96ST蘭光79.61數(shù)源科技77.20

　　中天城投86.00中潤資源79.30榮盛發(fā)展76.95

　　華夏幸福84.24中南建設(shè)79.05香江控股76.68

　　中茵股份83.58萬科A78.97榮安地產(chǎn)76.49

　　表1是根據(jù)申銀萬國行業(yè)劃分申萬二級行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)兩市共136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期償債能力較差的30家企業(yè)；由于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)2011年度數(shù)據(jù)還沒有公布，主要選取2011年三季度報(bào)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)來源為Wind金融數(shù)據(jù)庫。