民間提案建言樓市政策 再提對第三套房開征空置稅

　　兩會期間，政協(xié)委員、人大代表就房地產(chǎn)政策紛紛建言獻(xiàn)策，在民間，人們的關(guān)注度也非常高漲。就熱點話題如宏觀調(diào)控、貨幣政策、保障房、小產(chǎn)權(quán)房等問題，我們邀請了各界知名專家，以“民間提案”的方式，進行深入討論，既有對現(xiàn)行問題的剖析，也有對如何解決的可行性建議。

　　政府調(diào)節(jié)樓市的方法不用多，三道板斧已經(jīng)夠了：一是增加供應(yīng)；二是征收短期轉(zhuǎn)讓稅；三是征收空置稅。

　　現(xiàn)行以限購令為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對一手房市場有效，對二手房市場卻是反作用。由我們(指中原地產(chǎn))在內(nèi)地諸多地鋪反映上來的情況，限購令執(zhí)行至今，對二手房市場產(chǎn)生的最大影響就是業(yè)主惜售，很多人想著賣了手中的房子以后沒有資格再買，或者需要付出更高的房貸成本再買，就不愿意賣了。所以調(diào)控至今，二手樓市成交量嚴(yán)重萎縮了。要改變這樣的局面，就是在現(xiàn)行“限貸令”條件下，增加一條對首套房貸利率的最高上限要求，鼓勵銀行就首套房貸給予優(yōu)惠利率。

　　有個方法既可以抵消現(xiàn)行限購令產(chǎn)生的副作用，又能長期有效地抑制投機，那就是我之前一路提的開征較高的空置稅。不可以幫普通人買房子，也可以幫他們比較容易租到房子———對空置的房產(chǎn)收稅，如果覺得向小業(yè)主收比較困難，那就可以先收開發(fā)商的，即建成了還沒有賣出去的就要額外交空置稅；如果現(xiàn)行條件不夠全國范圍內(nèi)統(tǒng)一征收，就各地分頭收。直接按照家庭名下多少套房產(chǎn)定論，這樣既簡單易行、節(jié)省行政成本，又防止產(chǎn)生新的權(quán)力尋租。如今內(nèi)地房產(chǎn)空置的現(xiàn)象那么普遍、嚴(yán)重，空置稅的標(biāo)準(zhǔn)定得再松，也能逼出一大批供應(yīng)量。同時，空置的年度越長，征收的比例越高，比如頭一年只是收2%、次年收5%、第三年收8%……那么名下多房子的人就會趕快想辦法賣掉。

　　總而言之，政府調(diào)節(jié)樓市的方法不用多，三道板斧已經(jīng)夠了：一是增加供應(yīng)；二是征收短期轉(zhuǎn)讓稅；三是征收空置稅。增加供應(yīng)，可以滿足用家的需要；收懲罰性的短期轉(zhuǎn)讓印花稅，可以限制炒家的活動；收物業(yè)空置稅，可以避免投資者囤積居奇，把資源浪費。其中，征收物業(yè)空置稅是最簡單易行，而且最符合目前亟須刺激存量入市的現(xiàn)狀，建議先行。

　　房地產(chǎn)問題不在土地財政，而是體系的建構(gòu)

　　“提案”人：著名城市規(guī)劃師、中山大學(xué)教授袁奇峰

　　像廣州這樣的城市，相當(dāng)部分費用來自土地財政，支付公共服務(wù)的社會成本。目前的政策就是自己挖自己的墻腳，整個地方財政是要出問題的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的問題是要實現(xiàn)保障性住房和商品市場兩條線，建立中國的制度體系，而不能簡單地打壓房地產(chǎn)。土地財政是城市實現(xiàn)現(xiàn)代化的階段性工具，到了2030年，中國的城市化率預(yù)計達(dá)到70%，之后房地產(chǎn)繁榮的狀況就不可能再持續(xù)下去了，剛性需求開始萎縮，住房建設(shè)也基本達(dá)到尾聲。在這近20年的時間里，我們只能通過目前的土地制度、土地財政來完成現(xiàn)在的城市化建設(shè)。所以目前的調(diào)控打壓是沒有歷史觀的，人們對土地制度的批評也帶偏頗性。

　　中國的房地產(chǎn)問題不是出在土地市場上，而是出在房地產(chǎn)市場的建構(gòu)上。房地產(chǎn)應(yīng)該是兩條腿走路，商品房市場加上保障性住房的市場就是沒有問題的，而商品房市場是保障性住房建設(shè)的重要資金來源。像廣州這樣的城市，相當(dāng)部分費用來自土地財政，支付公共服務(wù)的社會成本。目前的政策就是自己挖自己的墻腳，整個地方財政是要出問題的。今年的城市化率達(dá)到50%，達(dá)到70%的時候就接近尾聲了，能不能在這近二十年推動城市化進程，現(xiàn)在是關(guān)鍵時期。中國30年改革開放，一個就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一個就是土地財政的挖掘。土地財政的破產(chǎn)是很嚴(yán)重的問題，錯失了國家實現(xiàn)現(xiàn)代化的最好時機。

　　高端

    豪宅應(yīng)解禁 土地補償須均衡

　　“提案”人：北京大學(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融中心主任馮科

　　投資也是一種權(quán)利，也促進了社會的消費，保證了社會資金的周轉(zhuǎn)，屬于良性健康的發(fā)展。

　　國家的宏觀調(diào)控方向是正確的，但是具體措施可以改進，使得調(diào)控更加有效。我在以下兩個方面有些建議。

　　首先，國家對高端產(chǎn)品的限購應(yīng)該采取放松的態(tài)度。如每平方米超過兩萬五、三萬這樣的住宅，屬于富人的投資品，只要他買得起，交得了稅就行了。投資也是一種權(quán)利，也促進了社會的消費，保證了社會資金的周轉(zhuǎn)，屬于良性健康的發(fā)展。限購的重點應(yīng)該是普通住宅，一萬五左右及以下的房子，限購要做好。房子本身是投資品，更是消費品，在出口下降的情況下，對第一套住房采取有利的政策，如降低首付比例、調(diào)整利率的優(yōu)惠程度等，鼓勵居民適當(dāng)消費，不至于整個房地產(chǎn)市場一潭死水。通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整去完善房地產(chǎn)調(diào)控。

　　另外，土地補償也是社會關(guān)注的問題。目前土地的補償存在偏差，近郊的農(nóng)民補償過高，遠(yuǎn)郊的農(nóng)民補償過低，應(yīng)該采取政策均衡，增加遠(yuǎn)郊農(nóng)民的補償，限制近郊農(nóng)民的補償，避免出現(xiàn)因為拆遷出現(xiàn)數(shù)百個億萬富翁，他們的富裕并不完全是個人努力的結(jié)果。通過征地所獲得補償可以有部分作為社會資金，這涉及到公平問題，政府應(yīng)積極采取措施，來平衡近郊農(nóng)民和遠(yuǎn)郊農(nóng)民的利益公平。

　　小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)分類處理

　　“提案”人：廣州市社科院研究員彭澎

　　溫總理提到要保護土地承包和宅基地權(quán)益不受侵犯，那么小產(chǎn)權(quán)房屬于不屬于呢？

　　小產(chǎn)權(quán)房問題是不能回避的，因為沒有經(jīng)過土地國有化，讓政府獲取土地收益，所以也受不到認(rèn)可。小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該分層次、分類別進行指導(dǎo)和解決。

　　從產(chǎn)權(quán)方面，要明確小產(chǎn)權(quán)房的土地屬性如何定性。溫總理提到要保護土地承包和宅基地權(quán)益不受侵犯，那么小產(chǎn)權(quán)房屬于不屬于呢？如果要合法化，相關(guān)的政策法規(guī)要進行調(diào)整，認(rèn)同的話就讓補交地價。

　　另外，規(guī)劃上也存在問題，大家都認(rèn)為法不責(zé)眾，但是小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃一定要與城市相協(xié)調(diào)，嚴(yán)重違規(guī)的要拆掉重建，沒有太大矛盾的可以進行整修，完全與周邊區(qū)域的規(guī)劃相通的，該怎么完善配套就完善，分類別從規(guī)劃層面進行整治。

　　建議保障房零利潤供應(yīng)

　　“提案”人：地產(chǎn)評論員、財經(jīng)評論人吳其倫

　　目前，我國保障房是采取先建設(shè)、再申請、后供應(yīng)的模式。此模式供需不對稱，而且地方政府資金壓力大。

　　根據(jù)規(guī)劃，“十二五”期間我國要建設(shè)3600萬套保障房，通過大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題?？蓮慕陙淼谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)情況來看，還存在諸多問題。我建議政府主導(dǎo)開發(fā)保障房，并零利潤供應(yīng)給符合條件的民眾。

　　一、政府直接投身保障房建設(shè)，設(shè)立全國保障性住房建設(shè)總局，各地方政府設(shè)立相對應(yīng)的局、分局；二、保障房建設(shè)用地全部采用劃撥，確保保障房建設(shè)用地零地價。保障房建設(shè)的各個環(huán)節(jié)通過招標(biāo)選擇規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、材料供應(yīng)商、建筑施工等企業(yè)，確保保障房建設(shè)環(huán)節(jié)支出合理；三是嚴(yán)格控制機構(gòu)設(shè)置、人員管理、行政支出等方面的成本；四、集中申請、分批供應(yīng)，確保保障房真正惠及民眾。目前，我國保障房是采取先建設(shè)、再申請、后供應(yīng)的模式。此模式供需不對稱，而且地方政府資金壓力大。若在保障房建設(shè)與供應(yīng)方面，采取居民提交申請，經(jīng)審核達(dá)到一定數(shù)量集中開建的模式進行的話，上述問題將迎刃而解。以經(jīng)濟適用房為例，在民眾提交申請時，保障房建設(shè)機構(gòu)可收集到民眾的真實需求，比如，列出幾種戶型供民眾選擇，這樣，在進行保障房產(chǎn)品規(guī)劃時就顯得有的放矢，此其一；其二，在通過審核的民眾數(shù)量達(dá)到開建標(biāo)準(zhǔn)時，可向民眾出具保障房認(rèn)購資格證書，載明區(qū)域、位置、戶型、面積、用材、價格等事項，與此同時，向民眾收取30%的預(yù)付款，加上財政補貼的資金，足夠保障房開發(fā)所需。