地產(chǎn)信托頻現(xiàn)提前清盤 開發(fā)商兌付能力迎大考

       今年以來，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品頻頻出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)在低迷市場中的兌付能力面臨考驗。業(yè)內(nèi)人士預計，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金風險日益暴露，開發(fā)商和信托公司均面臨較大壓力，未來可能有更多房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤。在二三季度信托產(chǎn)品集中到期之前，開發(fā)商可能大規(guī)模促銷以回籠資金。

 多款產(chǎn)品提前清盤

　　山東信托1月19日發(fā)布《“黃金海岸股權投資基金集合資金信托計劃”提前清算公告》，該信托計劃于當日終止。這款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立于2011年3月，資金規(guī)模為8500萬元，原定期限為2年。

　　山東信托還發(fā)布了《彭和大廈貸款項目集合資金信托計劃提前分配公告》。公告稱，因借款人提前償還該信托項下部分貸款本息，該信托計劃項下14個月期限信托單位已達到提前終止條件。

　　天津信托2009年11月發(fā)行的“正元投資·信達地產(chǎn)股票收益權投資及回購集合資金信托計劃”于今年2月10日宣告提前終止。該信托計劃期限為兩年半，原定于今年5月到期。

　　信托界人士透露，部分提前終止的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能是因為信托公司提出了提前終止要求。受住房限購政策影響，部分信托產(chǎn)品項目呈現(xiàn)疲態(tài)，信托公司希望提前終止產(chǎn)品以釋放風險。

　　某信托公司高管表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前清盤的實際數(shù)量比公告披露的更多。不少提前清盤的產(chǎn)品并未發(fā)布公告，而是由信托公司、開發(fā)商和投資者三方協(xié)商后悄悄清盤。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，不少中小開發(fā)商在春節(jié)前收到信托公司的提示，要求開發(fā)商準備提前兌付房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的本金和收益，否則信托公司以后將取消與開發(fā)商的合作。

　　二三季度兌付壓力大

　　普益財富統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年共有4051款集合信托產(chǎn)品成立，合計募資7086.7億元。其中，投向房地產(chǎn)領域的集合信托成立數(shù)量及募資規(guī)模的占比分別為18.66%和28.44%。中金公司數(shù)據(jù)顯示，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托約5000億元。

　　國泰君安研究報告指出，2010年下半年起，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進入發(fā)行高潮，產(chǎn)品平均期限為1.9年，“保兌付”將成為今年的主要課題。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期兌付的第一個高峰期是今年2月和3月。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年到期總規(guī)模為1758億元，7月份為年度高峰，當月規(guī)模達504億元。各季度到期規(guī)模的具體分布是：一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。

　　中金公司分析師白宏煒表示，三季度到期信托產(chǎn)品的60%分布在一二線城市和具備一二級資質(zhì)的大中型開發(fā)商。這意味著，從二季度開始，開發(fā)商將加快銷售以回籠資金，一二線城市房價將面臨調(diào)整壓力。

　　市場人士指出，兌付房地產(chǎn)信托的資金主要來自開發(fā)商的銷售回款，但目前房地產(chǎn)項目銷售難，回款速度慢，加大了信托兌付風險。如果陷入難以兌付的困境，信托發(fā)行人一般會以降價促銷、借新還舊、項目轉讓等方式來應對。有的信托公司甚至以自有資金或由資產(chǎn)管理公司收購信托項目。一些信托公司已開始探索其他止損辦法。例如，先用自有資金將本金和收益返還給投資者，然后再拍賣抵押物。一些信托公司甚至說服投資者直接將抵押物拍賣，同時許之以更高的回報。

　　用益信托分析師岳婷表示，這些止損的辦法存在大量風險點，很難規(guī)避。