房地產信托資金將向百強房企傾斜 報酬率下降

    日前，從一些信托公司獲悉，出于防范市場風險的考慮，有關監(jiān)管部門要求信托公司在房地產信托業(yè)務上謹慎選擇交易對手，并引導信托公司的信托資金向國內“百強”房地產企業(yè)集中。在此背景下，業(yè)界預計今年房地產信托增量業(yè)務規(guī)模及信托回報率與去年同期相比都將有所降低，中小房地產企業(yè)的信托融資渠道可能將面臨斷供的危機。

    向百強房企靠攏

    近日，南方某信托公司業(yè)務經理向證券時報記者透露，其所在轄區(qū)銀監(jiān)部門在今年最新的“窗口指導”中，已經要求信托公司在房地產信托業(yè)務上謹慎選擇交易對手。

    “融資類業(yè)務要選擇至少是國內百強的開發(fā)商。”上述南方某信托公司業(yè)務經理表示，由于“窗口指導”不是以文件形式下發(fā)，因此對于哪些地產企業(yè)可以納入“百強”，監(jiān)管部門也沒有給出明確的名單。“一般規(guī)模的房地產企業(yè)信托業(yè)務肯定是不能做了，即使信托公司已經為這些企業(yè)設計了信托融資方案，但由于目前監(jiān)管部門對房地產信托業(yè)務采用事前備案制，不合標準的融資方案肯定過不了關。”他說。

    據介紹，為保證融資方案的通過率，目前該信托公司在交易對手的選擇上，將傾向于國內較為知名的地產企業(yè)，或是一定區(qū)域范圍內，比如在幾省之間排名居前的地產龍頭。

    據了解，目前的監(jiān)管政策導向并非是要求信托公司不能涉及房地產信托，而是希望信托公司能夠與一些大而強的房地產公司合作，讓信托資金向更優(yōu)質的房地產資源集中。

    報酬率下降

    在監(jiān)管趨嚴的情況下，業(yè)界預計今年的房地產信托融資規(guī)模以及房地產信托業(yè)務報酬率同比均會有所下降。

    據介紹，在去年的中小開發(fā)商信托融資項目中，開發(fā)商平均融資成本為23%～27%左右，部分項目成本最高達30%。較高的收益水平成為去年房地產行業(yè)面臨調控高壓，信托公司仍趨之若鶩的重要原因之一。來自上海的一信托公司高管保守估計，去年房地產信托對行業(yè)利潤的貢獻率不低于40%。

    不過，在目前與中小開發(fā)商合作即將受限的情況下，信托公司的交易對象可能將向大型開發(fā)商集中。上述南方某信托公司業(yè)務經理表示，近期他曾接洽了國內排名前10的地產公司，發(fā)現這些公司的信托融資意愿對比往年有明顯上升。但大型地產公司由于融資渠道較為豐富，所能接受的融資成本一般是在15%～16%以內，明顯低于去年。

    據用益信托統計，2011年發(fā)行兩款以上信托產品的大型開發(fā)商有20家，產品發(fā)行數量為142款，規(guī)模高達474.1億元，占去年全年房地產信托融資增量的16.55%。

    地產信托仍是大頭

    值得一提的是，在監(jiān)管逐漸趨嚴的背景下，外界亦對信托行業(yè)今年的利潤狀況存有疑慮。

    用益信托研究員李旸認為，今年房地產業(yè)務對于信托行業(yè)的利潤貢獻率雖然預計會有所降低，但仍將是信托公司一個非常重要的收入來源。

    記者了解到，目前業(yè)界對于房地產行業(yè)的判斷是，類似于2004年～2005年的房地產行業(yè)整合或將重現。一些小型開發(fā)商或將不得不把土地或項目折價出售給具有流動性的大型房地產公司，或是直接走向破產。與之對應的是，大型開發(fā)商的融資需求將主要集中在并購領域，這應會為今年的房地產信托帶來較為可觀的增量業(yè)務。

    對于其他信托業(yè)務收入來源，多家受訪信托公司預期，去年異軍突起的礦產信托在今年仍將成為信托公司的一個主要收入來源，尤其是內蒙古地區(qū)將成為信托資金的投資熱點。根據相關政策，從2011年到2014年，內蒙古的礦產類企業(yè)，特別是煤炭類企業(yè)將進行規(guī)模較大的整合。據記者了解，目前已有中信信托、華潤信托等公司前往該地掘金。