開發(fā)商委員清醒又務(wù)實 絕口不提放松樓市調(diào)控

    兩會前，曾傳出有開發(fā)商擬“上書”請求放松房地產(chǎn)調(diào)控，理由如2009年初時一樣：經(jīng)濟(jì)遇到困難，需要房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)。但在今年兩會期間，這種論調(diào)并未出現(xiàn)。相反有人建言進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，房產(chǎn)稅試點盡快鋪開。即便是開發(fā)商也已清醒地認(rèn)識到這一點，開始自謀出路。

    其實在會前，全國政協(xié)委員、河南臺興房地產(chǎn)董事長王超斌就告訴記者，房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，雖然他建議讓首套房恢復(fù)利率優(yōu)惠，甚至更大膽地提出對首套房免契稅和營業(yè)稅返還。要知道，他可是兩會的“炮手”，去年就曾建議對大戶型和別墅不限購，而是對中小戶型限購。今年，他的觀點變了。

    3月5日，溫家寶總理作《政府工作報告》表示，繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果。這為今年的房地產(chǎn)調(diào)控定下基調(diào)。

    之后，多位開發(fā)商委員以敏感為由不愿正面回應(yīng)南都記者的采訪，但私下里承認(rèn)房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松的可能。

    “什么叫房價回歸合理？夾心層買得起才叫合理。不能只對購房者調(diào)控，也要對開發(fā)商進(jìn)行調(diào)控。”全國政協(xié)委員、審計署原副審計長劉鶴章對南都記者說。 （特派記者 王世峰）

    首套房恢復(fù)優(yōu)惠利率能促成交

    面對樓市調(diào)控，剛需群體往往都被誤傷，躺著也中槍。

    本輪調(diào)控意在抑制投資投機(jī)性的購房需求，擠出樓市泡沫，讓房價回歸理性。不過首付上調(diào)，房貸利率從7折升到基準(zhǔn)利率，再到上浮5%至20%不等，還有幾次加息，這都讓首次置業(yè)者購房成本進(jìn)一步升高。部分城市甚至出臺一些購房門檻政策，在抑制投資投機(jī)性需求的同時也抑制了首次置業(yè)者的需求。樓市調(diào)控行至中場，樓市僵持怎樣減少對首次置業(yè)者的誤傷成為本次兩會委員代表們熱議的話題之一。

    江門賬本

    貸款49萬減少19萬利息

    工作五年的小陳，想要在北新區(qū)購置其第一套房產(chǎn)，他看中了一套面積113平方米的三房兩廳房子，單價6943元/平方米，總價7 8 .4 6萬元，享受9折優(yōu)惠后總房款為70 .61萬元。

    按目前的首付比例要求，小陳需要給三成首付為21.18萬元，貸款49.43萬元。

    如果申請到基準(zhǔn)利率(7.05%)，小陳按49萬商業(yè)貸款20年計算，總的還款金額為91.53萬元，其中支付的利息4 2 .5 3萬元，月供3813.68元。

    如果房貸利率能夠有7折優(yōu)惠，那么總的還款金額僅為77.19萬元，支付的利息為28.19萬元，相比按基準(zhǔn)利率計算要少還利息14.34萬元，月供僅為3216.21元，每個月可以少還貸款597.47元。

    如果在去年年底購買，首套房貸利率還要上浮，按上浮10%計算，其總計需要還款的金額為96.58萬元，相比利率有7折優(yōu)惠時增加還款19 .4萬，而房價享受9折優(yōu)惠可減少約為7.8萬元房款，購房者購房成本僅銀行房貸前后對比實際就增加了11.6萬元，房價的優(yōu)惠不但被房貸利率提高帶來的成本升高完全給抹平，甚至還增加負(fù)擔(dān)。

    不過和二套購房者目前依然執(zhí)行上浮1.1%的情況相比，小陳作為首次置業(yè)者，房貸利率已經(jīng)回歸基準(zhǔn)利率，同樣的貸款金額可以少還款約5.1萬元。

    江門聲音

    警惕量升價反彈

    鳳山水岸營銷總監(jiān)譚華駒認(rèn)為，調(diào)控應(yīng)該針對購買3套或者以上的群體較為合理。首付比例升高，房貸利率上浮等都加重首次置業(yè)者的購房成本，讓其支付更顯吃力，其表示針對首次置業(yè)者進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整是合理的，符合調(diào)控讓老百姓買得起房的目標(biāo)。

    廣東中原地產(chǎn)江門項目部營銷總監(jiān)朱士英同樣認(rèn)為的調(diào)整是一個正確的考量，如果將整個房地產(chǎn)行業(yè)打趴下去，對于整個社會和老百姓都沒有好處。其同時認(rèn)為，目前調(diào)控開始顯現(xiàn)初步效果，如果一直持續(xù)下去，則會使大家對房地產(chǎn)失去信心，一段時間后開發(fā)企業(yè)洗牌，市場供應(yīng)量減少，而在近幾年需求依然較強(qiáng)烈的情況下，又會推動價格的上漲，使得調(diào)控失去意義。

    譚華駒告訴記者，調(diào)整的第一步可以考慮放開針對首次置業(yè)者的房貸利率和首付，回歸原來水平；第二步可以放開首次改善型的購房者，其表示不少家庭可能在八九年前購買了一套樓梯房，到現(xiàn)在置換成一套電梯洋房，也是較為合理的需求。至于購房免稅或者稅收補(bǔ)貼等則是看各地的情況。譚華駒表示像廣州等其他一些城市首套房貸已經(jīng)出現(xiàn)了下浮的情況，估計江門首套房貸利率回歸基準(zhǔn)，下浮10%-15%可能性較大，不過像王健林提出的7折優(yōu)惠，其覺得可能性較小。朱士英對此則較為樂觀，認(rèn)為今年首套房貸利率7至8折是有可能的。

    至于降低首付的可能性，朱士英表示要看市場發(fā)展情況，譚華駒則表示作為開發(fā)商當(dāng)然希望有，但是還要看兩會結(jié)束后政策如何。對于購房免稅和稅收補(bǔ)貼等減輕首次置業(yè)者負(fù)擔(dān)的方式，譚華駒認(rèn)為大方向是對的，但是涉及到稅收問題，從此前蕪湖等地的調(diào)控政策放松后又收回的情況看，實施的可能性低點。

    從2月份開始，江門市場開始有回暖跡象，不少樓盤的銷售中心人氣提高，成交開始回升，譚華駒認(rèn)為如果首次置業(yè)者購房負(fù)擔(dān)能夠減輕，將會加強(qiáng)首次置業(yè)者的購房信心，市場可以順著目前有所回暖的形勢繼續(xù)往上走，在4、5月份出現(xiàn)一波小高潮。不過其表示，要防止價格的反彈，以免引來新的政策。朱士英也認(rèn)為減輕首次置業(yè)者負(fù)擔(dān)可以促進(jìn)一定的成交量上升，但是他表示謹(jǐn)慎樂觀，因為這“不能完全解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題”，而且現(xiàn)在的購房者經(jīng)歷2008年、2009年的大跌大漲后，已經(jīng)更為成熟和理性，不會出現(xiàn)成交量爆炸式地上升。

    市場回應(yīng)

    銀行房貸審批時間明顯縮短

    就在兩會熱議給首次置業(yè)者減負(fù)，重新恢復(fù)首套房貸利率優(yōu)惠的時候，四大國有銀行共同研究差別化房貸政策，支持首套自住普通商品住房的貸款需求，“在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險原則合理定價”，這意味著四大行的首套房貸利率將不高于基準(zhǔn)利率，而且還可能出現(xiàn)一些折扣。此消息一出，近日廣州已傳出個別銀行利率可以下浮5%，不過記者咨詢多個江門樓盤，目前還暫未出現(xiàn)利率下浮的情況。

    從春節(jié)過后，首套房貸利率開始出現(xiàn)松動，目前幾大銀行都可以申請到基準(zhǔn)利率，且由于貸款額度較為充足，審批和放款時間明顯縮短，手續(xù)齊全一般兩到三個星期即可放款，而在去年下半年，有時需要排隊等上一兩個月的時間才等到貸款。

    兩會聲音

    全國政協(xié)常委、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林今年提出了《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》的提案，建議減輕普通購房者的負(fù)擔(dān)。

    政協(xié)委員，江蘇省政府參事室主任宋林飛也提出首套房應(yīng)回歸到2008年首付兩成、利率七折的優(yōu)惠政策。

    差額稅率助推保障房

    五年建設(shè)3600萬套，去年新開工1000萬套，今年新開工700萬套，基本建成500萬套以上，面對史無前例，如此巨量的保障房建設(shè)規(guī)模，然而不時傳出的“開豪車住保障房”，或者名下房產(chǎn)好幾套卻申請廉租房入住等問題，刺激著公眾的心理，也讓大家對如何保證保障房有效建設(shè)和管理，公平進(jìn)行分配等問題的關(guān)注和討論。

    已經(jīng)干了10來年環(huán)衛(wèi)工人的李阿姨，一家5口人居住在自家的40來平方米一層的房子里面，只有一間房，一個小廳和一個廚房。由于房子較少，只能在搭建一些小閣樓供三個孩子居住，兩個女兒就在房間里面的閣樓，通過一條垂直木梯上下，他們夫妻兩人則睡在下面。而她兒子則是睡在搭建在廚房上面的小閣樓。“大女兒經(jīng)常睡覺喊熱，有什么辦法？”李阿姨表示房子這么小沒法子，而他們的收入又不可能負(fù)擔(dān)得起現(xiàn)在的房價。

    作為環(huán)衛(wèi)工人，李阿姨一個月的收入只有950元，其表示這還是去年下半年調(diào)整后才有的，之前只有六七百元甚至更低。而她丈夫則沒有固定工作，靈活就業(yè)，在工地打臨工或者幫人家干農(nóng)活等，收入不固定，小孩子還在讀書，一家人的支出是抓襟見肘。

    李阿姨此前也聽說過有廉租房這樣?xùn)|西，也問過周圍的人能不能去申請，不過得知要辦很多手續(xù)，開很多證明，其選擇了放棄。“我們啥也不懂，也不會搞”，李阿姨表示，“沒認(rèn)識什么人，又沒什么關(guān)系，人家肯定不會給你審批通過的”。因為覺得麻煩不知道怎么弄，也覺得要有關(guān)系有背景才可能通過審批，李阿姨雖然有聽聞，但一直沒有去詳細(xì)了解，也沒有申請。

    不過，已經(jīng)申請保障房的朱小姐卻對申請分配的過程較有信心。2007年離婚的朱小姐帶著女兒一起生活。離婚后其名下由于沒有房產(chǎn)，只得在一個以前同事的家里借住。而由于離婚女兒還較小，需要人照顧起居生活，其因此辭去了原來的工作，在外面找?guī)腿烁阈l(wèi)生等臨時工做，以便可以更靈活安排時間，好照顧女兒。一直借住在別人家里，朱小姐非常希望可以出來自己住，不過沒有固定的工作，收入不高，其無法承擔(dān)現(xiàn)在的房價，而在外面租房，租金不低而且也不是很穩(wěn)定。所以2010年聽到有保障房可以申請，其馬上就開始向周圍的人了解情況，遞交表格，2011年其終于趕在截至日期前交齊了資料。

    朱小姐表示，剛開始也不知道自己的條件能不能申請廉租房成功，不行的話再考慮申請公租房。抱著試試看的心理，朱小姐開始跑各個地方開證明準(zhǔn)備相關(guān)資料，由于要不少部門開證明和核查，其表示很難作假，而且申請人員的資格還要公示，選房現(xiàn)場又是抽簽，又是搖珠，大家都看得到，過程還是讓很多人滿意。

    市場回應(yīng) 江門市直計劃新開工三項目

    今年江門全市保障房任務(wù)為新開工5032套，竣工為3705套，據(jù)市住建局住房保障科科長余卓鋒介紹，目前市政府已經(jīng)和各市、區(qū)簽訂了今年的建設(shè)責(zé)任書。而在市直方面，今年市直計劃新開工三個項目，上城摩卡配建項目、勝利大橋安置房工程和河南下沙二期項目，目前正在做前期準(zhǔn)備，等待市政府審批。余卓鋒介紹，2012年市中心兩區(qū)的保障房建設(shè)投資額度將超過1億元。

    據(jù)了解，去年江門市直新建4個保障房項目，除了星河花園今年竣工進(jìn)行分配外，其他三個項目，河南下沙、銀城花園和漁山小區(qū)，目前還處在建設(shè)中，河南下沙項目今年預(yù)計基本完工，三個項目預(yù)計2013年竣工進(jìn)行分配。

    記者了解到，目前市中心兩區(qū)約有400多戶家庭申請保障房，其中申請經(jīng)適房的家庭較多，共公示了兩批申請者，目前已經(jīng)暫停接受申請。該批經(jīng)適房申請者的房源主要是來自星河花園。據(jù)了解，目前該部分房源正在等待物價局進(jìn)行定價，預(yù)計3月份底可以公布價格，4月份能夠進(jìn)行搖珠選房。

    今年還計劃出臺兩個新的保障房相關(guān)方面管理辦法，其中《江門市區(qū)人才公寓[最新消息 價格 戶型 點評]管理辦法》對結(jié)合人才引進(jìn)的特殊公租房進(jìn)行規(guī)范管理，而《江門市區(qū)社會力量投資建設(shè)公共租賃住房管理暫行辦法》則將規(guī)范民間力量的進(jìn)入，希望可以引進(jìn)開發(fā)商、工廠、開發(fā)區(qū)等更多社會力量進(jìn)入保障房的建設(shè)中。今年江門三個新建項目的建設(shè)資金來自三個不同方面，河南下沙項目二期由政府撥款建設(shè)，上城摩卡則是土地競拍配建，由開發(fā)商出資建設(shè)，而勝利大橋安置房工程則是承建商通過銀行融資進(jìn)行建設(shè)。據(jù)了解，目前兩個管理辦法已經(jīng)擬好草稿，正在討論修改中，預(yù)計今年將會推出。

    余卓鋒表示，針對其他地區(qū)發(fā)生的“開寶馬住廉租房”的事件，去年開始還通過交通管理部門審核申請家庭名下是否擁有小汽車，有的將被剔除出申請行列。據(jù)其介紹，此前已經(jīng)公示的兩批經(jīng)適房申請者和已經(jīng)搖珠的兩批廉住房申請者，在名單公示前查出20多戶申請家庭名下?lián)碛行∑?，被剔除出申請行列。余卓鋒亦表示，對于已經(jīng)申請成功的家庭，每年都會進(jìn)行年度審核，隨時發(fā)現(xiàn)隨時處理，2011年在江南新村和興南里就有10戶左右的家庭由于收入提高，不符合廉租房的申請資格被清退出來。

    對于目前兩會期間一些代表提出核查申請者的銀行賬戶、股票賬號等方式來防止個別人員作假，余卓鋒表示這些辦法目前還未獲得有關(guān)法規(guī)的批準(zhǔn)，還不會實施，其表示目前采用的“三審一公示”和現(xiàn)場搖珠選房效果還是不錯，也是目前比較多城市采用的辦法。

    江門聲音

    保障房難撼商品房市場

    廣東中原地產(chǎn)項目部營銷總監(jiān)朱士英表示作為一個成熟的房地產(chǎn)市場，肯定要有不同的市場切分，保障房市場、普通住宅市場和豪宅市場，既要保證大家的居住權(quán)利，但又不能說大家都必須住一樣，不同的市場滿足不同的需求。對于保障房的全面建設(shè)和交付使用，其認(rèn)為這是兩個不同的市場，針對的目標(biāo)群體有比較大的區(qū)別，重疊的地方較少，保障房的交付要對商品房市場造成沖擊很難，影響有限。朱士英表示，保障房主要面對購房有一定困難，但是又有需求的群體，其對象會有限制，和商品房市場有較大差別，改變不了商品房市場的總體趨勢。

    朱士英認(rèn)為，保障房從廉租房、經(jīng)適房，再到現(xiàn)在大力推廣的公租房，轉(zhuǎn)變是對的，不同類型的保障房針對不同的需求對象。其認(rèn)為，公租房擴(kuò)大申請范圍，特別適合外來人口，或者年輕就業(yè)人群較多的城市，可以作為過渡性的住房，緩沖這部分人的住房需求，等他們有條件時再購買商品房。

    面對保障房大規(guī)模建設(shè)及即將到來的大規(guī)模交付使用，要杜絕各種腐敗現(xiàn)象，朱士英覺得依然是要加強(qiáng)“事前審核，事后監(jiān)督”，其認(rèn)為廣州采取的多進(jìn)行巡查和回訪，確保申請者沒有進(jìn)行轉(zhuǎn)租牟利等不合法行為是值得學(xué)習(xí)的。此外其表示，保障房產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)要分離，像經(jīng)適房這樣有產(chǎn)權(quán)的保障房推出須謹(jǐn)慎，要有更嚴(yán)格的資格審查，不過管理上難度依然較大，其覺得申請者要退出，若政府回購，那價格等如何確定是一個難題，操作復(fù)雜，目前還沒有較完善的經(jīng)驗。

    保障房要保持長期發(fā)展，有效的資金來源是非常必要的，朱士英認(rèn)為這可以在行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，取高補(bǔ)低，對不同的房地產(chǎn)市場采取差額稅率，通過在豪宅市場獲得更多收入來支持保障房建設(shè)，實現(xiàn)內(nèi)部平衡，同時也實現(xiàn)社會財富的再分配。對于有委員建議將保險資金等引入保障房建設(shè)，其表示一定的資金投入是必須的，但是不可能把錢都投入到保障房來，中國需要解決的問題還有許多，都要花錢。其認(rèn)為江門去年嘗試的土地拍賣中競配建保障房是一個“好的方案”，解決一部分保障房建設(shè)，增加供應(yīng)量，實現(xiàn)資源的再分配。

    針對土地拍賣競建保障房，上城摩卡開發(fā)商龍駿置業(yè)的相關(guān)負(fù)責(zé)人吳美娟表示，通過此種方式讓開發(fā)商增加保障房的建設(shè)量是不錯的方式，不過其認(rèn)為最好保障房和商品房可以分開兩個地方建設(shè)比較好，因為兩者的各項配套標(biāo)準(zhǔn)和商品房不一樣，投入不一樣，而且交付使用后的管理也不一樣。

    兩會聲音

    全國政協(xié)委員、中國人壽前總裁楊超建議加快《住房保障法》的立法工作，通過立法明確保障房建設(shè)的總體思路和政府、具名以及其他參與各方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，規(guī)范建設(shè)、管理、進(jìn)退機(jī)制等，使得保障房建設(shè)可以進(jìn)入法制軌道。

    全國政協(xié)委員、北京市金誠同達(dá)律師事務(wù)所律師劉紅宇認(rèn)為，政府應(yīng)該盡快建立完善保障房管理和退出機(jī)制。