2012年樓市看兩大博弈 調(diào)控精確打擊謀長(zhǎng)效

    經(jīng)過一年多的房地產(chǎn)調(diào)控，國(guó)內(nèi)樓市投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的“前途”，此前業(yè)界對(duì)“兩會(huì)”給予厚望，期待會(huì)上能夠給出一個(gè)更加明確的政策預(yù)期。不過，昨日接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，盡管溫總理的政府工作報(bào)告及國(guó)家發(fā)改委主任張平的答記者問中表明了今年要繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心，但今年的看點(diǎn)仍在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開發(fā)商的博弈上。

    “促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”

    首次列入政府工作報(bào)告

    溫總理在政府工作報(bào)告中表示：要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

    “盡管"促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸"是近幾個(gè)月來溫總理在多個(gè)不同場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)過的，但是寫在政府工作報(bào)告中是第一次。”社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立接受記者采訪時(shí)說，這也是與歷年政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)的不同之處，2005年以來，政府工作報(bào)告中涉及房地產(chǎn)方面更多的是強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定、平穩(wěn)增長(zhǎng)。

    “從近期調(diào)控目標(biāo)來說，我們還是希望房地產(chǎn)的價(jià)格能夠有一個(gè)合理的回歸，這也是總理在政府工作報(bào)告中特別強(qiáng)調(diào)的。”國(guó)家發(fā)改委主任張平在答記者問時(shí)強(qiáng)調(diào)。

    北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，調(diào)控效果雖已顯現(xiàn)，但距離“房?jī)r(jià)回歸合理”還有比較遠(yuǎn)的距離，城市房?jī)r(jià)仍然居高不下，房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等參考性指標(biāo)還沒有接近“合理”的區(qū)間，促使房?jī)r(jià)反彈的因素依然存在。

    在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來，“房?jī)r(jià)合理回歸”只能說是最終結(jié)果，能否在今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)很難說，因?yàn)?ldquo;合理”原本就很難界定。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)在上半年還會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)，三季度筑底，四季度會(huì)小幅上漲。如果房?jī)r(jià)隨著二季度成交量的反彈而上漲，則調(diào)整時(shí)間偏短，極有可能招致新一輪的政策打壓；房?jī)r(jià)如果今年一直下跌，則會(huì)產(chǎn)生明顯的負(fù)面效果，比如老板跑路、樓盤爛尾、業(yè)主砸售樓處、建筑業(yè)欠薪失業(yè)、銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)上升、經(jīng)濟(jì)受拖累等。2008年那輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，70個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌了6個(gè)月，這一輪應(yīng)該保持9～12個(gè)月，才能稱得上階段性回歸合理，調(diào)控效果顯著，短期目標(biāo)基本完成。

    產(chǎn)權(quán)聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅

    等長(zhǎng)效機(jī)制需加快建立

    溫總理的政府報(bào)告中還表示，要加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。張平也表示，“在堅(jiān)持現(xiàn)行政策措施的基礎(chǔ)上，我們正在研究建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人也公開表態(tài)稱，“現(xiàn)在財(cái)政、稅務(wù)部門已經(jīng)會(huì)同有關(guān)部門，與上海、重慶兩市人民政府一起總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，想在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步研究推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的方案，適當(dāng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍”。

    楊紅旭認(rèn)為，“住房信息系統(tǒng)”是指所謂的6月底實(shí)現(xiàn)40個(gè)城市住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這將為調(diào)控提供重要的數(shù)據(jù)支撐，而全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，調(diào)控將更加精準(zhǔn)。“改革房地產(chǎn)稅收制度”是指房產(chǎn)稅，盡管單靠房產(chǎn)稅不可能完全抑制投資投機(jī)性購房需求，卻是完善調(diào)控和稅制的應(yīng)有之義。房產(chǎn)稅試點(diǎn)今年極有可能增加試點(diǎn)城市。這兩項(xiàng)工作涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

    對(duì)于張平提到的“長(zhǎng)效機(jī)制”，楊紅旭認(rèn)為，現(xiàn)在的限購、限貸等是行政手段，長(zhǎng)效機(jī)制是經(jīng)濟(jì)和法律手段。經(jīng)濟(jì)手段包括稅收和信貸政策，法律手段包括基本住房保障法等。

    張大偉也認(rèn)為，個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)將為后續(xù)政策出臺(tái)奠定基礎(chǔ)。如果全國(guó)產(chǎn)權(quán)聯(lián)網(wǎng)，將使得樓市數(shù)據(jù)更加清晰，有利于房產(chǎn)稅等政策加速落地，可以打擊異地炒房等目前難以監(jiān)控的部分。而房產(chǎn)稅可能是后期全國(guó)樓市調(diào)控的新方向，一旦房產(chǎn)稅試點(diǎn)增加，對(duì)多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給市場(chǎng)帶來大量的存量供給，預(yù)期后市特別是非普通住宅市場(chǎng)將可能繼續(xù)有稅費(fèi)等調(diào)控政策出臺(tái)。

    未來市場(chǎng)發(fā)展

    關(guān)鍵看兩大博弈

    張平在答記者問時(shí)強(qiáng)調(diào)，“中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展”。

    對(duì)此，楊紅旭認(rèn)為，政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)要“進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果”，那就是繼續(xù)保持房?jī)r(jià)下跌或平穩(wěn)的勢(shì)頭，避免年內(nèi)再度出現(xiàn)顯著上漲。如果堅(jiān)持到第四季度才出現(xiàn)小幅復(fù)蘇，并不算是破壞“成果”。從很大程度上可以說，“保衛(wèi)成果”就是2012年房地產(chǎn)政策的指導(dǎo)方針。

    尹中立則認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看點(diǎn)還在于中央政府與地方政府的博弈以及政府與開發(fā)商的博弈上。首先，當(dāng)調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)調(diào)控政策能否持續(xù)？第二，地方政府有多大的承受能力？第三，開發(fā)商的財(cái)務(wù)資金狀況能維持多久？“未來如何發(fā)展，取決于這幾方面博弈的情況。”他說。