房企料開發(fā)貸一個(gè)月內(nèi)松動(dòng) “少量分批”推盤重現(xiàn)

　　滬上某上市房企副總裁稱，現(xiàn)在開發(fā)商已能感覺到購(gòu)房按揭貸款的審批、放款速度加快，但尚未感到開發(fā)貸明顯放松。

　　進(jìn)入3月，滬上樓市升溫的跡象愈發(fā)明顯。

　　早報(bào)記者昨日從萬(wàn)科尚源售樓處了解到，該項(xiàng)目此番加推的約60套房源，開盤兩天后“大部分已經(jīng)銷售出去”。據(jù)該樓盤售樓處一位銷售人員稱，位于青浦的萬(wàn)科尚源此番推出的是79、89平方米的精裝修房源，優(yōu)惠后均價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右。這一報(bào)價(jià)較其累計(jì)成交均價(jià)有近10%的降幅。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，萬(wàn)科尚源已累計(jì)銷售房源682套，累計(jì)合同均價(jià)為14012元/平方米。

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，開發(fā)商一次只推出幾十套房源，將短期內(nèi)積累到的少量有效客戶迅速消化，其實(shí)是一種爭(zhēng)搶客源的做法，“這樣做可以避免有限的客源被其他樓盤或二手市場(chǎng)分流掉。”

　　“少量分批”推盤重現(xiàn)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，大型房企少量分批推盤屬無(wú)奈之舉。

　　“近期某大型房企在滬多個(gè)項(xiàng)目，一次的推盤量都只有幾十套房源，這與以往該房企一次推盤兩三百套的做法大相徑庭。”滬上某房企總經(jīng)理稱，這說(shuō)明市場(chǎng)仍處于低迷狀況，買賣雙方的觀望氣氛仍然較濃，一次幾十套的推盤量說(shuō)明，一方面是開發(fā)商在試探市場(chǎng)，一方面也與開發(fā)商積累不到大量有效客戶有關(guān)。

　　某大型房企華東區(qū)高管直言，在以前，這種剛需樓盤每次推幾十套房源的方式，是無(wú)法想象的，“別墅、高總價(jià)樓盤倒有可能，剛需盤幾十套都賣不掉，不具備推盤條件，何必推？”

　　該高管也認(rèn)為，開發(fā)商采取小步快跑，分批推盤的方式，與客戶量有限，推盤太多消化不了有關(guān)。

　　據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)截至3月1日的統(tǒng)計(jì)，上周末滬上確定入市的項(xiàng)目?jī)H萬(wàn)科尚源頭一個(gè)。

　　滬上某上市房企副總裁認(rèn)為，進(jìn)入3月第一個(gè)周末，上海只有這一個(gè)樓盤加推房源，可能跟目前市場(chǎng)存貨積壓較多有關(guān)，“很多樓盤之前推出來(lái)的房源，還有很多沒賣掉，再推新房源只會(huì)無(wú)謂地推高庫(kù)存。”

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，滬上新建商品住宅的庫(kù)存量約933萬(wàn)平方米，仍處近期高位。

　　“定價(jià)高沒人買是白定”

　　雖然3月首周末的新增推盤量有限，但在多位受訪開發(fā)商看來(lái)，3月滬上樓市的成交量仍會(huì)上升。

　　前述某上市房企副總裁預(yù)計(jì)，3月市場(chǎng)還是會(huì)比較微妙，多空雙方仍在博弈，開發(fā)商會(huì)加大供應(yīng)，成交量會(huì)比2月好，價(jià)格則受成交結(jié)構(gòu)影響，會(huì)較2月略低。

　　“策略上，3月份開發(fā)商不敢輕舉妄動(dòng)，還是會(huì)維持平穩(wěn)，‘少量多批’推盤是肯定的，不然風(fēng)險(xiǎn)很大。”上述房企副總裁介紹，3月其所在公司也會(huì)有樓盤加推房源，價(jià)格會(huì)和去年年底持平，“定價(jià)已經(jīng)貼近市場(chǎng)了，今年的價(jià)格不會(huì)像去年那樣再往下降了。”

　　不過，上述房企副總裁也提到，那些前期銷售任務(wù)完成得很好、后期沒有降價(jià)壓力的樓盤，今年還是會(huì)選擇降價(jià)，比如保利葉語(yǔ)。

　　旭輝集團(tuán)總裁助理張偉峰同樣認(rèn)為，3月滬上剛需樓盤的銷量會(huì)上來(lái)，價(jià)格還是會(huì)維持下行，“我覺得下行是正常的。”

　　該觀點(diǎn)也得到了某大型房企華東區(qū)域高管的認(rèn)同。

　　“3月滬上樓市的成交量會(huì)放大一點(diǎn)，價(jià)格會(huì)稍微下探一些。”該高管說(shuō)，他們公司在浦東的一個(gè)新盤，預(yù)計(jì)會(huì)在4月開盤。選擇此時(shí)推盤，純屬該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度原因，“定價(jià)還是會(huì)貼近市場(chǎng)，定得高沒人買也是白定。”

　　開發(fā)商：開發(fā)貸預(yù)計(jì)一個(gè)月內(nèi)松動(dòng)

　　讓開發(fā)商對(duì)3月樓市稍有期待的一個(gè)因素，是工農(nóng)中建四大商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)信貸政策的最新表態(tài)。

　　前述滬上上市房企副總裁稱，現(xiàn)在讓開發(fā)企業(yè)有感覺的，是購(gòu)房按揭貸款的審批、放款的速度加快了；開發(fā)貸方面則沒有明顯放松的感受，“因?yàn)橐环矫鏁?huì)議剛開，不可能立即產(chǎn)生效應(yīng)；另一方面開發(fā)貸不比個(gè)人貸款，需要開發(fā)商在很長(zhǎng)一段時(shí)間前，就把申請(qǐng)資料都報(bào)給銀行，然后排隊(duì)等候?qū)徟?rdquo;

　　在該房企副總裁看來(lái)，未來(lái)有反應(yīng)是肯定的，預(yù)計(jì)開發(fā)貸會(huì)在一個(gè)月內(nèi)有松動(dòng)。

　　據(jù)新華社3月1日?qǐng)?bào)道，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行日前在京召開座談會(huì)，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，會(huì)議提出了首套房貸款利率要“在基準(zhǔn)利率之內(nèi)”合理定價(jià)，且要“積極支持資質(zhì)良好的開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行有市場(chǎng)需求的普通商品住房建設(shè)”，會(huì)議還要求“改進(jìn)房地產(chǎn)金融服務(wù)，提高貸款審批效率”。

　　“按照上述會(huì)議精神，加強(qiáng)對(duì)普通商品住宅建設(shè)的信貸支持應(yīng)該是認(rèn)項(xiàng)目，但操作過程中應(yīng)該是認(rèn)企業(yè)，這樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)。”上述房企副總裁稱，該公司在上海有多個(gè)剛需項(xiàng)目，如果符合條件他們會(huì)去申請(qǐng)開發(fā)貸，“看上去融資成本比信托低很多，但有很多費(fèi)用、有很多限制”。

　　開發(fā)商：“利好”有限

　　不過，在張偉峰看來(lái)，四大行日前的房地產(chǎn)信貸政策表態(tài)“利好”有限。

　　“今年以來(lái)銀行放貸比較少，現(xiàn)在要求加速貸款審批程序也屬正常。”張偉峰說(shuō)，利率標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)，對(duì)于買房人來(lái)講，相當(dāng)于房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，而開發(fā)貸其實(shí)不存在松不松的問題，所謂“去年難”，是原來(lái)以為能貸出來(lái)的最終沒貸出，因?yàn)楫?dāng)時(shí)銀行是沒錢的。(編注：據(jù)路透中文網(wǎng)報(bào)道，3月份開始，各大銀行對(duì)首套房貸款利率正悄然回歸至基準(zhǔn)利率，甚至有部分銀行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶推出了首套房貸款打9折的優(yōu)惠。房貸審批速度亦在加快。工行一位零售部經(jīng)理表示，去年由于銀行信貸額度緊張，很多購(gòu)房者的貸款需要5-10個(gè)月不等時(shí)間才能獲批，但今年年初，銀行對(duì)于這類申請(qǐng)的審批已提速。) 　“這個(gè)消息對(duì)企業(yè)是個(gè)利好，但利好的程度到底有多大，因?yàn)闀?huì)議剛決定，還有待觀察。”張偉峰說(shuō)。

　　上海寶華集團(tuán)副總裁楊健介紹，目前首套房貸已經(jīng)出現(xiàn)9折、8.5折的優(yōu)惠折扣。而關(guān)于開發(fā)貸，楊健稱，年初銀行的信貸額度比較寬裕，資金流出后，多少會(huì)緩解一部分房企的需求。

　　不過，楊健也強(qiáng)調(diào)，就他個(gè)人感受來(lái)說(shuō)，目前房企申請(qǐng)開發(fā)貸雖然比去年年底要好很多，但還是從緊、難貸，“審核要求還是蠻高的”。