吳其倫：政府應(yīng)直接建設(shè)保障房 甩掉開(kāi)發(fā)商

    日前，筆者在博客提交兩會(huì)提案《建議政府直接建設(shè)并零利潤(rùn)供應(yīng)保障房》，此提案一經(jīng)發(fā)表，引來(lái)各界高度關(guān)注。就此提案及房地產(chǎn)相關(guān)話題，南方都市報(bào)記者王艷玲對(duì)筆者進(jìn)行了電話專訪，以下為專訪實(shí)錄。

    王艷玲：您在提案中表示：政府應(yīng)直接建設(shè)并零利潤(rùn)建設(shè)保障房。首先關(guān)于建設(shè)主體，目前市場(chǎng)是以開(kāi)發(fā)商招標(biāo)等形式來(lái)做的，如果由政府來(lái)組建團(tuán)隊(duì)建設(shè)，是否可行？

    吳其倫答：目前開(kāi)發(fā)商在保障房建設(shè)中所起的作用只是一個(gè)召集人的角色，開(kāi)發(fā)商從政府手里拿到保障房建設(shè)任務(wù)后，開(kāi)始召集規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、材料供應(yīng)單位，開(kāi)始保障房建設(shè)。開(kāi)發(fā)商能做到，政府當(dāng)然也能做到。政府組建團(tuán)隊(duì)可以減少開(kāi)發(fā)商這一個(gè)中間商環(huán)節(jié)，也就減輕了購(gòu)買或者租住保障房的民眾的壓力。政府組建懂規(guī)劃、懂建設(shè)、懂材料的保障房專業(yè)團(tuán)隊(duì)直接面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，召集規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)單位進(jìn)行保障房建設(shè)是完全可行的。

    王艷玲：十二五規(guī)劃，共建3600萬(wàn)套保障房，錢從哪里來(lái)，地從哪里來(lái)，這是一個(gè)大家關(guān)注的核心話題，您能否詳細(xì)談?wù)劊?/p>

    吳其倫答：保障房的資金來(lái)源很多，主要有六個(gè)方面：一是中央的財(cái)政支持；二是地方政府的土地出讓金的10%也是明確規(guī)定用于保障房建設(shè)；三是中央支持地方政府發(fā)債用于保障房建設(shè)；四是銀行對(duì)于保障房提供開(kāi)發(fā)貸款；五私募股權(quán)基金積極投資保障房建設(shè)尤其是公租房建設(shè)；六是建筑商、材料供應(yīng)商的墊資?？傊Ｕ戏康慕ㄔO(shè)資金不存在問(wèn)題。

    保障房土地供應(yīng)也不成問(wèn)題，首先從政策層面，中央明確保障房、中低價(jià)位商品房建設(shè)用地的供應(yīng)量不得少于當(dāng)?shù)乜偣?yīng)量的70%，這就確保了地方政府在保障房用地的供給指標(biāo)；其次，從各地實(shí)際來(lái)看，前幾年開(kāi)發(fā)的商品住宅用地大都是位置好、交通好、地塊整齊的土地，而那些相對(duì)較差的土地，要么是地方政府沒(méi)有拿出來(lái)，要么是掛出來(lái)也無(wú)人問(wèn)津，這些土地還有很多；第三，由于住宅市場(chǎng)普遍不景氣，并且這樣的不景氣還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，這樣，很多開(kāi)發(fā)商手里的土地面臨難以開(kāi)發(fā)、難以出讓困境，甚至有被強(qiáng)制收回的危險(xiǎn)，在這樣的情況下，一些開(kāi)發(fā)商就會(huì)主動(dòng)于政府溝通將這些土地轉(zhuǎn)變成為保障房用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

    王艷玲：采取先申請(qǐng)后供應(yīng)的模式，有利于解決一些問(wèn)題，比如資金壓力？

    吳其倫答：保障房建設(shè)采用先申請(qǐng)后供應(yīng)的好處有很多，一是可以深入了解符合保障房供應(yīng)條件的居民的　真實(shí)需求，比如，戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、功能、布局等，這樣，在進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候就有針對(duì)性；二是可以準(zhǔn)確控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，根據(jù)符合標(biāo)準(zhǔn)的居民數(shù)量確定開(kāi)工建設(shè)的時(shí)間、進(jìn)度與周期，確保保障房建設(shè)與供應(yīng)落到實(shí)處；三是可以在很大程度上，避免保障房遭棄購(gòu)、棄租現(xiàn)象；四是可以緩解保障房建設(shè)資金壓力，在很大程度上降低保障房建設(shè)成本，在確定保障房項(xiàng)目開(kāi)工前，與保障房購(gòu)買者、承租者簽訂合同時(shí)可適當(dāng)收取預(yù)付款或保證金，比如，經(jīng)濟(jì)適用房收取30%，公租房收取一年的租金，這將在很大程度上緩解資金壓力，并且，較之從銀行貸款，這樣的方式將在一定程度上降低保障房建設(shè)成本。