新房環(huán)比下降的城市漸多 調(diào)控走向“差別化”時(shí)代

　　從放寬普通住宅范圍到近期的"舊政新解"(持上海長(zhǎng)期居住證滿三年者可買第二套房)，雖然昨晚，上海市住房保障和房屋管理局再次重申，上海執(zhí)行住房限購(gòu)政策并未改變，但這一信號(hào)已經(jīng)被市場(chǎng)視為"利好"在傳播。同時(shí)，上海樓市打折風(fēng)再起，樓市初現(xiàn)回暖跡象。
　　種種跡象表明，在中央樓市調(diào)控不放松的前提下，各地方政府正在尋求合理的政策"微調(diào)"空間，而與蕪湖等新政剛一出臺(tái)就被叫停不同的是，上海的兩項(xiàng)"嘗試"都得以順利落地，這是否會(huì)引發(fā)其他城市的跟進(jìn)？
　　從放寬普通住宅范圍到近期的"舊政新解"(持上海長(zhǎng)期居住證滿三年者可買第二套房)，上海樓市最近掙足了眼球。記者走訪上海多家知名中介發(fā)現(xiàn)，各種政策交加之下，上海部分中介門店的帶看量出現(xiàn)明顯的增加。
　　一家上海知名中介的工作人員也告訴記者，在上海剛需樓盤扎堆的寶山和嘉定板塊，很多樓盤即將降價(jià)。這位工作人員還告訴記者，目前自己所代理的業(yè)務(wù)中，帶看量增長(zhǎng)了近一倍。
　　根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上周(2.13-2.19)，上海一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量環(huán)比大幅上揚(yáng)207.13%，同比更是大增860.14%；新建商品住宅成交量環(huán)比上揚(yáng)27.04%，同比也大增62.58%。而在價(jià)格方面，上周上海市成交均價(jià)為同比小幅下滑1.57%。
　　政策是"去年的"
　　解讀是"最近的"
　　2011年1月31日出臺(tái)的上海版限購(gòu)令第7條規(guī)定：暫定在上海已有一套住房的上海戶籍居民家庭、能提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶籍居民家庭，限購(gòu)一套住房。
　　對(duì)此，大多數(shù)人均理解為對(duì)已擁有1套及以上住房的非上海戶籍居民家庭，政策應(yīng)是暫停售房。
　　而按照上海市房管局的說法，所謂上海戶籍居民家庭的概念是指具有上海常住戶口，其中包括持有上海長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭。這就意味著，持有上海長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭可以和上海市戶籍居民一樣，在限購(gòu)令出臺(tái)之后，已有一套住房的，可以再買一套，有二套及以上的，不能再買。
　　所以，上海房管局堅(jiān)持認(rèn)為，這一做法在去年的限購(gòu)令開始實(shí)施時(shí)就已執(zhí)行。昨天，記者向浦東房產(chǎn)交易中心咨詢也被告知，這確實(shí)是從去年2月就開始的政策。
　　不過，有房產(chǎn)中介告訴記者，對(duì)這一操作辦法之前并不知情，因?yàn)檎呱蠜]寫。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也向記者確認(rèn)，政策是去年的，但是解讀是最近的。
　　張宏偉認(rèn)為，近期政策面的"微調(diào)"體現(xiàn)了今年上海樓市調(diào)控走向"差別化"時(shí)代，這個(gè)"差別化"主要體現(xiàn)在保護(hù)以自住需求為主的市場(chǎng)和部分改善型需求。
　　究其原因，張宏偉認(rèn)為有三個(gè)：第一，1月全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)全部停漲；第二，市場(chǎng)僵局的打破還需要一些鼓勵(lì)與刺激自住、改善型需求入市的差別化的調(diào)控政策；第三，限購(gòu)限貸以來，樓市的真實(shí)需求一直被壓制，市場(chǎng)需要差別化的樓市調(diào)控政策調(diào)控措施激活市場(chǎng)成交量。
　　有專家認(rèn)為，限購(gòu)令遲早退出，通過稅收手段來調(diào)節(jié)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)際上就開啟了前奏。
　　政策利好疊加
　　購(gòu)房者仍淡定
　　按照官方說法，長(zhǎng)期居住證滿三年可買二套房調(diào)整之后，將有67.1萬人受惠。對(duì)此，張宏偉表示，這些人群當(dāng)中有50%左右的人入市就不錯(cuò)了。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍也表示，雖然此項(xiàng)政策給了部分購(gòu)房者空間，但對(duì)短期整體交易無明顯影響。
　　新聞?dòng)^察
　　或有更多城市
　　跟進(jìn)"微調(diào)"
　　至于地方政府政策如何把握樓市調(diào)控"微調(diào)"的度，張宏偉表示，就是跟隨已經(jīng)進(jìn)行樓市政策"微調(diào)"的城市，這些"微調(diào)"措施的出臺(tái)沒有被叫停，其他城市跟隨已經(jīng)出臺(tái)的"微調(diào)"措施應(yīng)該可以降低政策出臺(tái)被叫停的風(fēng)險(xiǎn)。
　　當(dāng)前，北京、上海、天津、武漢、廈門等城市均上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大了普通商品房外延，鼓勵(lì)更多的交易。此外，還有多個(gè)城市的銀行將首套房貸利率從之前的"上浮"改為"基準(zhǔn)利率"，甚至出現(xiàn)9折、8.5折的優(yōu)惠。
　　同時(shí)，"相關(guān)部門應(yīng)該制定'差別化'的信貸政策和限購(gòu)政策，保護(hù)以自住剛性需求為主的購(gòu)房者，為這些購(gòu)房群體爭(zhēng)取更多的購(gòu)房時(shí)間。尤其是當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者過緊，2012年'限購(gòu)'政策延期執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，首套房貸政策2012年應(yīng)定向放寬。"張宏偉如是說，他認(rèn)為，政策整體上呈現(xiàn)了2012年樓市調(diào)控"外緊內(nèi)松"的調(diào)整。
　　戴德梁行預(yù)計(jì)，2012年政府嚴(yán)控房地產(chǎn)政策將維持"穩(wěn)中微調(diào)"基調(diào)，樓市將因多方博弈加劇進(jìn)入深度低迷期。隨著今年上半年房企債務(wù)將集中到期，開發(fā)商面對(duì)庫(kù)存積壓步伐明顯加速及潛在需求新增有限的市場(chǎng)，將大幅提速存貨消化周期，供求結(jié)構(gòu)調(diào)整將促使2012年總體價(jià)格首現(xiàn)跌幅。
　　鏈接
　　2011年新屋價(jià)月度環(huán)比下降的城市漸多
　　據(jù)新華社電 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格月環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)逐步增加。
　　《中華人民共和國(guó)2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，去年12月份，我國(guó)70個(gè)大中城市中，環(huán)比價(jià)格下降的城市為52個(gè)，比1月份增加49個(gè)。
　　公報(bào)顯示，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比前年增長(zhǎng)27.9%。其中住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%。
　　公報(bào)還顯示，2011年全國(guó)土地成交價(jià)款8049億元，同比下降1.9%。